房地產(chǎn)市場(chǎng)

為了遏制樓價(jià)的上漲，各大銀行從今年初開始逐漸收緊信貸，殊不知，這樣卻也增加了普通老百姓的購(gòu)房成本。蔣先生去年底看中老城區(qū)一套100萬(wàn)元的物業(yè)，幾個(gè)月來(lái)業(yè)主對(duì)價(jià)格完全不愿意松口，近日決定咬牙購(gòu)下的蔣先生卻發(fā)現(xiàn)，成交費(fèi)用竟然比當(dāng)時(shí)多出了2.5萬(wàn)元。專家建議，關(guān)注交易費(fèi)用，不如更多關(guān)注樓價(jià)本身。

“銀行收緊信貸，不是為了降低樓價(jià)，降低我們普通老百姓的購(gòu)房成本嗎，為什么費(fèi)用實(shí)際上卻增加了！”蔣先生去年底看中老城區(qū)一套100萬(wàn)元的物業(yè)，有自住需要的蔣先生近日決定咬牙購(gòu)下。然而，仔細(xì)算了一筆賬后他卻發(fā)現(xiàn)成交費(fèi)用竟然比當(dāng)時(shí)多出了2.5萬(wàn)元。這2.5萬(wàn)元到底來(lái)自哪里？

月供款無(wú)端多出700元

原來(lái)，蔣先生看中的單位，房地產(chǎn)證剛好過(guò)了2年，未到5年，目前成交價(jià)為100萬(wàn)元。蔣先生準(zhǔn)備選擇貸款7成，還款期限為20年的商業(yè)貸款。由于去年相關(guān)政策規(guī)定房產(chǎn)證滿2年的不需要交納營(yíng)業(yè)稅，而今年1月1日起，該期限被更改為5年，因此蔣先生就被業(yè)主要求承擔(dān)2.2萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)用。

此外，近期銀行紛紛取消套房的“7折”優(yōu)惠利率，蔣先生的貸款額接近70萬(wàn)元，月按揭費(fèi)用比此前增加了700元左右，接近5000元了。

而另外接近3000元的費(fèi)用來(lái)自按揭過(guò)程。中介經(jīng)紀(jì)人員告訴蔣先生，目前銀行對(duì)二手房貸款的申請(qǐng)非常嚴(yán)格，從簽訂合同到收到尾款可能要3個(gè)月，建議蔣先生辦理“快貸”，費(fèi)用為2800多元。蔣先生百思不得其解：“為什么不知不覺(jué)中，我的購(gòu)房成本就‘被上漲’了？”

關(guān)注樓價(jià)更可能省錢

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這樣的現(xiàn)象的確存在市場(chǎng)中，其一，表明了樓價(jià)的漲幅已大于政策優(yōu)惠的幅度；其二，部分購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房的“額外成本”非常重視，其程度甚至可能超過(guò)對(duì)樓價(jià)的重視程度。

他認(rèn)為，實(shí)質(zhì)費(fèi)用不減反升，是因?yàn)槟壳罢呷蕴幱谡{(diào)整期。對(duì)購(gòu)房成本有所增加較敏感和感受較深刻的是市場(chǎng)中購(gòu)房壓力較大的部分購(gòu)家，增加一兩萬(wàn)元的成本對(duì)他們來(lái)說(shuō)非常重要，而豪宅購(gòu)家固然不會(huì)有大的反應(yīng)。但是他們沒(méi)有意識(shí)到一旦樓價(jià)下跌10%左右將比任何費(fèi)用的減免更實(shí)在。

因此黃韜建議購(gòu)家不要過(guò)分放大成本增加問(wèn)題，而要放在更重要的問(wèn)題上。他舉例說(shuō)明，購(gòu)家不要把放在把中介費(fèi)談低0.5%~1%上，還不如承擔(dān)多1%的中介費(fèi)，讓中介人員把成交價(jià)談低5%，這樣一算，總價(jià)100萬(wàn)元的單位，購(gòu)家雖然多給了1萬(wàn)元的中介費(fèi)，實(shí)際上卻省下了4萬(wàn)元。

樓價(jià)年中或微幅回落

另外，近日房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示廣州樓價(jià)環(huán)比上漲3%左右，樓價(jià)依然保持上升勢(shì)頭。不過(guò)黃韜認(rèn)為樓價(jià)已達(dá)階段性高位，目前“普升”幅度較多只有1%~2%，而個(gè)別位置才有5%~10%的升幅。他認(rèn)為目前樓市成交量仍在低位，預(yù)計(jì)樓價(jià)在年中會(huì)走穩(wěn)并微幅回落。

記者觀察

“快貸”是變相的中介返點(diǎn)？

記者從某銀行天河支行一名工作人員了解到，由于房款額度限制要持續(xù)到6月份，在此之前，申請(qǐng)房貸的周期都會(huì)比較長(zhǎng)，因此大部分客戶都選擇“快貸”來(lái)盡早拿到余款。

有中介人士透露，這一筆“快貸”費(fèi)由按揭公司而非銀行收取。目前廣州多家大型中介公司旗下都有按揭公司，一名從業(yè)人員坦言，二手中介人員每向集團(tuán)旗下的按揭公司介紹一樁業(yè)務(wù)都可獲一定的“獎(jiǎng)勵(lì)”，因此中介人員才有動(dòng)力來(lái)向顧客推薦“快貸”業(yè)務(wù)。

黃韜認(rèn)為快貸費(fèi)用其實(shí)是變相的返點(diǎn)。他解釋，中介行在快貸上獲得的利益很少，但不可否認(rèn)其他小中介可能會(huì)在乎每單幾百元的“回饋”。他建議購(gòu)家可以根據(jù)自己的需要選擇是否“快貸”。

“快貸”：是指在辦理按揭貸款時(shí)，由按揭公司提供貸款擔(dān)保，在完成相關(guān)房產(chǎn)抵押手續(xù)之前，由銀行提前放款給業(yè)主，從而使購(gòu)家提前領(lǐng)取房產(chǎn)鑰匙，購(gòu)賣雙方提前實(shí)現(xiàn)樓、款交收的業(yè)務(wù)。

(作者：陳芳、林琳)