——原計劃5月開盤的全市67個樓盤目前僅17個表明鐵定開盤，絕大部分無限期推 遲開盤；

——逾30家樓盤目前購房有優(yōu)惠，但除了個別樓盤折扣破九折之外，其余幅度都較小， 上市樓盤平均報價仍漲近14%；

——二手市場價格松動，中介壓力陡增，再度出現(xiàn)“圍獵”客戶趨勢。

本報地產(chǎn)評論員 房蓉 黃法歐

面對的較嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策，原定5月上市的樓盤紛紛推遲了原先的開盤計劃，并對具體開盤日期和價格出言“謹(jǐn)慎”。之前某知名地產(chǎn)網(wǎng)站推出上海2010年5月新盤預(yù)告，顯示5月全市計劃開盤數(shù)量為67個。不過隨著市場前景不明以及購賣雙方持續(xù)觀望。大部分開發(fā)商不約而同的選擇了延后開盤，伺機而動。《新民樓市》近日對上述67個樓盤逐一電話咨詢后發(fā)現(xiàn)，僅17個樓盤(包括上周已開的6個)明確表示本月會新推房源。其余樓盤中，僅都會新峰、上海灘大寧城、中環(huán)1號表示6月開盤，華麗家族匯景天地表示2個月之內(nèi)開盤，剩下46個樓盤均表示：“看市場情況而定，目前無法告知開盤時間?！?p>繼續(xù)捂

近七成推盤無限期延后

“開盤時間未定，價格未定。”這是《新民樓市》電話滬上原定5月推盤項目售樓處得到較多的回應(yīng)。也有不少樓盤先表示：“5月底開盤?！碑?dāng)筆者再次追問“會不會較后又變成6月”，絕大多數(shù)的銷售員都會底氣不足地說：“也有可能。”

值得注意的是，上述開盤待定的開發(fā)商對價格幾乎一致表示：“還未定?！敝挥兄泻Ｓ拔醢陡嬖V筆者：“5月下旬樣板房可以公開，開盤時間未定，價格也不會高于周邊別墅每平方米35000元的均價”。綠地東上海只說：“周邊均價20000元/平方米出頭，只做參考。我們的價格到底高于還是低于，目前都是未知數(shù)?！?p>具體到上周，原先4月下旬一到周末就十幾個樓盤集體吆喝的場景不再有了，在上海版樓市細(xì)則遲遲不露面的情況下，開發(fā)商也開始選擇觀望。上周僅有綠地公園壹品、保利維拉家園、御景龍庭、旭輝依云灣、嘉城、萬安金邸這6個樓盤開盤或新推房源，而4月末兩周有近30個樓盤開盤。業(yè)內(nèi)人士表示，在上海細(xì)則出臺定調(diào)樓市晴雨之前，開發(fā)商不會貿(mào)然選擇開盤，滬上樓市將真正進(jìn)入一段“僵持期”。

“去年房子賣了太多的錢，現(xiàn)在屏一屏也沒關(guān)系?！币幻_發(fā)商高層如是說。事實上，5月10日，RIECO工作室發(fā)布了《2010年1季度的房地產(chǎn)市場運行狀況與預(yù)測》的市場報告，報告中指出目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金相對寬松。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在會議中表示，房地產(chǎn)企業(yè)手中尚有1.8萬億，至少可以再撐一年，而恒大降價僅僅是企業(yè)行為。

繼續(xù)漲

平均報價仍漲近14%

“上海樓價并沒有像預(yù)期那樣出現(xiàn)下跌，新政的調(diào)控效果僅體現(xiàn)在了樓市成交量方面?！鄙虾８魂栁飿I(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華表示：“新政出臺三周以來，商品房成交量逐周大幅下滑，單周分別下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出臺前的1/3。而成交均價單周分別變動13.13%、-4.3%、1.6%，變動幅度較小，整體上價格仍然略有向上趨勢?！?p>與此類似的是，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(5月3日-5月9日)全市商品住宅新增供應(yīng)面積為13.3萬平方米，環(huán)比前周大跌43%，僅相當(dāng)于年周均水平的一半。而上周上海市商品住宅成交面積7.1萬平方米，與前周相比大跌了35%，并且成為近五年來同期較低的一周，上周其成交均價為25118元/平方米，環(huán)比前周下跌了2%。而萬達(dá)城市公寓相比一期售價漲4500元/平方米，明日星城二期成交均價環(huán)比前周上漲10%；

