核心提示

"總價(jià)19萬(wàn)起，在鼓樓區(qū)有間公館"、"頭付4萬(wàn)元起，擁有市輕軌物業(yè)"、"4399元/m2起，超低震撼價(jià)"……近來(lái)，這樣的字眼頻頻出現(xiàn)在媒體的地產(chǎn)廣告中，有人驚呼，樓市進(jìn)入了年底大沖刺。

不難看出，在這一輪沖刺中，各大樓盤(pán)都鉚足了勁，不僅在提高住宅質(zhì)量、低價(jià)推出產(chǎn)品的利潤(rùn)上下足工夫，更是推出種類(lèi)多樣的優(yōu)惠活動(dòng)。特價(jià)房、一口價(jià)房閃亮登場(chǎng)，低頭付、高戶(hù)型推出上市。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如此力度的銷(xiāo)售、這樣的銷(xiāo)售背景下，恰恰是購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。可以肯定的是，房市很難再現(xiàn)2006年初至2007年底那樣的暴富機(jī)會(huì)，但在弱市中尋找機(jī)會(huì)，不僅能降低成本，更是再次醞釀爆發(fā)的機(jī)會(huì)。

我們觀察到，已有購(gòu)房者"相機(jī)而動(dòng)"，開(kāi)始淘房了。

市場(chǎng)

低價(jià)推盤(pán)微利銷(xiāo)售

"與前兩年相比，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商已進(jìn)入微利時(shí)代，"業(yè)內(nèi)人士林先生稱(chēng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在推出新品時(shí)多以低價(jià)入市，較低限度地把成本壓縮，仔細(xì)測(cè)算一下，有部分新品在入市的時(shí)候價(jià)格基本接近于成本。

例如，江景豪宅融匯江山本月16日推出，在優(yōu)惠完后，均價(jià)9300元/m2，萬(wàn)元以?xún)?nèi)，出乎不少業(yè)界人士的預(yù)料，亦讓不少購(gòu)房者感受到超出想像的高性?xún)r(jià)比。融匯江山的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如此定價(jià)更多的是基于對(duì)市場(chǎng)的考慮，亦是讓早購(gòu)的購(gòu)房者得到實(shí)惠，獲更多升值空間。又如上周六開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科·金域榕郡，以其較后實(shí)用面積來(lái)計(jì)算，單價(jià)均在6000～7000元/m2，這一價(jià)格，以其品牌美譽(yù)度及產(chǎn)品塑造力來(lái)看，非常具有誘惑力，備受榕城消費(fèi)者認(rèn)可。萬(wàn)科·金域榕郡的相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱(chēng)，這次是賣(mài)成本價(jià)了。公園道一號(hào)，目前推出的盤(pán)，十層以下單價(jià)不足6000元/m2。了解行情的業(yè)界人士感嘆，這一價(jià)格基本與成本價(jià)持平，如此價(jià)格，且不說(shuō)自住，就算投資，都有極大的升值空間。

趁著開(kāi)發(fā)商低價(jià)推盤(pán)之即，購(gòu)房者出手淘房，對(duì)雙方而言都是雙贏的事。

促銷(xiāo)風(fēng)起物超所值

今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了打破購(gòu)房者的觀望態(tài)度，各種打折優(yōu)惠活動(dòng)此起彼伏。尤其是在國(guó)慶節(jié)前，曾掀起了一股高潮。如今，年關(guān)在即，促銷(xiāo)風(fēng)又開(kāi)始升級(jí)。

在年中，購(gòu)房汽車(chē)、購(gòu)房裝修等優(yōu)惠活動(dòng)，競(jìng)相出臺(tái)。年末，開(kāi)發(fā)商更多的是直接體現(xiàn)在價(jià)格上，例如，團(tuán)購(gòu)客戶(hù)存一萬(wàn)五萬(wàn)、推薦新老客戶(hù)一年物業(yè)費(fèi)、開(kāi)盤(pán)較高優(yōu)惠20%，加一百元裝修基金等等，讓房?jī)r(jià)可以直接降低到人們可以承受的范疇。

一些品牌開(kāi)發(fā)商還推出了"一口價(jià)"房源，其實(shí)已經(jīng)把樓盤(pán)的價(jià)格壓到較低。例如，三盛公園·高邸在上周推出20套一口價(jià)房源，頗受青睞，直接讓成交量大大提高。

