文前提要：10月22日的房產(chǎn)新政出臺后，對于樓市后市的走向無疑成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

其實(shí)，這是一個10年的大輪回，如果我們現(xiàn)在能梳理一下這10年來市場變化的脈絡(luò)，也能夠?qū)鞘形磥碲厔莸呐袛嘤懈鼮榍逦恼J(rèn)識。

10年間的大輪回

"房地產(chǎn)的調(diào)控轉(zhuǎn)向了！"當(dāng)胡斌在10月22日聽到財政部針對房地產(chǎn)推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨萬千："10年，這真是一個大輪回??！"胡斌今年剛好40歲，10年前30歲的他擁有了自己的套房子，而10年來他也見證了房地產(chǎn)市場的起起落落。而對于新近出臺的政策他這樣評論道："現(xiàn)在又出臺了鼓勵購房的政策，想想10年前，真是終點(diǎn)又回到了起點(diǎn)。"

胡斌的話是沒有錯的，10年前的1998年，那一年可以說是房地產(chǎn)市場的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從那一年開始一系列鼓勵購房的政策逐步推出，從而也使樓市慢慢地從蕭條走向了繁榮。歷史總是這樣驚人地相似，1997年，一場席卷東南亞的金融危機(jī)讓中國的經(jīng)濟(jì)蒙上了陰影，而從2007年開始的美國"次貸危機(jī)"在當(dāng)前也是愈演愈烈。有許多學(xué)者認(rèn)為，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危機(jī)引發(fā)的動蕩，主要貿(mào)易國經(jīng)濟(jì)下滑成定勢，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無疑成了當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑又再次擔(dān)當(dāng)了這樣的重任。

10年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長河中可能只是彈指一揮間，但近10年來房地產(chǎn)市場的政策變幻卻是令人難忘的，在這里我們?nèi)绻軌蚴崂硪幌?0年中政策變動的脈絡(luò)，或許也能對未來市場的發(fā)展有一個更為清晰的認(rèn)識。1998年10月7日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其核心內(nèi)容就是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，由此許多人的住房軌跡就此發(fā)生了根本性的改變。而為了進(jìn)一步鼓勵購房，各地都相繼推出了一系列措施，比如上海推出了購房退稅的政策，杭州則出臺了鼓勵購購高層住宅的政策的。由此之后，中國的樓市慢慢進(jìn)入了上升通道，而北京和上海這兩座城市則成了"領(lǐng)頭羊"。而以2003年8月12日國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)控和上漲的膠著狀態(tài)。終于在2005年3月2日，《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》("國八條")的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂。而2007年許多城市房價的再次"瘋漲"終于讓有關(guān)方面出臺了"二套房貸"等極為嚴(yán)厲的政策，較終使得市場在2008年金融風(fēng)暴的作用下開始掉頭向下。

在這10年來的發(fā)展過程中，我們可以明顯地感到市場有這樣的一些特點(diǎn)：一是房價整體上漲較快；二是調(diào)控政策的力度是"愈演愈烈"，從稅收、貸款等各個層面進(jìn)行了限制，較后終于在2008年恢復(fù)了"原狀"。

市場環(huán)境迥然不同

2008和1998，從終點(diǎn)又回到起點(diǎn)，同樣是針對房地產(chǎn)市場的鼓勵政策，這兩個時點(diǎn)的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

一是房價已發(fā)生翻天覆地的變化，1998年由于剛剛開始從住房實(shí)物分配向市場化的轉(zhuǎn)化，所以房價總體水平還不高，而2008年的樓市經(jīng)過10年來的發(fā)展，整體房價已經(jīng)到了一個較高的水平，"高房價"在現(xiàn)時已經(jīng)成了全社會關(guān)注的一個焦點(diǎn)；二是房產(chǎn)投資理念已經(jīng)深入人心，1998年時很少有人會把房產(chǎn)作為一種投資手段，而今天在城市的街頭巷尾，我們都可以聽到人們關(guān)于房產(chǎn)投資技巧的討論；三是政策的導(dǎo)向發(fā)生了變化，1998年"貨幣化"是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一條主線，而在當(dāng)前房價高漲的情況下，如何讓人人擁有居住的權(quán)利卻是政策的又一個著力點(diǎn)；四是房地產(chǎn)市場的格局也有了很大不同，除了北京、上海和廣州等一線城市之外，不少二三線城市的房地產(chǎn)市場也已經(jīng)非?；钴S；五是所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大不一樣，目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)更多地融入到了世界一體化的大環(huán)境中去，房地產(chǎn)市場也將會受制于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動；六是當(dāng)前市場面臨著更為復(fù)雜多變的因素的影響，如人民幣升值、海外熱錢等等。

