談過了土地源頭和金融支柱，房地產(chǎn) 市場的根本還是房屋的購賣，這事關(guān)天下的交易問題。

2006年，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)出了不少大政策，所得稅、增值稅和營業(yè)稅等稅收政策攪動樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產(chǎn)持有稅也在坊間流傳。

然而，無論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實際效果仍然值得探討。隨著2007這個調(diào)控政策落實年的到來，這些效果迷霧有待沖破，這團亂麻咱還得硬著頭皮理下去。

一手房交易 捂盤現(xiàn)象杜絕難

"樓盤還沒有拿到預(yù)售許可證，現(xiàn)在不能賣。"近日，上海浦東某大型住宅樓盤的五期銷售人員告訴記者。記者走進小區(qū)，冬日午后陽光下，小區(qū)寂靜無聲，園林景觀溫馨明媚，8幢住宅樓內(nèi)外部工程已經(jīng)全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見開盤。

據(jù)記者了解，該小區(qū)的樓盤銷售價格已經(jīng)從四期的均價5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米。"開發(fā)商打算等待附近的大賣場和**站建成，再賣出新一輪高價。"一位知情人士稱。盡管一些購房者紛紛質(zhì)疑開發(fā)商早已拿到房產(chǎn)證、只想捂盤待沽的行為，但銷售人員堅持稱房產(chǎn)證還未拿到。還有銷售人員告訴記者，開盤時間可能要等到今年5月，均價將超過萬元。

去年7月，建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，稱將進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。其中一項重要內(nèi)容就是加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，加強商品房預(yù)售許可管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。

"房子建好幾個月了，我們無法理解房產(chǎn)證為什么遲遲辦不下來。"一位購房者詢問，如果是開發(fā)商故意拖延辦理房產(chǎn)證的時間，這一過程的監(jiān)管如何落實？

另外，根據(jù)建設(shè)部等三部委的《通知》內(nèi)容，進行嚴格監(jiān)管的除了捂盤行為外，還包括未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，不得以認購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。

《通知》要求，各級房地產(chǎn)管理部門要抓緊建立健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度；商品房基本情況、銷售進度、權(quán)利狀態(tài)等信息應(yīng)及時、全面、準確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示。

"雖然目前一、二線城市中多數(shù)已經(jīng)具有網(wǎng)上商品房銷售備案系統(tǒng)，但絕大多數(shù)中小城市的購房者無法從公開信息渠道了解市場內(nèi)的商品房銷售情況。這也是未來全國房地產(chǎn)交易秩序完善的重要工作內(nèi)容。"華東某市的一位房地局人士告訴記者。

二手房交易 舊洞堵住補新洞

對于二手房交易環(huán)節(jié)的管理，建設(shè)部等三部委也在去年7月發(fā)布的整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的《通知》中提及。《通知》稱，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在代理購賣過程中賺取差價等違規(guī)行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒有出臺制度性措施以保障政策的落實。

而今年初，《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》的正式出臺，被房地產(chǎn)中介行業(yè)稱為全面治理經(jīng)紀人挪用二手房交易款的強有力新政。

《通知》明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息；不得以低價購入（租賃）、高價售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付客戶資金時必須通過銀行專用賬戶轉(zhuǎn)賬，不得支取現(xiàn)金。

"這意味著所有的二手房交易款在銀行有了專門的獨立賬號，中介和購賣雙方均沒有權(quán)力單獨從賬號中提款。"上海中原地產(chǎn)的一位金融分析師告訴記者。市場人士還表示，此前大型中介機構(gòu)已經(jīng)落實了?？顚舻墓芾磙k法，新政僅針對中小中介機構(gòu)有所影響。

不過，關(guān)于中介方面的規(guī)范管理看似井然有序，但隨著房地產(chǎn)交易和金融形勢的日趨繁雜，一個新的違規(guī)做法正在中介行業(yè)流行開來。

"我們可以為用戶辦理加按揭服務(wù)，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購購目的出發(fā)。"有中介人士告訴記者，在房地產(chǎn)中介和銀行系統(tǒng)逐步熟絡(luò)之后，兩家合作放貸的做法正流行開來，"一些銀行的評估很寬松，甚至可以超額貸款。"

而根據(jù)建設(shè)部新近發(fā)布的《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)可能受到嚴格監(jiān)管，"還是那句話，政策的關(guān)鍵是落實效果如何。"市場人士稱。

交易環(huán)節(jié)稅 調(diào)控作用仍有待檢驗

曾經(jīng)有人把稅收視作平抑房地產(chǎn)投資熱情的較有效的調(diào)控工具之一。然而，即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負已經(jīng)或即將來襲，稅收政策所承載的調(diào)控希望能否變成現(xiàn)實，仍有待檢驗。

所得稅：地方執(zhí)行態(tài)度寬松

去年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅 有關(guān)問題的通知》正式下發(fā)，對于二手房轉(zhuǎn)讓需要繳納個人所得稅作了進一步明確，此稅收新政還被專家稱為直接導(dǎo)致去年下半年房產(chǎn)交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調(diào)研，大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法，令售房人更多地滿足核定征收的要求，進而調(diào)低個人所得稅的交納總額。

