2003年幾乎可以被稱作房地產(chǎn)政策影響力被極端凸顯的一年，在這一年中，諸多新政策的頒布和執(zhí)行對(duì)普通購(gòu)房人的購(gòu)房行為產(chǎn)生了不同程度的影響，新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)、央產(chǎn)房被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上市、中國(guó)人民銀行出臺(tái)提高按揭貸款發(fā)放門檻的相關(guān)政策、以及時(shí)近年末的135號(hào)文件都無(wú)一例外地充當(dāng)了“改變”京城樓市的角色。

除此之外，國(guó)發(fā)18號(hào)文件以及人總行下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)121號(hào)）都在房地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)了巨大的爭(zhēng)議和討論，但這畢竟僅僅局限在房地產(chǎn)開發(fā)商的層面，除了121號(hào)文件中對(duì)個(gè)人按揭貸款的限制性規(guī)定之外，對(duì)于購(gòu)房人而言，121號(hào)文件和18號(hào)文件可以說(shuō)是影響甚微，故不在本榜之列。

既然要盤點(diǎn)2003年的京城樓市，政策自然必不可少，然而，這其中畢竟還存在著些許的遺憾，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有熟練地運(yùn)用市場(chǎng)化的手段來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化組合，從而形成一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，較終使購(gòu)房人的利益得到保護(hù)?；蛟S這樣的還離我們很遠(yuǎn)，在現(xiàn)今的市場(chǎng)情況下，政策仍然是保護(hù)購(gòu)房人利益的“利劍”。

但是，我們?nèi)匀黄诖?，在若干年后，我們?cè)俅伪P點(diǎn)京城樓市的時(shí)候，政策將不再是較主要的一部分內(nèi)容。

1《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

頒布時(shí)間：2003年9月1日

執(zhí)行時(shí)間：2003年12月1日

相關(guān)政策：無(wú)

新政點(diǎn)睛：

A．套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅

《辦法》規(guī)定，預(yù)售商品住宅應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。這樣規(guī)定主要是為了保障購(gòu)房人的權(quán)益。長(zhǎng)期以來(lái)，面積糾紛一直廣泛存在，不僅北京如此，其他省市，例如上海、重慶也是如此。為妥善解決這個(gè)問(wèn)題，專家、學(xué)者以及各省市政府房管部門都進(jìn)行了有益的探索。有的專家、學(xué)者很早就有以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的提議，重慶市率先以地方性法規(guī)的形式肯定了這一提議，規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品住宅應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，重慶市老百姓對(duì)面積糾紛的投訴率降為零。鑒于此，《辦法》明確規(guī)定預(yù)售商品住宅應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

B．對(duì)待購(gòu)房者一視同仁

《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國(guó)家和市人民政府另有規(guī)定的除外。這就從根本上打破了1988年《北京市房屋購(gòu)賣管理暫行規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)受讓人戶口身份的限制，使外籍人、外省市人、本市農(nóng)民以及軍人在受讓房地產(chǎn)方面享有同等的法律地位。自2003年12月1日起，外省市個(gè)人在京購(gòu)購(gòu)商品房不再辦理審批手續(xù)，也不再繳納手續(xù)費(fèi)，只要持合法、有效的身份證件，就可以直接購(gòu)購(gòu)商品房。此外，對(duì)本市自然人購(gòu)購(gòu)商品房取消了原來(lái)以戶口作為身份限制的做法。

《樓市》觀點(diǎn)：因?yàn)樯婕暗搅溯^廣泛購(gòu)房人的根本利益，所以該項(xiàng)政策當(dāng)然具有十分巨大的影響力：按照套內(nèi)面積預(yù)售商品住宅被大多數(shù)普通購(gòu)房人看作是免售欺詐、減少糾紛的“救命稻草”，再此之前就呼聲甚高，此番出臺(tái)，得到了廣大購(gòu)房人的積極響應(yīng)，但是，該項(xiàng)政策之所以產(chǎn)生如此之大的反響更是因?yàn)榇蠖鄶?shù)專家都對(duì)此項(xiàng)政策的前景提出質(zhì)疑，“新政策將導(dǎo)致業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)意識(shí)的缺失”被看作是該項(xiàng)政策的“軟肋”。