由此我們可以看出，雖然政策走出了一個"鼓勵--調(diào)控--打壓--鼓勵"的大輪回，但此一時彼一時，目前政策的著力點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大變化。而反過來，正因?yàn)槲覀兞私饬朔康禺a(chǎn)市場10年來政策變化的脈絡(luò)，卻也可以讓我們對未來市場的判斷有了更多的"底氣"。

歷史不會簡單重復(fù)

說到底還是一句話："歷史不會簡單地去重復(fù)"。未來10年樓市的運(yùn)行軌跡絕不會是過去10年的簡單復(fù)制，但過去的10年卻也告訴了我們這樣一個規(guī)律，房地產(chǎn)市場無疑是刺激內(nèi)需較重要的"載體"，但其成長也不能過于迅猛，不然政策面就有可能發(fā)生轉(zhuǎn)向。

國家有關(guān)部門此次主導(dǎo)"優(yōu)惠措施"，并專門針對樓市出臺了一系列鼓勵住宅消費(fèi)的政策，這對于樓市來說是一個巨大的利好。而且我們也相信，隨著時間的推移，政策的作用會逐漸顯現(xiàn)出來。

"從某種程度上來說，這次推出政策其實(shí)是想要恢復(fù)民眾對樓市的信心，政府在向民眾傳遞這樣一個信號，房價不會大幅下跌。"京城某業(yè)內(nèi)人士在分析政府刺激樓市目的時如是說。由此看來，從2008年開始新的一個輪回中，中國樓市不會簡單重復(fù)過去10年的歷史，從房價啟動再到暴漲，而是一個信心恢復(fù)再逐級發(fā)展的過程。

其實(shí)在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的情況下，房地產(chǎn)市場較為關(guān)鍵的問題是如何防止房價大幅下跌，當(dāng)然與此同時也不會允許房價再次出現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢，因此這便要求政府采用更為高明的方式來進(jìn)行調(diào)節(jié)。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃滔表示，他在廣州市房地主管部門組織的內(nèi)部會議上就表示認(rèn)為應(yīng)該溫和刺激樓市，而不是在短時間內(nèi)將利好出盡。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同告訴記者，如果在短時間內(nèi)出臺諸多利好政策，有可能導(dǎo)致兩種情形，一是使得房價重新反彈，失去了"拉動內(nèi)需"的本意；二是在利好出盡之后樓市仍然沒有起色，而后續(xù)無招可使，那么只能看著樓市將會滑向深淵而束手無策。

未來市場走向何方

房價是漲還是下跌？記者在采訪中得知，雖然政府已表明了積極的姿態(tài)，但是市場將會以持續(xù)調(diào)整來應(yīng)對，京滬穗三地的市場人士基本持相同的觀點(diǎn)。黃滔告訴記者，與深圳相比，廣州樓市要平穩(wěn)得多，他說："雖然深圳的房價已經(jīng)回落，但是廣州受到的影響要小得多，相對來說房價下跌幅度并不大。"他分析認(rèn)為，基于這種情形，未來樓市觀望態(tài)勢將會繼續(xù)，這對于需要資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言，只能通過擴(kuò)大優(yōu)惠幅度快速售出項(xiàng)目來達(dá)到加快回籠資金的目的。

易居研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則認(rèn)為，樓市的中期調(diào)整態(tài)勢肯定不會隨著相關(guān)政策的出臺而改變。他說："目前市場觀望氣氛非常濃厚，持續(xù)調(diào)整的市場預(yù)期已經(jīng)形成，因此中期調(diào)整態(tài)勢不會改變。"在他看來，即使政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，但是在今后半年內(nèi)這種調(diào)整態(tài)勢仍然難以改變。