“其實通過對上海市5月份開盤的樓盤集中市調(diào)，除極其個別樓盤報價低于4月份之前的成交價外，絕大多數(shù)開發(fā)商的報價仍然較高，平均報價高于早期成交價近14個百分點?！睆埿闳A分析到：這表明盡管成交量在新政重創(chuàng)下迅速滑落，開發(fā)商仍不愿意松動價格開盤達(dá)到出手的目的，這與今年多數(shù)開發(fā)商資金相對充裕，降價動力不足有關(guān)。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在近期透露：“經(jīng)過2009年的良好積累，全國百強企業(yè)凈利潤均值是10億元，增長57.7%，整體現(xiàn)金流的凈值頭次轉(zhuǎn)為正，達(dá)到6.9億元。這就為2010年打下信心基礎(chǔ)?！辈贿^易居臣信市場研究分析師楊晨青則認(rèn)為，隨著今年第三次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率以及加息預(yù)期的不斷升溫下，貨幣政策拐點已越來越清晰，開發(fā)商外部融資渠道也正遭受從未有過的擠壓。在成交量和銷售回款不斷萎縮的情況下，三季度后開發(fā)商將普遍開始面對資金鏈困境。

繼續(xù)拋

溫州投資客滬上“割肉”拋房

根據(jù)福美來不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：4月1-14日，全市二手房成交均價16068元/平方米，而政策開始后的4月15日-30日，全市成交均價15917元/平方米，小幅下降約1%，總體看均價基本穩(wěn)定。

不過根據(jù)易居臣信市場研究對全市門店的調(diào)查顯示，雖然目前為止二手住宅市場賣方主動降價尋求成交的情況并不多見，但在政策面打壓力度不斷增強、購方觀望情緒不斷彌漫的市場環(huán)境下，各區(qū)域二手住宅賣方的可議價空間正普遍放大。易居臣信楊浦虹口商圈總監(jiān)戴曉峰介紹，當(dāng)前其轄下區(qū)域內(nèi)20%左右的二手房業(yè)主心理價位正出現(xiàn)松動，其平均可議價空間為10%左右；其他如南徐匯、閔行及寶山部分板塊房東也均出現(xiàn)5-10%的議價空間。

值得注意的是，在觀望和后市看空的市場氛圍中，已有投資客低價拋售手中房源，有的逢高購入的炒房者甚至不惜割肉解套，以止損套現(xiàn)。

“我們剛剛成交的一套世茂濱江花園的二手房源，因為業(yè)主急拋，掛牌價1300萬元，較終成交價僅1000萬元，砍價幅度高達(dá)23%！”中原地產(chǎn)世茂濱江分行經(jīng)理蔡正龍透露。這套大幅降價成交的房源的房東是一個溫州投資客，4月份出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓他覺得近半年內(nèi)上海樓市很難再有起色，不過據(jù)悉，即便是降價超過20%，房東的收益率仍高達(dá)200%-300%。事實上，較近翠湖天地、古北國際花園、福源匯居均有溫州人拋售，成交價格基本低于4月較高價約3%-5%。

繼續(xù)等

房價與購方預(yù)期仍有差距

新政出臺即將一個月，房價走勢目前究竟如何？調(diào)查顯示，公眾對房價的后期走勢依然有分歧。搜狐焦點的調(diào)查顯示，認(rèn)為本輪房價會下調(diào)10%以內(nèi)的比重占到了25%，而認(rèn)為會在30%以上的占到了45%。

在九亭某樓盤看房的市民劉先生的觀點頗有代表性：“現(xiàn)在的房價應(yīng)該會降一點，但是即使從現(xiàn)在跌個20%仍然很高，但是幅度再高的話恐怕就難了。”事實上，較近兩周上海各大樓盤成交急劇縮水，可謂是市民“用腳投票”，看低未來房價走勢的較好注腳。由于房價仍未達(dá)到心理預(yù)期以及“購漲不購跌”的傳統(tǒng)，導(dǎo)致觀望情緒成為市場主流。

一方面是購房者的降價預(yù)期，另一方面則是開發(fā)商選擇謹(jǐn)慎觀望甚至“按兵不動”。以中冶祥騰城市廣場為例，其較新房源開盤價原來定在18500元/平方米，但新政出臺后開盤價比原計劃低了1000元/平方米；位于春申路的虹梅菁典原計劃6月開盤，但“新政之后，開盤日期推遲到9、10月份?！闭?007年，當(dāng)年新政出臺，開發(fā)商與購房者均屏住呼吸按兵不動，如今這一幕似乎正在重演。

資料來源：佑威及樓市專評網(wǎng)(剔除動遷配套房)