背景資料

王克健律師簡(jiǎn)介東方昆侖律師事務(wù)所上海所高端商事、涉外律師。中國(guó)高等法律學(xué)院中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)博士。已有12年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任6家大型和4家中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常年法律顧問(wèn)。擔(dān)任四家銀行（光大、民生、浦發(fā)、建設(shè)銀行）在上海的支行或者分行常年法律顧問(wèn)，已經(jīng)和正在操作3家企業(yè)上市法律事務(wù)。擔(dān)任9家國(guó)內(nèi)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、中外合資合作企業(yè)常年法律顧問(wèn)或頭席律師。事務(wù)所介紹東方昆侖律師事務(wù)所是中國(guó)的較高端較專業(yè)的律師事務(wù)所之一，下轄上海所、廣州所等5個(gè)機(jī)構(gòu)；高端、涉外律師均為法學(xué)碩士以上，且多人具有歐、美留學(xué)經(jīng)歷。昆侖所與歐盟法律顧問(wèn)團(tuán)重要成員比利時(shí)布魯塞爾JCA律師集團(tuán)及美國(guó)舊金山ThomasAdd律師集團(tuán)緊密合作，是中國(guó)辦理涉外事務(wù)尤其是投資融資項(xiàng)目、公司企業(yè)法律事務(wù)、金融法律事務(wù)、房地產(chǎn)法律事務(wù)較專業(yè)以及專業(yè)化分工較深、較杰出的律師事務(wù)所之一。

12月10日下午2點(diǎn)半，東方大講堂期活動(dòng)如期展開(kāi)，雖然外面陰雨綿綿，但是仍然有不少熱心讀者前來(lái)參加活動(dòng)，有些還是參加過(guò)期活動(dòng)的“回頭客”。這次東方大講堂請(qǐng)來(lái)的是東方昆侖律師事務(wù)所上海所高端律師王克健博士，給大家講有關(guān)購(gòu)房合同如何簽的問(wèn)題。王律師從售樓廣告講到到購(gòu)房中出現(xiàn)的各種典型案例，都是具有實(shí)際操作意義的注意事項(xiàng)，讀者感覺(jué)受益匪淺。而現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答氣氛也十分活躍，讀者提出各種問(wèn)題，王律師一一作答，較后由他抽出了幸運(yùn)讀者，期東方大講堂活動(dòng)隨之劃上句號(hào)。

用好獨(dú)立購(gòu)房者的權(quán)力

一、如果作為購(gòu)房者購(gòu)的商品房沒(méi)有預(yù)收許可證的合同效力怎么辦？開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)收許可證明，與購(gòu)賣人訂立的商品房預(yù)收合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)收許可證明的，可以認(rèn)定有效。所以你動(dòng)作一定要快，只要在立案之前，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)收許可證在開(kāi)庭的時(shí)候取得了，沒(méi)有用。

特別在目前這個(gè)時(shí)候，如果你們購(gòu)的預(yù)收房想毀約趕快起訴，開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)各種關(guān)系辦預(yù)收許可證。這就是游戲規(guī)則，誰(shuí)拿到了制高點(diǎn)，就不會(huì)吃虧。

二、哪些情況下導(dǎo)致合同無(wú)效，或者被撤銷解除可以對(duì)開(kāi)發(fā)商主張懲罰性賠償？，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)收許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)收許可證明。種，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。第三，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人，或者是拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

三、建筑面積不符的，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。個(gè)是面積誤差的完全值在3％以內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。

，如果面積誤差比完全值超出3％，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)的房?jī)r(jià)款，購(gòu)受人按照約定的價(jià)格不足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；如果房屋實(shí)際面積小于不同規(guī)定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)的，房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人。作者:文圖 陶曉君