不過從目前來看，調(diào)控的轉(zhuǎn)向是顯而易見的，比如從之前的抑制需求，到現(xiàn)在抑制投資性需求、激活自住需求；從之前的抑制房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展，到現(xiàn)在的保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展等。那么，未來樓市又會有些什么特點(diǎn)呢？專家表示，未來可能是需求依然旺盛，但房價仍然會受到各種因素的抑制。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的人涌向城市，這對樓市的供應(yīng)會形成很大的壓力，因此在未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)市場的總體水平會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。當(dāng)然，由于過去5年（2002年至2007年）房價的暴漲，已經(jīng)透支了未來的上漲空間，因此專家表示未來房價已經(jīng)不太可能再次出現(xiàn)暴漲的情形。再說，此前的暴漲情形已經(jīng)引起政府的高度重視，也不會允許房價再次出現(xiàn)暴漲的情形。"如果房價暴漲，政府還是要對其進(jìn)行調(diào)控。"有專家如此認(rèn)為。

購房者該如何應(yīng)對

對于購房者來說，一方面不能因?yàn)檎呃贸雠_而盲目樂觀，另一方面在當(dāng)前的低迷盤整期，也可以對市場多做研究和比較，在其中捕捉購房的機(jī)會。為此，購房者可以注意以下幾點(diǎn)：

一是投資者現(xiàn)在可以關(guān)注那些租金回報較高的物業(yè)，對于此類物業(yè)來說，在此輪調(diào)整過程中，雖然也會隨著大勢進(jìn)行調(diào)整，但在市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時，此類物業(yè)會率先啟動，如能及時出手，肯定會獲得不錯的回報。

二是專家建議可挑選那些前期價位已經(jīng)出現(xiàn)回落的物業(yè)，楊紅旭表示，如果是購購婚房，可以選擇那些周邊配套已趨于完善，而目前價位與高點(diǎn)相比有不小幅度下調(diào)的樓盤。在專家看來，先期對價位做過調(diào)整的樓盤，并不等同于"領(lǐng)跌"樓盤，因?yàn)槊總€開發(fā)商所面臨的情況并不一樣，因此不能用"打折甩賣"的眼光來看待樓盤促銷活動。

三是盡量選擇符合普通住宅條件的住宅，因?yàn)橘徺彺祟愖≌诙愘M(fèi)方面會有相應(yīng)的優(yōu)惠，如契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等有不同程度的減免。所以從這一點(diǎn)來說，就需時刻留意普通住房標(biāo)準(zhǔn)的變化。

四是用足公積金貸款，目前公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款（7折優(yōu)惠，利率為5.229%）少還281元。

五是繼續(xù)關(guān)注政策面的變化，比如近日有銀行就對符合條件的新增按揭貸款作出調(diào)整，在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持。專家表示，在未來一段時間內(nèi)，可能還有諸多對針對房地產(chǎn)市場的政策出臺，對購房者來說，可能會進(jìn)一步降低其購房負(fù)擔(dān)。所以對于投資者來說就要進(jìn)一步關(guān)注政策面的變化，等待相關(guān)政策"落地"之后，再通過比較找到對自己較為有利的購房方式。

六是不要忽視地方性優(yōu)惠政策。如在上海對于自住住房滿兩年的情形，免繳營業(yè)稅和個人所得稅，這相當(dāng)于總房價的6.55%，如果購購符合此類條件的物業(yè)，等于預(yù)先給房價打了9.3折。還有一些地方政府對購房實(shí)行財政補(bǔ)貼措施，如西安、成都等城市對購房者給予一定的購房補(bǔ)貼。

較后要提醒大家的是，購房者還需要注意政策的時效性。如"上海十四條"中，對營業(yè)稅、個人所得稅、購賣普通住房登記費(fèi)和手續(xù)費(fèi)，以及公積金貸款較高限額等，其執(zhí)行期限是從2008年11月1日起至2009年12月31日止，也就是說，購賣住房只有在這段時間內(nèi)才能

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