●個人住房貸款業(yè)務(wù)品種包括：個人住房商業(yè)性貸款、“二手房”貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金委托貸款組合的擔(dān)保貸款、純公積金貸款這四種。

●農(nóng)行個人業(yè)務(wù)處有關(guān)專家指出：購房關(guān)鍵在于根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行貸款四種方式的有效整合，確定合理的還款期限、還款方式。

●由于現(xiàn)行銀行商業(yè)貸款年利率，5年內(nèi)為5.31％，5年以上為5.58％，因此消費者在確定提前還貸期時盡量不要跨過一個時間段。

近兩年，越來越多的市民貸款購房，但隨著人們金融意識的增強，大家在貸款時也會打打“金算盤”，尋找一種適合自己的還款方式。

中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行的調(diào)查表明：90％的市民在選擇購房貸款的同時更注重還款方式、合理的貸款期限，市民的置業(yè)理財觀念逐步走向成熟化。

摸清四種貸款業(yè)務(wù)

目前，各家商業(yè)銀行已開辦的個人住房貸款業(yè)務(wù)品種包括：個人住房商業(yè)性貸款、“二手房”貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金委托貸款組合的擔(dān)保貸款、純公積金貸款這四種。

對于一手房，一般來說銀行提供的貸款較高額度為所購住房全部價款的80％，二手房貸款較高額度不超過房屋評估價格的70％，個人住房基本公積金貸款較高為10萬元，補充公積金不超過3萬元。借款人向銀行申請貸款的前提必須以其所購商品房作為貸款的抵押擔(dān)保，同時支付所購住房全部價款的20％至30％的頭期款。銀行開辦的貸款業(yè)務(wù)期限較長為30年，利率按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率和公積金貸款利率執(zhí)行，貸款利率一年一定，即每年1月1日按人民銀行較新公布的利率進(jìn)行調(diào)整。

合理選擇貸款方式

貸款者如何根據(jù)這些情況選擇合理的貸款方式呢？農(nóng)行個人業(yè)務(wù)處有關(guān)專家指出：購房關(guān)鍵在于根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行貸款四種方式的有效整合，確定合理的還款期限、還款方式。

目前，銀行所能提供的貸款償還方式包括，個人住房擔(dān)保貸款期限在一年內(nèi)的，采用利隨本清的還款方式，借款期限一年以上的，采用按月還款，具體可選擇“月等額還款法”或“月等額本金還款法”償還貸款本息。從市民貸款情況分析，選擇一年內(nèi)還款的客戶很少，而選擇8至15年的客戶群比較集中。

農(nóng)行給市民的建議是，“等本還款法”基于還款本金不變，利息逐減，因此對于還款者而言開始的壓力大，而“等額還款法”每月償還金額相當(dāng)，但其本金償還逐減慢，因而同樣貸款期“等額還款法”所要支付的利息將高于“等本還款法”，對于經(jīng)濟(jì)實力強的客戶，農(nóng)行建議使用“等本償還”。

同時，許多市民在償還過程中，隨著經(jīng)濟(jì)償還能力的提升，很大部分客戶愿意提前歸還部分或全部貸款。

專家提醒，現(xiàn)行銀行商業(yè)貸款年利率，5年內(nèi)為5.31％，5年以上為5.58％，在確定提前還貸期時消費者盡量不要跨過一個時間段。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按“月還款額不變，縮短貸款期限”或“貸款期限不變，月還款額減少”兩種方式償還，同樣的，對于還款能力強的市民建議使用前者。