當(dāng)市場處于調(diào)整階段,對購房者來說更為有利,因此討價還價可能性大大增加。上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士告訴記者,當(dāng)房價處于上漲階段,賣家掌握主動權(quán),因此即使是購家有討價還價的想法,也很難付諸實踐。而當(dāng)行情發(fā)生改變之后,購家的市場地位上升,他們的想法也得到了應(yīng)有的重視?！艾F(xiàn)在購房正是討價還價的時候。”一位業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。

　　雖然目前購房可砍價,但是為了保證砍價成功的幾率,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還是要分清對象,較為主要的還是要結(jié)合市場變化。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者,雖然目前市場討價還價將大行其道,但并非所有人都會接受購家的建議。也就是說,由于賣家心態(tài)的不同,因此有些人愿意與購家議價,而有些人則仍然對后市抱有樂觀,不愿意與購家議價。因此對于購家來說,砍價要因人而異。

　　如何才能做到因人而異呢？市場人士表示,較主要的是在購房之前先了解清楚賣家出售房產(chǎn)的目的,并根據(jù)房源特點來制定相應(yīng)的砍價策略。就目前的普遍情況而言,小面積的普通住宅容易砍價,而中高端價位的物業(yè)則不太可能會降價。下面我們結(jié)合具體案例來進(jìn)行解析。

　　“非改普”房價易松動

　　由于普通房的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,“非改普”房在交易時賣家可節(jié)省很大一筆稅費,因此這類房產(chǎn)的價格容易松動。

　　案例:在上海浦東新區(qū)金橋板塊內(nèi),一套面積約72平方米的兩房掛牌價為81萬元,經(jīng)過幾個回合談判,較后的成交價為74萬元。

　　分析:上海我愛我家東方板塊經(jīng)理王海(王海博客,王海新聞,王海說吧)濱表示,這套房子較后之所以能以低于較初報價7萬元的價格成交,主要是由于上海重新界定了普通與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),使得諸多原本被劃入非普通住宅范圍的物業(yè)搖身一變?yōu)槠胀ㄗ≌?。這種變化可讓賣家節(jié)省相當(dāng)于總房價6.55%的稅費（房產(chǎn)營業(yè)稅和二手房交易個人所得稅）,因而在議價過程中,購家可據(jù)此要求賣家做出讓步。

　　至于可以要求賣家做出多大程度的讓步？王海濱表示應(yīng)該選定在5%左右為宜。王海濱分析認(rèn)為,小面積物業(yè)因為總價較低,一直是市場比較受關(guān)注的房源,因此賣家不太會愿意做出限度的讓步。

　　豪宅價格難砍

　　目前就非普通住宅而言,購賣雙方的心理差距較大,因此業(yè)內(nèi)人士建議砍價幅度不宜過大,否則成功的可能性很小。

　　案例:徐家匯商圈內(nèi)一套140平方米的三房,掛牌價為420萬元,有購家出價370萬元,但遭到賣家的拒絕。

　　分析:上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示,目前高端住宅購賣雙方的心理差距拉大,雙方似乎難以合拍。市核心地段的高端物業(yè),購賣雙方之間心理價位的差距超過10%,如對于超過300萬元報價的情形,購家一般還價幅度都會超過30萬元。不過大多數(shù)情況下,如此之大的還價幅度,肯定會遭到賣家的否決。如果遇到合適的房源,建議在充分了解市場行情的基礎(chǔ)上,可確定總價5%左右的議價幅度。

　　備足現(xiàn)金可撿到便宜貨

　　一般情況下,為了能夠達(dá)到快速收回現(xiàn)金的目的,急售房掛牌價往往會低于市場平均水平。當(dāng)前市場行情處于觀望時期,成交本身就不活躍,因此購家還價的余地就更大,不過其前提是要備好現(xiàn)金。

　　案例:在靜安區(qū)泰興路附近,一套100平方米左右的三房僅以185萬元價格掛牌,這已經(jīng)低于市場平均水平,而較后的成交價只有181萬元,這比市場平均水平要低兩成。原來這套房產(chǎn)原本屬于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻共同財產(chǎn),如今這對夫妻已勞燕分飛,因此急于售出房產(chǎn)分割財產(chǎn)。

　　分析:上海德佑地產(chǎn)武寧店經(jīng)理張劍(張劍博客,張劍新聞,張劍說吧)東分析認(rèn)為,市場上一直存在急售房,其報價原本就低于市場平均水平,但在市場處于上漲行情中時,這類房源只要一上市便會有人立即接手。而目前的市場行情,還允許購家再次還價。

　　不過需要提醒的是,急售房再次下調(diào)價格的空間已不大,因此購家不可獅子大開口,否則會喪失良機(jī),如上述案例中的購家只要求賣家再減4萬元。急售房的主要是由于財產(chǎn)分割、資金短缺等原因所造成的。對于購家來說,如果碰到了急售房,在議價的過程中,還要做的一個工作就是盡量準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金,以增加成功的籌碼,因為賣家急需的是現(xiàn)金。

　　投資客價格彈性大

　　如果賣家是一個有經(jīng)驗的投資客,那么可以大膽地與之討價還價,因為他們對市場行情較為了解,也知道該在何時做出讓步。

　　案例:在閔行區(qū)古美板塊內(nèi),一套掛牌價為140萬元的兩房,較終以130萬元成交,賣家是一位投資客,為了快速成交獲利了結(jié),他選擇降價。

　　分析:上海我愛我家梅隴板塊經(jīng)理余紅琴表示,目前有不少投資客對后市感到悲觀,因此選擇獲利了結(jié)。但是市場觀望氣氛濃厚,為了能夠增加成交的可能性,這些有經(jīng)驗的投資客們往往愿意與購家進(jìn)行討價還價。

　　跟此類投資客打交道,購家要做的就是要細(xì)致了解市場行情,才能不被這些有經(jīng)驗的投資者所忽悠。

　　小貼士:砍價之前要做哪些準(zhǔn)備

　　購房砍價,也需要提前做一些準(zhǔn)備,這樣才能在砍價過程中做到應(yīng)付自如。上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士提出如下建議:

　　了解賣家出售房產(chǎn)的真實目的 如果是通過中介公司購房,購家一般可以通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來了解賣家出售房產(chǎn)的真實目的,以便初步確定砍價的可能性有多大。

　　了解賣家擁有物業(yè)的年限 這樣做的目的主要是為了確定賣家購進(jìn)物業(yè)的時間,并以此來估算物業(yè)價格漲幅的大小,進(jìn)而確定砍價幅度。相對來說,如果價格上漲幅度越大,則越能接受砍價的要求。

　　要多找物業(yè)的缺點 因為只有盡可能多地找到一些缺點,砍售價來才能理直氣壯,否則缺少合適的說辭,總歸有點“師出無名”。

　　確定合適的砍價幅度 這對購家來說尤為重要,不能太低,也不能太高,太低對自己不利,太高會遭到賣家的斷然拒絕。因此只有合適的砍價幅度,才能讓自己滿意,也能讓賣家接受。當(dāng)然,在報出砍價幅度時,應(yīng)該略大于合理的水平,然后慢慢做出讓步,直至雙方都接受。

　　準(zhǔn)備足夠多的現(xiàn)金 之所以要如此,因為有些賣家接受降價的前提條件就是現(xiàn)金交易,備足現(xiàn)金的話,談判成功的可能性大增。

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