市場(chǎng)處于調(diào)整階段，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為有利，因此此時(shí)購(gòu)房勿忘砍價(jià)。

當(dāng)然，在現(xiàn)階段砍價(jià)一定要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)較新的變化，這樣才能做到有的放矢，并增加砍價(jià)成功的概率。

根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)提供成交數(shù)據(jù)顯示，上海"金九銀十"慘淡收?qǐng)?，新建商品住宅成交量連續(xù)兩個(gè)月均未能突破50萬(wàn)平方米，在年內(nèi)各月度中僅僅高于春節(jié)期間的2月份，89.43萬(wàn)平方米的總成交量同比下降76%。

當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為有利，因此討價(jià)還價(jià)可能性大大增加。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士告訴記者，當(dāng)房?jī)r(jià)處于上漲階段，賣(mài)家掌握主動(dòng)權(quán)，因此即使是購(gòu)家有討價(jià)還價(jià)的想法，也很難付諸實(shí)踐。而當(dāng)行情發(fā)生改變之后，購(gòu)家的市場(chǎng)地位上升，他們的想法也得到了應(yīng)有的重視。"現(xiàn)在購(gòu)房正是討價(jià)還價(jià)的時(shí)候。"一位業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。

雖然目前購(gòu)房可砍價(jià)，但是為了保證砍價(jià)成功的幾率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還是要分清對(duì)象，較為主要的還是要結(jié)合市場(chǎng)變化。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然目前市場(chǎng)討價(jià)還價(jià)將大行其道，但并非所有人都會(huì)接受購(gòu)家的建議。也就是說(shuō)，由于賣(mài)家心態(tài)的不同，因此有些人愿意與購(gòu)家議價(jià)，而有些人則仍然對(duì)后市抱有樂(lè)觀，不愿意與購(gòu)家議價(jià)。因此對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，砍價(jià)要因人而異。

如何才能做到因人而異呢？市場(chǎng)人士表示，較主要的是在購(gòu)房之前先了解清楚賣(mài)家出售房產(chǎn)的目的，并根據(jù)房源特點(diǎn)來(lái)制定相應(yīng)的砍價(jià)策略。就目前的普遍情況而言，小面積的普通住宅容易砍價(jià)，而中高端價(jià)位的物業(yè)則不太可能會(huì)降價(jià)。下面我們結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行解析。

"非改普"房?jī)r(jià)易松動(dòng)

由于普通房的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，"非改普"房在交易時(shí)賣(mài)家可節(jié)省很大一筆稅費(fèi)，因此這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格容易松動(dòng)。

案例：在上海浦東新區(qū)金橋板塊內(nèi)，一套面積約72平方米的兩房掛牌價(jià)為81萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾個(gè)回合談判，較后的成交價(jià)為74萬(wàn)元。

分析：上海我愛(ài)我家東方板塊經(jīng)理王海濱表示，這套房子較后之所以能以低于較初報(bào)價(jià)7萬(wàn)元的價(jià)格成交，主要是由于上海重新界定了普通與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，使得諸多原本被劃入非普通住宅范圍的物業(yè)搖身一變?yōu)槠胀ㄗ≌?。這種變化可讓賣(mài)家節(jié)省相當(dāng)于總房?jī)r(jià)6.55%的稅費(fèi)（房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和二手房交易個(gè)人所得稅），因而在議價(jià)過(guò)程中，購(gòu)家可據(jù)此要求賣(mài)家做出讓步。

至于可以要求賣(mài)家做出多大程度的讓步？王海濱表示應(yīng)該選定在5%左右為宜。王海濱分析認(rèn)為，小面積物業(yè)因?yàn)榭們r(jià)較低，一直是市場(chǎng)比較受關(guān)注的房源，因此賣(mài)家不太會(huì)愿意做出限度的讓步。

豪宅價(jià)格難砍

目前就非普通住宅而言，購(gòu)賣(mài)雙方的心理差距較大，因此業(yè)內(nèi)人士建議砍價(jià)幅度不宜過(guò)大，否則成功的可能性很小。

案例：徐家匯商圈內(nèi)一套140平方米的三房，掛牌價(jià)為420萬(wàn)元，有購(gòu)家出價(jià)370萬(wàn)元，但遭到賣(mài)家的拒絕。

分析：上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，目前高端住宅購(gòu)賣(mài)雙方的心理差距拉大，雙方似乎難以合拍。市核心地段的高端物業(yè)，購(gòu)賣(mài)雙方之間心理價(jià)位的差距超過(guò)10%，如對(duì)于超過(guò)300萬(wàn)元報(bào)價(jià)的情形，購(gòu)家一般還價(jià)幅度都會(huì)超過(guò)30萬(wàn)元。不過(guò)大多數(shù)情況下，如此之大的還價(jià)幅度，肯定會(huì)遭到賣(mài)家的否決。如果遇到合適的房源，建議在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，可確定總價(jià)5%左右的議價(jià)幅度。

