◆《業(yè)主臨時(shí)公約》規(guī)定了哪些權(quán)限

《業(yè)主臨時(shí)公約》實(shí)質(zhì)上是新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套文件，進(jìn)一步細(xì)化了《條例》，不僅明確規(guī)定了物業(yè)公司的職責(zé)范圍與權(quán)限，同時(shí)也對(duì)如何正確實(shí)施對(duì)業(yè)主的管理作出明確的約定。其中包括了業(yè)主不能擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不能占用公用部位和共用設(shè)施設(shè)備；不能利用公用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等內(nèi)容。例如：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽臺(tái)外和窗外不能吊掛和晾曬物品、不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語等。業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)清理寵物糞便；乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時(shí)間。機(jī)動(dòng)車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時(shí)速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件；機(jī)動(dòng)車應(yīng)在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、入行便道和綠地等場所停放；夜間停放，防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪聲應(yīng)迅速解除。

市國土房管局規(guī)定：消費(fèi)者購房時(shí)應(yīng)按照新購房合同文本規(guī)定進(jìn)行簽訂，新合同文本中規(guī)定，購房者在與開發(fā)商簽約時(shí)，被視為承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》。

◆修改臨時(shí)公約需經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過

物業(yè)公司與客戶應(yīng)是伙伴關(guān)系。在民事上是兩個(gè)主體；在分工上物業(yè)公司是提供服務(wù)，業(yè)主是享受服務(wù)；在人格上，物業(yè)員工與業(yè)主是平等的。目前物業(yè)員工挨打的事件時(shí)有發(fā)生，好的物業(yè)員工因此離開了這個(gè)行業(yè)，而高素質(zhì)的人不愿從事這項(xiàng)工作，物業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)就會(huì)下降。《業(yè)主臨時(shí)公約》明確要求業(yè)主的行為應(yīng)符合規(guī)范。物業(yè)公司真正的管理難點(diǎn)在于如何協(xié)調(diào)、平衡業(yè)主之間的關(guān)系，如何保證較廣大業(yè)主的根本利益。

許多專家表示，《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的服務(wù)條款、物業(yè)收取方式都有相關(guān)的規(guī)定，這就能有效地避免業(yè)主入住后與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生糾紛。業(yè)主在購房時(shí)對(duì)小區(qū)物業(yè)有直觀的了解，可以避免業(yè)主入住后與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生不理性的沖突。

也有專家和業(yè)主對(duì)此提出建議。他們表示，開發(fā)商在與業(yè)主信息交流不對(duì)等的情況下，代表業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》，并成為購房合同的條款之一，但每份購房合同條款繁多、專業(yè)，業(yè)主不可能一一明白，若以后發(fā)現(xiàn)問題，想“糾正”怎么辦，有沒有修改的通道。

據(jù)報(bào)載，市國土房管局相關(guān)部門解釋，兩示范文本實(shí)施后，購房者在購房時(shí)便可得知物業(yè)費(fèi)用及其收取方式等，從而增加透明度。如果業(yè)主對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》中的條款不滿意，可以通過成立業(yè)主大會(huì)后召開業(yè)主大會(huì)修改該公約。

◆《業(yè)主臨時(shí)公約》使管理與服務(wù)并存

北京市新版《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本正式實(shí)施以來，得到眾多物管公司的歡迎。這些公司表示，目前我們的產(chǎn)品經(jīng)營和服務(wù)水準(zhǔn)等許多方面都在努力與國際接軌，但是我們的一些消費(fèi)者在行使自己的權(quán)利時(shí)，卻不了解自己的義務(wù)。他們以為擁有了產(chǎn)權(quán)便擁有了一切權(quán)利，不愿為公眾的利益犧牲一點(diǎn)個(gè)人的利益。同時(shí)，只接受物業(yè)公司的服務(wù)，不愿接受物業(yè)公司的管理。而實(shí)際上，管理與服務(wù)是并存的。管理是對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理，而對(duì)人行為的規(guī)范是在執(zhí)行國家的規(guī)定和制度。國家的規(guī)定可能比較籠統(tǒng)，物業(yè)公司把它加以細(xì)化了。

◆違約責(zé)任有規(guī)定

一些物業(yè)公司表示，對(duì)于少數(shù)侵害整體利益的行為如何制止，這始終是困擾物業(yè)管理企業(yè)的難點(diǎn)。畢竟物業(yè)公司是企業(yè)，不是執(zhí)法部門。對(duì)此，《業(yè)主臨時(shí)公約》規(guī)定了違約責(zé)任和違約糾紛的解決辦法。

其一，違反本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。其二，對(duì)業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)可督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可提起訴訟；違反相關(guān)法規(guī)政策的，報(bào)告有關(guān)部門?！　　　　?作者：國銘)