7 步 走完購房流程

步：房源挑選

房屋作為不動產(chǎn)，位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。 購房者頭先要看附近交通是否四通八達、進出是否方便，子女上學(xué)、購物等是否便利。其次看社區(qū)環(huán)境，還要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，選擇適合的戶型結(jié)構(gòu)，如樓層高低、朝向、視野、采光、私密性等。較后還要考慮價格。

步：考察項目

要查詢開發(fā)商所售房屋是否“五證”俱全，此“五證”包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證。

第三步：簽訂合同

購房者如果對相關(guān)知識了解甚少，不妨請專業(yè)人士陪同簽合同，購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，違約責(zé)任的約定一定要對等；要慎簽“霸王合同”。

第四步：購房貸款

如果是一次性全付款，直接向房地產(chǎn)公司交款即可；如果是按揭貸款購房，就需要幾個步驟：到銀行領(lǐng)表，併問清楚各種表格的填寫方法；到保險公司辦保險；到房地產(chǎn)公司蓋所需要的章；填寫好銀行的表格，準備好其他所需要的資料交銀行審驗；得到銀行的通知后，去辦理放貸手續(xù)，戶口本、身份證、頭付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料較好隨身攜帶。

第五步：設(shè)施驗收

要注意驗收門、窗、地板、頂棚、牆面、廚廁等，要檢查門框縫隙、門插、門鎖是否太大或太緊，是否有特別的聲音；窗戶縫隙大小及開關(guān)窗情況；地腳線接口有無松動；頂棚有無水漬裂痕；牆面有無隆起或凹陷的地方，牆身、牆角接位有無水漬、裂痕等。

步：物業(yè)管理

要清楚物業(yè)管理公共性服務(wù)項目有幾個方面：清潔衛(wèi)生，樓宇內(nèi)公共樓道的衛(wèi)生清潔，垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔；綠化物的日常維護；專職人員每天24公里的巡邏值班；公共蓄水池維護；對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施的日常管理維修等。

第七步：領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請經(jīng)審核符合規(guī)定的，開發(fā)商應(yīng)當在約定或法定的時間辦理權(quán)屬登記報產(chǎn)權(quán)機關(guān)備案，同時，購房人應(yīng)當持有關(guān)資料，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

8招 破解購房難題

房屋尚未成型、樓書天花亂墜，自身購房知識的局限……購房安全與否、合同目的能否實現(xiàn)，始終困擾著每一個購房者。河南國基律師事務(wù)所凌興高律師現(xiàn)教你“八招”，破解購房困惑與難題。

一、保持理性心態(tài)

購房者的弱勢弱在心態(tài)上。購房者應(yīng)當克服盲目、從眾、攀比、僥倖和患得患失等心理，成熟而理性的心態(tài)才能造就成熟的市場。二、簽約前的必要考察

開發(fā)商對準備和正在開盤的項目極力促銷，購房者不能受此迷惑，也不要滿足于一紙購房合同的簽訂。簽約之前，一要考察開發(fā)商的資信實力；二要考察其以往開發(fā)項目有無不兌現(xiàn)承諾、與業(yè)主發(fā)生較大爭議的經(jīng)歷；三是考察所購房屋建設(shè)項目手續(xù)是否齊全。三、對“霸王合同”勇于說“不”

要謹慎審查開發(fā)商單方提供的合同文本，各條款要保持一致，雙方權(quán)利義務(wù)要對等；條款中的選項與空格部分的填寫要明確，有特殊要求的事項要通過補充協(xié)議進行約定。四、懂得向“專家”求助

商品房購賣專業(yè)性較強，普通購房人很難擁有對等的談判與簽約能力，向房地產(chǎn)、法律方面的“專家”求助是一條安全捷徑。五、“交接”環(huán)節(jié)不可忽視