舉例來說，以房產(chǎn)原值70萬元、售價100萬元計，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需要繳納的個人所得稅如果按差額20%計，為6萬元；如果按全額1%計，即1萬元，以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。

而據(jù)記者了解，截至目前，華東地區(qū)多個城市均采用了核定征收的辦法。"想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。"此前，當(dāng)記者向某市地稅局人員詢問房產(chǎn)原值是否一定需要出具時，該工作人員回答。該人士同時表示，核查房產(chǎn)原值手續(xù)繁雜，加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產(chǎn)走勢，核定征收已經(jīng)成為二手房轉(zhuǎn)讓時征收個人所得稅的主流。

增值稅：規(guī)避空間不可小覷

同樣是國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)市場的一紙稅收通知，在今年的房地產(chǎn)市場內(nèi)引起了的軒然大波。本月1日，國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式開始執(zhí)行。從此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格的土地增值稅清算。

有專家預(yù)測，如果嚴格清算土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨較高數(shù)億的稅負壓力。"雖然只是對增值部分征收累進制稅率，但是大多數(shù)開發(fā)商都不曾預(yù)料清算土地增值稅的新政會如此快速地出臺，因此多數(shù)需要繳納的稅款已經(jīng)挪作其他項目成本，土地增值稅的清算可能直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，同時收益率大打折扣。"上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的一位高層向記者表示。

也正因為如此，新政出臺后兩天內(nèi)，房地產(chǎn)股在內(nèi)地和香港的資本市場全部陷于恐慌。不過，恐慌過后，股市信心還是逐步修復(fù)。究其原因，除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財務(wù)狀況外，一個重要因素就是開發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。

按照《通知》精神，如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無法進行清算，稅務(wù)機關(guān)"可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅"。

"這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細則的出臺和落實。"有市場人士表示。然而，在嚴格清算土地增值稅政策公布近一個月后，市場仍未看到一份完整的公開的地方稅務(wù)部門關(guān)于土地增值稅清算的操作細則。

持有稅：落地概率依舊不大

近期，另一個與稅收有關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產(chǎn)業(yè)直接管理部門相關(guān)負責(zé)人的一次公開言論，該人士稱，可以考慮通過對大戶型征收"持有稅"的辦法來保證住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的順利推進，如120平方米以上大戶型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。

消息一出，引來輿論一片嘩然，與土地增值稅政策不同，對持有稅的評價，業(yè)界似乎貶多褒少。"對大戶型的面積如何確定？這種確定如何能得到公眾信服和認可？為什么居住面積大就要額外交稅？這些都會成為公眾廣泛質(zhì)疑的話題，簡直沒有可操作性。"一位業(yè)內(nèi)人士向記者強烈表示了對這一提議的反對。

易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹則認為，這一提議很可能是決策層在出臺大型政策前的一種市場摸底。在《物權(quán)法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺前，政府官員及專家學(xué)者通過"放風(fēng)"方式向市場探聽虛實的做法此前時有發(fā)生，主要目的是觀察市場對可能出臺的新政的反響。"如果目前的政策調(diào)控遲遲未能見效，不排除新稅種出臺的可能。如果都能有效落實，顯然不需要更多約束需求的政策。"她稱。

記者觀察 調(diào)控交易環(huán)節(jié)，樓市需要一針"安定劑"

在這場多管齊下的房地產(chǎn)市場整治中，從交易環(huán)節(jié)入手進行的穩(wěn)定市場型調(diào)控已經(jīng)拉開帷幕。

一方面，從去年初開始，國家對房地產(chǎn)交易稅的研究就在提速，改革的信號相當(dāng)明顯。國稅總局對房屋的地下室、地下停車場等地下建筑征收房地產(chǎn)稅，以及對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的8個行業(yè)的稅收情況進行專項檢查算是預(yù)熱。而后，九部委出臺"國六條 "細則，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整、個人所得稅的征收立刻形成一定"殺傷力"，潑了二手房市場好一盆"冷水"。

"房地產(chǎn)的稅制改革自然是此次政府宏觀調(diào)控的重要組成部分。" 中國指數(shù)研究院副院長陳晟當(dāng)時就向記者表示，"無論是何種措施，政府的目的都是希望進一步打擊炒房、穩(wěn)定房價。而從結(jié)果來看，政府還是決定從年限上而非稅率上來加強稅收調(diào)控，主要為的還是一個執(zhí)行力問題。"

陳晟還認為，今后，圍繞節(jié)地能、滿足基本居住需求的調(diào)控主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)稅制改革也將圍繞這些一貫的方針展開，對投資者、資源占有者的影響也會逐步顯現(xiàn)。同時，一些開發(fā)商也意識到，房地產(chǎn)稅有趨勢成為未來政府控制房地產(chǎn)投機行為的必要手段。

另一方面，為培育一個規(guī)范穩(wěn)定、良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場，國家也加大了對樓市交易秩序的整治力度。去年下半年，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局先是發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，后又召開"全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議"，嚴厲的房地產(chǎn)交易秩序整治風(fēng)暴就此刮起。今年年初，又出臺了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)資金監(jiān)管政策，防范二手房交易風(fēng)險被放到重要位置。

根據(jù)三部委作出的部署，將

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