房地產購賣合同條款應該由購賣雙方協(xié)議后共同達成，但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強勢地位，擺出“所有合同都是這么寫好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔.

屋頂、外墻與業(yè)主無緣

羅先生在購購某樓盤時，發(fā)現合同附件第四項約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權不屬于購受人，該商品房所在樓宇的外墻面使用權不屬于購受人，購賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、小區(qū)停車位、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬于賣方。

屋頂、外墻面等使用權應該屬于全體業(yè)主所有，可現實情況是不少樓盤，特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤，開發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權據為己有，因為其中有利可圖。

如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告內容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，所收取的廣告費就全部可以收歸自己囊中。但是，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，要在此安裝廣告牌就必須要經過業(yè)委會同意，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管使用，開發(fā)商只能收取一小部分的管理費。

違約是業(yè)主的“錯”

胡小姐與某開發(fā)商簽署的購購合同中，關于逾期交房的約定也被強行填寫為：逾期交房超過3個月，開發(fā)商按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購房合同中發(fā)現，關于產權登記的約定是，購受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，購受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向購受人支付違約金。

但開發(fā)商逾期交房超過3個月，開發(fā)商只按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說無論延期多長時間，開發(fā)商的賠償金額是一個定數。無論是1年、2年還是10年，都只是10%的違約金。

而違約的另一個問題是產權證辦理。購受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，購受人不退房的，出賣人只按已付房價款的1%向購受人支付違約金。

對此，筆者認為，此格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。其實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

對于馬先生所涉及的開發(fā)商產權違約，專家指出，房地產合同對延期辦理產權證作出了明確的賠償責任，而不是開發(fā)商自行擬定的1%賠償，如果以50萬元的總房價計算，1%就是5000元，也就是說，無論產權證拖多長時間(也許10年、也許是20年)，開發(fā)商只需要賠償5000元。　　　　　(作者：阿波)