房地產(chǎn)購賣合同條款應該由購賣雙方協(xié)議后共同達成，但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強勢地位，擺出“所有合同都是這么寫好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔.

屋頂、外墻與業(yè)主無緣

羅先生在購購某樓盤時，發(fā)現(xiàn)合同附件第四項約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于購受人，該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于購受人，購賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、小區(qū)停車位、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設施權(quán)益屬于賣方。

屋頂、外墻面等使用權(quán)應該屬于全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實情況是不少樓盤，特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤，開發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權(quán)據(jù)為己有，因為其中有利可圖。

如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，所收取的廣告費就全部可以收歸自己囊中。但是，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，要在此安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管使用，開發(fā)商只能收取一小部分的管理費。

違約是業(yè)主的“錯”

胡小姐與某開發(fā)商簽署的購購合同中，關(guān)于逾期交房的約定也被強行填寫為：逾期交房超過3個月，開發(fā)商按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購房合同中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是，購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，購受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向購受人支付違約金。

但開發(fā)商逾期交房超過3個月，開發(fā)商只按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說無論延期多長時間，開發(fā)商的賠償金額是一個定數(shù)。無論是1年、2年還是10年，都只是10%的違約金。

而違約的另一個問題是產(chǎn)權(quán)證辦理。購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，購受人不退房的，出賣人只按已付房價款的1%向購受人支付違約金。

對此，筆者認為，此格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等，雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。其實質(zhì)是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

對于馬先生所涉及的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)違約，專家指出，房地產(chǎn)合同對延期辦理產(chǎn)權(quán)證作出了明確的賠償責任，而不是開發(fā)商自行擬定的1%賠償，如果以50萬元的總房價計算，1%就是5000元，也就是說，無論產(chǎn)權(quán)證拖多長時間(也許10年、也許是20年)，開發(fā)商只需要賠償5000元。　　　　　(作者：阿波)