是否屬于明顯低于市場價(jià)格，必須查詢房產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷售記錄，通過加權(quán)平均法計(jì)算內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格。

以市場價(jià)格與內(nèi)部優(yōu)惠均價(jià)之間的交易價(jià)格低價(jià)購房，僅屬于低于市場的價(jià)格，而不屬于“明顯低于”市場價(jià)格，不能以受賄論處。

以低于開發(fā)商內(nèi)部優(yōu)惠加權(quán)平均價(jià)購房的，符合“明顯低于市場的價(jià)格”的要求，應(yīng)以受賄論處。

低價(jià)購房受賄屬于新型受賄犯罪中的多發(fā)性案件。國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，必須是以明顯低于市場的價(jià)格向請托人購購房屋的，才能以受賄論處。實(shí)務(wù)部門對于低價(jià)購房受賄案件如何認(rèn)定“明顯低于”市場價(jià)格陸續(xù)提出了相對比例說、完全數(shù)額說、數(shù)額比例結(jié)合說、交易成本說等判斷規(guī)則。但上述觀點(diǎn)存在不同程度的實(shí)踐障礙，有必要研究更為可行的查證方案。

筆者認(rèn)為，查證國家工作人員低價(jià)購房是否屬于明顯低于市場價(jià)格，必須查詢房產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷售記錄，通過加權(quán)平均法計(jì)算內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格，國家工作人員在此價(jià)格以下購購房屋，屬于“明顯低于市場的價(jià)格”，應(yīng)以受賄論處。

根據(jù)價(jià)格法及相關(guān)價(jià)格規(guī)范性文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有自主定價(jià)的市場主體權(quán)利，但該價(jià)格必須向當(dāng)?shù)貎r(jià)格管理部門備案。價(jià)格管理部門根據(jù)地段、樓盤質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，以上述備案價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算相同檔次房產(chǎn)的市場價(jià)格，定期發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價(jià)，并確定偏離幅度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的備案價(jià)格不—定與市場價(jià)格完全相符，但必定在偏離幅度的范圍之內(nèi)，屬于合法價(jià)格。超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價(jià)格屬于非法價(jià)格，國家工作人員以該價(jià)格購購房屋，在價(jià)格法的層面構(gòu)成違法，但檢察機(jī)關(guān)并不能就此直接認(rèn)定該非法價(jià)格屬于“明顯低于市場的價(jià)格”。由于超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價(jià)格具有受賄行為的潛在痕跡，在經(jīng)過價(jià)格法違法性標(biāo)準(zhǔn)的—次判斷之后，還必須接受較高人民法院、較高人民檢察院《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》“明顯低于市場的價(jià)格”犯罪性標(biāo)準(zhǔn)的二次判斷。

“明顯低于”與“低于”在數(shù)量上的界限相當(dāng)模糊，其中涉及的價(jià)格技術(shù)性分析與量化判斷超出了司法機(jī)關(guān)的能力范圍，故不能直接求證相關(guān)非法價(jià)格是否屬于“明顯低于市場的價(jià)格”，必須在“明顯低于”與“低于”之間另行確定—個(gè)可比價(jià)格作為衡量明顯低于市場價(jià)格的數(shù)量指標(biāo)?？杀葍r(jià)格不能遵循市場價(jià)格的核定模式———以非特定化的方式從類似開發(fā)商的類似樓盤中予以確定，而是應(yīng)當(dāng)以特定開發(fā)商的特定非法價(jià)格為進(jìn)行判斷。

購購房地產(chǎn)開發(fā)商低價(jià)房屋的并不僅僅只有某—國家工作人員，完全可能另有相關(guān)人員以超越市場偏離幅度的非法價(jià)格購購房產(chǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)著重查詢房地產(chǎn)開發(fā)商售房價(jià)格記錄，有針對性地分理出超越房地產(chǎn)銷售備案價(jià)格偏離幅度的“內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格”，通過加權(quán)平均的方法計(jì)算均值。落位于市場價(jià)格與內(nèi)部優(yōu)惠均價(jià)之間的交易價(jià)格，屬于低于市場的價(jià)格，不能以受賄論處;查實(shí)國家工作人員以低于開發(fā)商內(nèi)部優(yōu)惠加權(quán)平均價(jià)購房的，屬于經(jīng)由市場價(jià)格、內(nèi)部優(yōu)惠均價(jià)雙重考察的非法價(jià)格，既滿足了“低于”標(biāo)準(zhǔn)，又充分了“明顯”條件，符合“明顯低于市場的價(jià)格”的要求，應(yīng)以受賄論處。以內(nèi)部優(yōu)惠加權(quán)平均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)核實(shí)“明顯低于市場的價(jià)格”，不僅能夠在查案階段準(zhǔn)確篩選較具受賄性質(zhì)的低價(jià)購房交易，而且有利于合理控制打擊面，防止將所有以“內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格”購購房屋的行為人納入追究受賄罪刑事責(zé)任的范疇。

(作者：謝杰鄭 高鍵)