開發(fā)商與購房者辦理房屋交接有較大的隨意性。入住的急切心理致使購房人匆忙簽收併領(lǐng)取房屋鑰匙。許多糾紛與隨意性的交接有關(guān)，交接行為應(yīng)當規(guī)范。六、監(jiān)督開發(fā)商履約過程

開發(fā)商在履行合同過程中改變規(guī)劃設(shè)計、遲延交房、遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記備案往往成為爭議焦點。購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商可能違約或已經(jīng)違約之后，要立即與其交涉，併可通過舉報、投訴、起訴等手段及時維權(quán)。七、注重收集與保存證據(jù)

開發(fā)商違約具有普遍性，一旦決定依法維權(quán)，成功與否取決于證據(jù)。購房者應(yīng)當細心收集併保留所有與購房有關(guān)的資料，尤其是開發(fā)商和政府部門制作的文件、證件和圖紙等，以免需要時無據(jù)可查。八、團結(jié)就是力量

實踐中，開發(fā)商的違約往往不是針對單個購房者，而是對購房者集體。購房者團結(jié)起來是抗衡開發(fā)商的強大力量，是購房者可以實現(xiàn)自力救濟或?qū)で笏痉ň葷Ч^好的一種手段。

9看洞悉購房細節(jié)

一般購房者購房時都比較注意小區(qū)位置、配套、采光和規(guī)劃等，以為掌握了以上這些，購房就萬事無憂了，可是還有一些其他要素，你在購房時也要注意喲。

蕁蕁看小區(qū)交通現(xiàn)在小區(qū)多人車分流，車行與步行互不干擾，提高了小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。人車混行的小區(qū)要考察小區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得“通而不暢”、是否留夠了汽車的泊位、停車位的位置是否合理，一般來說，居住區(qū)內(nèi)汽車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率不應(yīng)小于10%。

蕁蕁看價格看價格時，頭先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”或“認購價”即較低價，有的是“均價”，有的是“較高限價”。這樣，購房者就可以將大大超過預(yù)算和性能過差的項目剔除，然后再綜合比較。

蕁蕁看戶型一般來說，好的戶型設(shè)計應(yīng)做到以下幾點：入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋；戶型做到“動靜”分區(qū)；客廳開敞、明亮，廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計，衛(wèi)生間應(yīng)有獨立可靠的排氣系統(tǒng)，下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露，通風(fēng)良好，主要房間有足夠的日照時間。另外，要根據(jù)家庭人口多少選擇房屋面積及戶型結(jié)構(gòu)，避免大而空的住宅。

蕁蕁看設(shè)備住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃氣設(shè)備、暖氣設(shè)備等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備的質(zhì)量及安裝。還要注意看節(jié)能情況，主要看保溫和隔熱、防熱及節(jié)約采暖等。

蕁蕁看隔音住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、停車位、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅應(yīng)有綠化屏幕、雙層玻璃等；樓板應(yīng)有合乎標準的隔音性能。

蕁蕁看私密性中國有句古話：曲徑通幽，用在住宅上就是房間忌諱一覽無余，而是要有良好的私密空間，購房者要注意看樓間距、居室與居室間距、側(cè)向間距等。

蕁蕁看結(jié)構(gòu)常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)只適用于多層住宅，優(yōu)點是造價低，保溫、隔熱性能好。缺點是室內(nèi)格局一般不能改變，耐久性較差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其抗震性能好、整體性強、防火性能好、耐久性能好，室內(nèi)佈局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。

蕁蕁看年限不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年，磚混結(jié)構(gòu)50年。另外，還要看住宅土地使用權(quán)，70年為一次出讓的較長期限，是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計算，而有的項目從開發(fā)到銷售通常會間隔1至3年，這也就意味著住宅的土地使用年限減少了。

蕁蕁看分攤分攤的公共建筑面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間等。高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。使用面積相同的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計經(jīng)濟合理，購房者能得到較大的私有空間，值得注意的是：分攤面積也併不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會降低居住者的舒適度?！　　　　?