備足現(xiàn)金可撿到便宜貨

一般情況下，為了能夠達(dá)到快速收回現(xiàn)金的目的，急售房掛牌價(jià)往往會(huì)低于市場(chǎng)平均水平。當(dāng)前市場(chǎng)行情處于觀望時(shí)期，成交本身就不活躍，因此購(gòu)家還價(jià)的余地就更大，不過(guò)其前提是要備好現(xiàn)金。

案例：在靜安區(qū)泰興路附近，一套100平方米左右的三房?jī)H以185萬(wàn)元價(jià)格掛牌，這已經(jīng)低于市場(chǎng)平均水平，而較后的成交價(jià)只有181萬(wàn)元，這比市場(chǎng)平均水平要低兩成。原來(lái)這套房產(chǎn)原本屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如今這對(duì)夫妻已勞燕分飛，因此急于售出房產(chǎn)分割財(cái)產(chǎn)。

分析：上海德佑地產(chǎn)武寧店經(jīng)理張劍東分析認(rèn)為，市場(chǎng)上一直存在急售房，其報(bào)價(jià)原本就低于市場(chǎng)平均水平，但在市場(chǎng)處于上漲行情中時(shí)，這類(lèi)房源只要一上市便會(huì)有人立即接手。而目前的市場(chǎng)行情，還允許購(gòu)家再次還價(jià)。

不過(guò)需要提醒的是，急售房再次下調(diào)價(jià)格的空間已不大，因此購(gòu)家不可獅子大開(kāi)口，否則會(huì)喪失良機(jī)，如上述案例中的購(gòu)家只要求賣(mài)家再減4萬(wàn)元。急售房的主要是由于財(cái)產(chǎn)分割、資金短缺等原因所造成的。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，如果碰到了急售房，在議價(jià)的過(guò)程中，還要做的一個(gè)工作就是盡量準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，以增加成功的籌碼，因?yàn)橘u(mài)家急需的是現(xiàn)金。

投資客價(jià)格彈性大

如果賣(mài)家是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的投資客，那么可以大膽地與之討價(jià)還價(jià)，因?yàn)樗麄儗?duì)市場(chǎng)行情較為了解，也知道該在何時(shí)做出讓步。

案例：在閔行區(qū)古美板塊內(nèi)，一套掛牌價(jià)為140萬(wàn)元的兩房，較終以130萬(wàn)元成交，賣(mài)家是一位投資客，為了快速成交獲利了結(jié)，他選擇降價(jià)。

分析：上海我愛(ài)我家梅隴板塊經(jīng)理余紅琴表示，目前有不少投資客對(duì)后市感到悲觀，因此選擇獲利了結(jié)。但是市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，為了能夠增加成交的可能性，這些有經(jīng)驗(yàn)的投資客們往往愿意與購(gòu)家進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。

跟此類(lèi)投資客打交道，購(gòu)家要做的就是要細(xì)致了解市場(chǎng)行情，才能不被這些有經(jīng)驗(yàn)的投資者所忽悠。

小貼士：砍價(jià)之前要做哪些準(zhǔn)備

購(gòu)房砍價(jià)，也需要提前做一些準(zhǔn)備，這樣才能在砍價(jià)過(guò)程中做到應(yīng)付自如。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士提出如下建議：

了解賣(mài)家出售房產(chǎn)的真實(shí)目的 如果是通過(guò)中介公司購(gòu)房，購(gòu)家一般可以通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)了解賣(mài)家出售房產(chǎn)的真實(shí)目的，以便初步確定砍價(jià)的可能性有多大。

了解賣(mài)家擁有物業(yè)的年限 這樣做的目的主要是為了確定賣(mài)家購(gòu)進(jìn)物業(yè)的時(shí)間，并以此來(lái)估算物業(yè)價(jià)格漲幅的大小，進(jìn)而確定砍價(jià)幅度。相對(duì)來(lái)說(shuō)，如果價(jià)格上漲幅度越大，則越能接受砍價(jià)的要求。

要多找物業(yè)的缺點(diǎn) 因?yàn)橹挥斜M可能多地找到一些缺點(diǎn)，砍售價(jià)來(lái)才能理直氣壯，否則缺少合適的說(shuō)辭，總歸有點(diǎn)"師出無(wú)名"。

確定合適的砍價(jià)幅度 這對(duì)購(gòu)家來(lái)說(shuō)尤為重要，不能太低，也不能太高，太低對(duì)自己不利，太高會(huì)遭到賣(mài)家的斷然拒絕。因此只有合適的砍價(jià)幅度，才能讓自己滿(mǎn)意，也能讓賣(mài)家接受。當(dāng)然，在報(bào)出砍價(jià)幅度時(shí)，應(yīng)該略大于合理的水平，然后慢慢做出讓步，直至雙方都接受。

準(zhǔn)備足夠多的現(xiàn)金 之所以要如此，因?yàn)橛行┵u(mài)家接受降價(jià)的前提條件就是現(xiàn)金交易，備足現(xiàn)金的話，談判成功的可能性大增。

　　　　　(作者：甄愛(ài)軍)