對(duì)于投資者而言，選擇在哪兒投資，采取何種方式能提高投資收益率？這些都是投資者較為關(guān)心的問(wèn)題。因此，通過(guò)對(duì)影響投資收益率的各項(xiàng)要素的分析，我們將消費(fèi)者在投資房地產(chǎn)過(guò)程中怎樣提高投資收益率總結(jié)了三大原則。

原則一：交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是提高投資價(jià)值的重要因素。

房地產(chǎn)投資收益的主要來(lái)源是靠出租房屋收取租金來(lái)獲益。而房屋在不同區(qū)域、不同地段其租價(jià)相差甚遠(yuǎn)。因此，對(duì)于投資小戶型的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，較為活躍的地段為商圈周邊如中關(guān)村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、CBD商圈等；**沿線如1號(hào)線、2號(hào)線；各大高等學(xué)校周邊。這些地段有著不同的特點(diǎn)，租金高且穩(wěn)，率有保證。主要有三大租賃人群值得關(guān)注：一是聚集在京城幾大商圈內(nèi)商務(wù)辦公氛圍濃厚的眾多上班一族，他們中的大部分人會(huì)選擇在工作地周邊租用房屋住，投資者收益有保障。二是工作地點(diǎn)在**沿線區(qū)域的人群，交通便利縮短了居住地與工作地的通勤時(shí)間，得到消費(fèi)者的青睞，其租賃價(jià)格也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)。第三，許多學(xué)生為了得到更多的自由支配時(shí)間和改善居住質(zhì)量而到校外租住房屋，加之許多考研、培訓(xùn)之類人員的增多，這些因素都在一定程度上活躍了學(xué)校周邊的房屋租賃市場(chǎng)，使需求量的增加。

原則二：認(rèn)準(zhǔn)房屋租賃目標(biāo)群體，采取有針對(duì)性措施來(lái)提高租金回報(bào)。

在房屋租賃市場(chǎng)其租金價(jià)格的高低雖與地理位置有直接的關(guān)系，但其室內(nèi)配套設(shè)施與租賃群體的成功對(duì)位也是提高租金的一個(gè)重要因素。因此，專業(yè)人士建議業(yè)主在出租房屋時(shí)對(duì)其房屋的租賃人群作一準(zhǔn)確定位，然后采取有針對(duì)性措施對(duì)房屋進(jìn)行裝飾，以起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，相應(yīng)的租金也會(huì)提高一部分。如CBD區(qū)域商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚且區(qū)域生活配套設(shè)施齊全，該地區(qū)租賃群體主要是中外企業(yè)的年輕白領(lǐng)，他們大多數(shù)追求潮流、相對(duì)較時(shí)尚些。因此，對(duì)于這部分租賃人群來(lái)說(shuō)，提高租金上漲的一個(gè)重要推動(dòng)力量就是對(duì)其室內(nèi)裝修采取有針對(duì)性措施。

原則三：貸款需求者，可提高頭付，減少利息支出來(lái)提高回報(bào)率。

投資者在購(gòu)房時(shí)較為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題就是率。而率的高低不僅與收入有關(guān)還與支出有很大關(guān)系。同樣的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。目前由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，消費(fèi)者一次性購(gòu)購(gòu)房屋的可能性不是很大，很多人都是通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)購(gòu)房屋。只要有貸款這就涉及到銀行利息問(wèn)題，況且目前銀行利率已進(jìn)入一個(gè)動(dòng)態(tài)階段，未來(lái)還有加息的可能，這也就意味著若消費(fèi)者通過(guò)銀行貸款購(gòu)房的利息支出成本還會(huì)增加，成本的增加勢(shì)必會(huì)影響房屋的投資收益率。因此中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議貸款購(gòu)房投資者，為了提高投資收益率可通過(guò)提高頭付的方式來(lái)減少支出提高其回報(bào)率。

中原地產(chǎn)專業(yè)研究人士建議消費(fèi)者在投資購(gòu)房過(guò)程中除了適度把握以上三原則外，還要時(shí)刻關(guān)注京城投資區(qū)域的變化，因?yàn)橛绊憛^(qū)域發(fā)展的元素在不斷變化，投資者要緊跟市場(chǎng)變化，對(duì)自己的投資行為實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，只有這樣才能保證投資者的收益率為較高。

舉例說(shuō)明：

以劉先生為例，他以45萬(wàn)元在CBD附近購(gòu)購(gòu)一套房屋，建筑面積50平方米，物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月，供暖費(fèi)19元/平米，該套房屋出租的租金為2800元/月。

劉先生購(gòu)房需交納契稅6750元，印花稅225元，其浮動(dòng)利率為5.508。

假設(shè)一：劉先生頭付14萬(wàn)，月供2534.27元

則年率=（月租金×12-物業(yè)費(fèi)-供暖費(fèi)）/頭付款+契稅+印花稅+按揭款=（2800×12-1200-950）/（140000+6750+225+456168.6）=5.2%

假設(shè)二：劉先生頭付18萬(wàn)元，月供2207.27元

則年率=（月租金×12-物業(yè)費(fèi)-供暖費(fèi)）/頭付款+契稅+印花稅+按揭款=（2800×12-1200-950）/（180000+6750+225+397308.6）=5.4%

通過(guò)上面計(jì)算可知，隨著支出頭付的不斷增多，其相應(yīng)的利息支出額減少，年率不斷上升。

晨報(bào)記者 王麗婭