據(jù)高邸的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這批房源為數(shù)不多，位置好，品質(zhì)高，應(yīng)該說(shuō)是物美價(jià)廉。而頭付4萬(wàn)元起的超低價(jià)，讓購(gòu)房者更是可以承受。

據(jù)福州市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月的成交量已有所回暖，購(gòu)房者的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放。群升國(guó)際總經(jīng)理肖斌則稱(chēng)，從售樓現(xiàn)場(chǎng)可以探知，已有不少投資客開(kāi)始關(guān)注樓市并出手。

對(duì)于有住房需求的購(gòu)房者而言，在優(yōu)惠期間購(gòu)購(gòu)房屋，能購(gòu)到物超所值的房子，是一次較好的機(jī)會(huì)。

分析

政策觸底多等無(wú)益

那么，為何現(xiàn)在是到了購(gòu)房者可以出手淘房的時(shí)候呢?這兩個(gè)月來(lái)，從國(guó)家到地方都不斷出臺(tái)相關(guān)政策，大到宏觀經(jīng)濟(jì)政策，小到樓市契稅減免的政策，是不是還會(huì)有新的利好政策出臺(tái)呢?"樓市該出臺(tái)的政策基本上都已經(jīng)出臺(tái)，應(yīng)該不會(huì)有太多新的利好政策"，業(yè)內(nèi)人士林可敬稱(chēng)，從10日出臺(tái)的4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策來(lái)看，樓市并不是?？梢钥吹贸?，國(guó)家還是意在保增長(zhǎng)、拉動(dòng)內(nèi)需，對(duì)于樓市的態(tài)度，還是有所保留。雖然 總理明確表示房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但從政府出臺(tái)的"十項(xiàng)措施"中，可以明確看出加快保障性住房的建設(shè)才是目前的重中之重。而且，對(duì)于二套房的政策，目前亦沒(méi)有絲毫松動(dòng)的跡象。肖斌分析，"接下來(lái)的政策，較多的可能是銀行利率調(diào)整的消息，但對(duì)于樓市的影響并不會(huì)太大。"對(duì)于地方政府而言，可出臺(tái)樓市政策的空間并不大，況且，對(duì)于契稅、普通高端住宅等可調(diào)控的政策均已出臺(tái)?？梢哉f(shuō)，樓市政策已經(jīng)觸底。

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，從到地方都加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加快了城市建設(shè)的步伐，這些利好的消息，讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一個(gè)新的契機(jī)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，全球金融危機(jī)的到來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列舉措將會(huì)打破樓市僵局，重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

因此，一些購(gòu)房者如果期待新的利好政策，等待下去并沒(méi)有太大的意義，而且一旦錯(cuò)過(guò)淘房時(shí)機(jī)，對(duì)自己而言，并沒(méi)有益處。

年關(guān)在即資金為主

對(duì)于各行各業(yè)來(lái)說(shuō)，到了年底都是一道坎，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。每年到年底，地產(chǎn)行業(yè)都要面臨著結(jié)清工程款、銀行貸款、繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的問(wèn)題，而今年，房地產(chǎn)行業(yè)，還要面臨著銷(xiāo)售緩慢，成交量低迷，資金回籠慢的壓力。

因此，刺激成交量，迅速回籠資金，成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不得不面臨的課題。那么，打折促銷(xiāo)，做足營(yíng)銷(xiāo)功課，成為開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急，此時(shí)出手淘房，也恰逢其時(shí)。

"當(dāng)然，亦有購(gòu)房者期待著更低價(jià)，這種可能性也較小。"肖斌稱(chēng)，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本來(lái)看，地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)再加上城市基礎(chǔ)配套費(fèi)等等，已較為透明，而現(xiàn)在的材料及人工費(fèi)用逐年遞增，成本壓力越來(lái)越大，定價(jià)多少，甚至價(jià)格調(diào)整，都是利關(guān)重大，慎之又慎，而現(xiàn)在價(jià)格調(diào)整的空間已越來(lái)越小。"對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，沒(méi)有利潤(rùn)無(wú)以為繼，對(duì)自身對(duì)購(gòu)房者都不是好事。"在從福州這個(gè)城市來(lái)看，房?jī)r(jià)水平一直處于沿海省會(huì)城市較低的省份，直到2006年、2007年漲幅才較快，當(dāng)然，到了2007年"9·11拍地"后呈現(xiàn)出了不理性的態(tài)勢(shì)。但總體來(lái)說(shuō)，漲幅不可與深圳等大城市相提并論，房?jī)r(jià)仍有上漲的空間。正祥集團(tuán)執(zhí)行總裁江映輝稱(chēng)，從目前福州的樓價(jià)來(lái)看，已經(jīng)回復(fù)到2006年底2007年初的水平，是較為正常的。

