是否屬于明顯低于市場價格，必須查詢房產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷售記錄，通過加權平均法計算內(nèi)部優(yōu)惠價格。

以市場價格與內(nèi)部優(yōu)惠均價之間的交易價格低價購房，僅屬于低于市場的價格，而不屬于“明顯低于”市場價格，不能以受賄論處。

以低于開發(fā)商內(nèi)部優(yōu)惠加權平均價購房的，符合“明顯低于市場的價格”的要求，應以受賄論處。

低價購房受賄屬于新型受賄犯罪中的多發(fā)性案件。國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，必須是以明顯低于市場的價格向請托人購購房屋的，才能以受賄論處。實務部門對于低價購房受賄案件如何認定“明顯低于”市場價格陸續(xù)提出了相對比例說、完全數(shù)額說、數(shù)額比例結(jié)合說、交易成本說等判斷規(guī)則。但上述觀點存在不同程度的實踐障礙，有必要研究更為可行的查證方案。

筆者認為，查證國家工作人員低價購房是否屬于明顯低于市場價格，必須查詢房產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷售記錄，通過加權平均法計算內(nèi)部優(yōu)惠價格，國家工作人員在此價格以下購購房屋，屬于“明顯低于市場的價格”，應以受賄論處。

根據(jù)價格法及相關價格規(guī)范性文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有自主定價的市場主體權利，但該價格必須向當?shù)貎r格管理部門備案。價格管理部門根據(jù)地段、樓盤質(zhì)量等標準，以上述備案價格為基礎計算相同檔次房產(chǎn)的市場價格，定期發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價，并確定偏離幅度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的備案價格不—定與市場價格完全相符，但必定在偏離幅度的范圍之內(nèi)，屬于合法價格。超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價格屬于非法價格，國家工作人員以該價格購購房屋，在價格法的層面構成違法，但檢察機關并不能就此直接認定該非法價格屬于“明顯低于市場的價格”。由于超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價格具有受賄行為的潛在痕跡，在經(jīng)過價格法違法性標準的—次判斷之后，還必須接受較高人民法院、較高人民檢察院《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》“明顯低于市場的價格”犯罪性標準的二次判斷。

“明顯低于”與“低于”在數(shù)量上的界限相當模糊，其中涉及的價格技術性分析與量化判斷超出了司法機關的能力范圍，故不能直接求證相關非法價格是否屬于“明顯低于市場的價格”，必須在“明顯低于”與“低于”之間另行確定—個可比價格作為衡量明顯低于市場價格的數(shù)量指標?？杀葍r格不能遵循市場價格的核定模式———以非特定化的方式從類似開發(fā)商的類似樓盤中予以確定，而是應當以特定開發(fā)商的特定非法價格為進行判斷。

購購房地產(chǎn)開發(fā)商低價房屋的并不僅僅只有某—國家工作人員，完全可能另有相關人員以超越市場偏離幅度的非法價格購購房產(chǎn)。因此，應當著重查詢房地產(chǎn)開發(fā)商售房價格記錄，有針對性地分理出超越房地產(chǎn)銷售備案價格偏離幅度的“內(nèi)部優(yōu)惠價格”，通過加權平均的方法計算均值。落位于市場價格與內(nèi)部優(yōu)惠均價之間的交易價格，屬于低于市場的價格，不能以受賄論處;查實國家工作人員以低于開發(fā)商內(nèi)部優(yōu)惠加權平均價購房的，屬于經(jīng)由市場價格、內(nèi)部優(yōu)惠均價雙重考察的非法價格，既滿足了“低于”標準，又充分了“明顯”條件，符合“明顯低于市場的價格”的要求，應以受賄論處。以內(nèi)部優(yōu)惠加權平均價為標準核實“明顯低于市場的價格”，不僅能夠在查案階段準確篩選較具受賄性質(zhì)的低價購房交易，而且有利于合理控制打擊面，防止將所有以“內(nèi)部優(yōu)惠價格”購購房屋的行為人納入追究受賄罪刑事責任的范疇。

(作者：謝杰鄭 高鍵)