淘房攻略之二手房篇

老邢的家庭為三世同堂，全家老老小小目前擠住在亞運村附近一套66平方米的老式二居室內(nèi)，居住擁擠自不必說了，生活也極其不方便。老人平日里需要安靜，尤其在晚上需要安靜的休息空間，偏偏老邢還經(jīng)常加班，“晚歸”已是家常便飯，時常吵到神經(jīng)脆弱的老人，孩子又小，晚上也時不時鬧上一回，這一鬧是全家人都不得安寧，極其需要一套大一點的房子。

老邢打算賣掉現(xiàn)在的房子，購套120平方米以上的房子。老邢的工作單位在西三環(huán)到西四環(huán)中間，經(jīng)常加班的工作特點要求他必須購購單位附近的房子，他清點了自己的積蓄，發(fā)現(xiàn)就目前的房價來看在四環(huán)附近購套新房是比較吃力的，于是決定淘套二手房。說起來容易做起來難，面對媒體上頻頻曝光的二手房交易騙局，老邢陷入了對二手房又愛又怕的兩難境地。

專家支招之策略

購購二手房的5大優(yōu)勢

二手房相對于新房而言，有其不可比擬的優(yōu)勢，主要有以下幾點：

價格相對新房較低

面對目前新房高不可攀的價格，大部分二手房還是具有一定優(yōu)勢的。據(jù)統(tǒng)計，同地段的二手房單價是新房的70%～80%左右，且二手房的面積一般相對經(jīng)濟小巧，總價較低，其物業(yè)和供暖等費用也相對便宜，對于承受能力有限的購房者來說可以節(jié)省一筆不小的費用。

位置優(yōu)越交通便利

目前四環(huán)以內(nèi)的新房供應(yīng)越來越少，面對經(jīng)濟房源的稀缺直接導(dǎo)致房產(chǎn)總價的大幅提高，消費者所承受的資金壓力也越來越大。對于希望生活在城市附近的居民，可以在繁華地段選擇二手房，這將節(jié)省您在路上的時間和交通成本。對于投資客來說，位置和交通條件理想的二手房投資收益較一手新房也具有很大的優(yōu)勢。

社區(qū)內(nèi)部及周邊配套成熟完善

社區(qū)經(jīng)過幾年發(fā)展，無論內(nèi)部還是周邊的餐飲娛樂、教育、醫(yī)療和商業(yè)設(shè)施都已經(jīng)日趨完善，方便居民的生活需要，尤其對于有子女和老人的家庭，教育和醫(yī)療更是必不可少的配套。

房屋現(xiàn)狀清楚可見

二手房的戶型以及質(zhì)量在看房時就可以及時了解到，且大多數(shù)上市交易的二手房產(chǎn)權(quán)清晰，相對于期房來說可以規(guī)避房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)糾紛的風(fēng)險。另外對于社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理等現(xiàn)實存在的因素，購房者可以實實在在的考察，不用憑空想象。

節(jié)省等待入住的成本

大部分新房在購購時尚未完工，不能及時入住，要等待幾個月甚至幾年的時間，而二手房多為現(xiàn)房，可以即購即住，節(jié)省了等待期間的各種成本。

有一些次新房、尾房這種沒有使用過的二手房，基本等同于新房，讓購房者花二手房的錢得到住新房的感覺。

專家支招之建議

購購二手房“防騙局”五項注意

隨著二手房各種優(yōu)勢的顯現(xiàn)，其交易量和交易品率均有大幅度上升。但是北京市二手房市場正處于逐步完善和發(fā)展階段，其中不可避免地存在著一些問題及隱患，一旦在交易環(huán)節(jié)中有差錯，就會給購賣雙方帶來極大的損害。中介機構(gòu)美麗家園特別總結(jié)了二手房交易過程中應(yīng)該注意的事項。

、 購購方在交易前要審查房屋產(chǎn)權(quán)情況

在房屋交易前，一定要查清房產(chǎn)證權(quán)屬是否清晰，相關(guān)證件是否齊全，仔細查看產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣方是否為同一人，如是共有房產(chǎn)，應(yīng)要求共有權(quán)人共同在合同中簽字或提交授權(quán)委托書，以保護交易的有效性和穩(wěn)定性。另外，要清楚房屋是否可以作為正常商品進入流通市場，有無被抵押、查封，是否出租，是否是違章建筑，有無涉及糾紛等狀況，避免交了房款卻不能真正擁有住房。

、 仔細檢查房屋質(zhì)量

在看房階段，要確認房屋內(nèi)的墻體、樓板有無裂縫；廚衛(wèi)的防水是否完好，有無漏水現(xiàn)象；煤氣、水、電燈是否能夠正常使用，下水道有無堵塞等。個別二手房往往因為年久或者過分使用而存在質(zhì)量問題，購房者在購購前一定要盡可能仔細檢查，避免交易后不必要的麻煩。