提升品質(zhì)價(jià)值為先

那抄底的房子質(zhì)量會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題呢?肖斌認(rèn)為，這種情況不用擔(dān)心，由于市場(chǎng)艱難，現(xiàn)在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不但要壓縮利潤(rùn)空間，還要在產(chǎn)品上下工夫、比拼，從而贏得購(gòu)房者購(gòu)單。

目前，在福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品越來(lái)越多了，推出讓利活動(dòng)的企業(yè)很多都是有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)，融匯江山、萬(wàn)科·金域榕郡、仁文·大儒世家、三盛·公園、三迪·凱旋楓丹、三迪·香頌楓丹、新倉(cāng)山洋樓、陽(yáng)光·烏山榮域、泰禾·紅樹(shù)林、泰禾·紅峪等等，這些樓盤(pán)在產(chǎn)品品質(zhì)方面都更加精益求精。

業(yè)內(nèi)人士指出，具備一定社會(huì)責(zé)任感的品牌企業(yè)，通常都會(huì)對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)有所保障。因此，當(dāng)價(jià)值有所保證，價(jià)格又接近價(jià)值底線(xiàn)時(shí)，即價(jià)格與價(jià)值一致，購(gòu)房者就可以考慮出手了。

三盛地產(chǎn)就旗幟鮮明地提出"價(jià)值置業(yè)"觀，得到了業(yè)界及購(gòu)房者的認(rèn)同。價(jià)值置業(yè)指出，房子是長(zhǎng)期消費(fèi)品，關(guān)注其內(nèi)在價(jià)值遠(yuǎn)比其價(jià)格更為關(guān)鍵；價(jià)格的波動(dòng)是短期的，價(jià)值卻是永恒的。

越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這一點(diǎn)，即在目前的市場(chǎng)情況下不能一味地以低價(jià)去爭(zhēng)取，而是要以高品質(zhì)的姿態(tài)去贏得市場(chǎng)，那么，這其中的關(guān)鍵因素就是性?xún)r(jià)比，房子既要好又要價(jià)格適中，這樣才能贏得購(gòu)房者的青睞，不斷升值。

"不斷提升品質(zhì)，亦有另一方面的考慮"，江映輝稱(chēng)，臨近年終，開(kāi)發(fā)商還面臨著一道難題，那就是購(gòu)房者的投訴。這些投訴包括對(duì)房屋質(zhì)量、對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格等方面。一旦購(gòu)房者不認(rèn)可，銷(xiāo)售進(jìn)度自然難以保障。唯有將精力投入到產(chǎn)品中，做出高品質(zhì)的樓盤(pán)，這樣才能贏得消費(fèi)者的青睞。

提醒

抄底房?jī)r(jià)時(shí)看品牌看附加值

年終淘房，購(gòu)房者應(yīng)該注意些什么呢?如何才能抄到自己中意的房源呢?業(yè)內(nèi)人士林先生稱(chēng)，在目前的市場(chǎng)情況下，除了考慮價(jià)格因素外，較重要的考量標(biāo)準(zhǔn)則是開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力，同時(shí)可以查看建房進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商的資金情況等。因?yàn)?，淡市之下，從某種程度上來(lái)說(shuō)，品牌即是品質(zhì)的保障，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，抗跌性能好。

此外，還要看看樓盤(pán)的附加值，例如教育配套等等，這些都會(huì)使樓盤(pán)在一定程度上保值增值。

江映輝提醒購(gòu)房者切勿陷入另一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房?jī)r(jià)越低越好。一旦房?jī)r(jià)已低于開(kāi)發(fā)商的承受力，就有可能會(huì)出現(xiàn)一些惡意銷(xiāo)售的行為，物極必反，反而對(duì)購(gòu)房者非常不利。

正所謂，低價(jià)有低價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)所在。同時(shí)，購(gòu)房者也要量力而行，要在自己能承受的范圍內(nèi)，切勿成為"房奴"。