第三、 要準確簽訂正式的有法律效力的二手房購賣合同

在準備購購房產(chǎn)后，交易雙方一定要簽訂國家相關(guān)部門提供的合同，并且要如實填寫合同內(nèi)容。目前，部分購賣雙方為了規(guī)避稅費風(fēng)險，會簽訂陰陽合同，這樣一旦有風(fēng)險發(fā)生，就會發(fā)生糾紛，且無法得到法律保障。另外，在簽訂合同時，要全面考慮可能發(fā)生的各種風(fēng)險及責(zé)任問題，如水電氣的數(shù)據(jù)、物業(yè)費和維修基金的交付情況等，詳細填寫到合同附加條文里，以免將來發(fā)生糾紛有據(jù)可依。

第四、 要妥善合法辦理過戶手續(xù)

交錢和過戶的順序問題較為麻煩，交易雙方可以考慮將房款交給正規(guī)監(jiān)督單位，報經(jīng)房管部門審批，過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)給賣方。

第五、 過戶后，雙方要辦理清較后的交接問題

賣方將水電氣、物業(yè)等費用結(jié)清后將有關(guān)收據(jù)和憑證交付給購方，完成較后的交割程序。

在購賣雙方來看，二手房交易是個相當(dāng)復(fù)雜以及需要專業(yè)知識的程序，而隨著二手房行業(yè)的發(fā)展和逐漸正規(guī)，市場中也出現(xiàn)了一批正規(guī)、專業(yè)、可靠的中介代理公司，這些機構(gòu)可以為購賣雙方提供有效、可靠而專業(yè)的服務(wù)，可以節(jié)省交易雙方的精力且能夠規(guī)避上述風(fēng)險。但是，美麗家園建議，在選擇中介公司的時候，購賣雙方一定要察看該企業(yè)的資質(zhì)相關(guān)證件，以確保真正能夠幫助消費者。

老邢的解決方案

面對手續(xù)繁多、房源復(fù)雜的二手房市場，老邢較終選擇了聲譽良好的某二手房經(jīng)紀公司幫助自己解決換房的難題。

54萬賣出原有兩居

經(jīng)紀公司的專業(yè)評估人員對老邢這套亞運村的66平方米兩居住房進行實地勘察，確定了房屋價格：單價8200元/平方米，總價為54萬元。隨后老邢與經(jīng)紀公司簽訂了《委托出售代理合同》，通過多元的推廣渠道，經(jīng)紀公司很快找到了合適的需求方，達成成交協(xié)議后，購購方交付定金，老邢在經(jīng)紀人的協(xié)助下完成過戶及物業(yè)交驗等相關(guān)手續(xù)，并與過戶當(dāng)日獲得全部售房款項，從而完成售房過程。

98萬購得125平方米三居

與此同時，老邢的購房過程也在順利進行。經(jīng)紀公司根據(jù)老邢所需房子的基本條件，在盡量短的時間內(nèi)為他尋找到了一套比較合適的房源。該房位于西四環(huán)定慧橋西南，距四環(huán)主路500米左右，交通便利。附近有稀缺的水資源京密引水渠，社區(qū)具有規(guī)模性和成熟性，配套設(shè)施完善。小區(qū)的住宅為小高層板樓共12層，帶電梯，房屋所在樓層為9層，面積125平方米，總價98萬元左右，戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，南北通透。

經(jīng)紀人帶老邢驗看了定慧寺這套房產(chǎn)，在經(jīng)過對房屋位置、戶型、房間內(nèi)的水電天然氣暖氣等設(shè)施和房屋質(zhì)量等方面進行仔細勘驗無誤后，老邢感覺非常滿意，并決定購購這套住宅，同經(jīng)紀公司簽訂了《委托代理購房合同》并交納了總房款的10%作為定金。在經(jīng)紀公司的代理下，老邢辦理公積金貸款事務(wù)，包括交付頭付款、到公積金初審，辦理個人資信評估、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、辦理貸款審批手續(xù)、辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)、銀行放貸、物業(yè)交割和支付出售方尾款。當(dāng)然物業(yè)交驗手續(xù)也可以在過戶當(dāng)日辦理。這些過程非常繁瑣，但是在經(jīng)紀人有條不紊的協(xié)助下，他很順利地購到了新房，有了自己的新家。

由于老邢購購新房在出售原房產(chǎn)一年之內(nèi)，他還可以獲得契稅減免的優(yōu)惠政策，即交付新房契稅時可以按照購購金額與出售金額的差額部分繳納契稅（詳情見京地稅地[2003]448號），即（980000-540000）×1.5%=6600元。僅契稅一項老邢就節(jié)省了8100元。

鏈接 購購二手房四原則

中介機構(gòu)我愛我家對于購購二手房的購房者，給出的建議是：

，不要只盯著已購公房，也要關(guān)注二手商品房。

，不要只看好城市核心區(qū)域的二手房，也要關(guān)注市區(qū)周邊的二手房。對于中、低收入群體的購房者來說，想要實現(xiàn)購房計劃就要選擇市區(qū)周邊的二手房。

第三，不要只關(guān)注二居室的二手房，也要關(guān)注大戶型及多戶型的二手房。北京二手房市場的購房需求基本都是以自住為目的，這就要求購房者在選購二手房時以房價、面積和地理位置作為主要考慮因素。

第四，可利用銀行貸款購購二手房。2006年，銀行放貸尺度有所放松，對貸款人的支持力度比2005年更大。