2《物業(yè)管理?xiàng)l例》

頒布時(shí)間：2003年6月19日

執(zhí)行時(shí)間：2003年9月1日

相關(guān)政策：北京市房地局《關(guān)于印發(fā)<業(yè)主大會(huì)規(guī)程>的通知》、《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知》、《關(guān)于印發(fā)<北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》

新政點(diǎn)睛：

A．明確業(yè)主地位

《條例》明確了物業(yè)管理各方的法律地位，業(yè)主是物業(yè)的所有者，一切物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘、解聘。

B．保護(hù)業(yè)主實(shí)體權(quán)利

《條例》注重保護(hù)業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，明確了業(yè)主的所有權(quán)、成員權(quán)、表決權(quán)、參與小區(qū)物業(yè)管理的民主管理權(quán)利，并從嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、禁止擅自轉(zhuǎn)讓服務(wù)職能、專項(xiàng)維修基金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ玫确矫嫦拗屏宋飿I(yè)管理企業(yè)的行為。

《樓市》觀點(diǎn)：如果說(shuō)《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》是保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益的話，《物業(yè)管理?xiàng)l理》保護(hù)的就是購(gòu)了房子的人的權(quán)益。這部法規(guī)的出臺(tái)，至少在法律的意義上使社區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)有了“立法依據(jù)”，將在相當(dāng)大的程度上對(duì)現(xiàn)今混亂的物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)起到相應(yīng)的規(guī)范作用。但是，這同樣是一部存在爭(zhēng)議的法規(guī)，立法觀念的滯后、罰責(zé)的缺失、可執(zhí)行性的欠缺都使人對(duì)該部法規(guī)能夠起到的效用產(chǎn)生了懷疑。

3《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》

頒布時(shí)間：2003年4月28日

執(zhí)行日期：2003年6月1日

相關(guān)政策：無(wú)

新政點(diǎn)睛：

A．明確雙倍賠償原則

較高人民法院于2003年6月頒布的《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出了明確答案。《解釋》明確規(guī)定，在商品房購(gòu)賣糾紛案件中，因出賣人的欺詐行為而造成損失的，購(gòu)受人有權(quán)在要求與開發(fā)商解除合同，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息、賠償損失的基礎(chǔ)上，另行要求開發(fā)商承擔(dān)已付購(gòu)房款不超過(guò)一倍的賠償責(zé)任。

B．確定欺詐所須承擔(dān)責(zé)任

根據(jù)〈〈解釋〉〉，出賣人應(yīng)當(dāng)為其以下五種欺詐行為承擔(dān)上述懲罰性法律責(zé)任：（1）商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)受人又將該房屋抵押給第三人的。（2）商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的。（3）出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的。（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。（5）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

《樓市》觀點(diǎn)：長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房人是否屬于消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商的欺詐行為是否可以適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定獲得雙倍賠償?shù)葐?wèn)題一直是司法界、開發(fā)商、購(gòu)房人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，高院的司法解釋確認(rèn)了“購(gòu)房人是消費(fèi)者”的原則，這對(duì)于購(gòu)房人而言無(wú)疑又多了一層利益的保障，同時(shí)，房屋的總價(jià)不菲，倘使開發(fā)商欺詐，購(gòu)房人所獲得的雙倍賠償無(wú)疑是一個(gè)天文數(shù)字，這也是對(duì)開發(fā)商的一種制約。

4《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)121號(hào)文件）

頒布時(shí)間：2003年6月5日

執(zhí)行時(shí)間：下發(fā)之日起執(zhí)行

相關(guān)政策：《建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》

新政點(diǎn)睛：

A．提高個(gè)人住房按揭貸款門檻

121號(hào)文件規(guī)定，購(gòu)房人只有在購(gòu)購(gòu)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房時(shí)才能向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，對(duì)于高層住宅，只有在其主體工程完成2/3之后，購(gòu)房人才可向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款；同時(shí)，對(duì)購(gòu)購(gòu)套以上（含套）住房的利率可以按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率進(jìn)行調(diào)整，而不再執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率。

B．限制高端商品房和商用房消費(fèi)

銀行等金融機(jī)構(gòu)支持中低收入家庭購(gòu)購(gòu)住房的需要，限制大戶型、、高端商品房、別墅等項(xiàng)目的貸款，對(duì)于購(gòu)購(gòu)上述高端商品房或者套住房的購(gòu)房人應(yīng)相應(yīng)提高頭付款比例，同時(shí)，購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房的貸款抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限較長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)購(gòu)房人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

《樓市》觀點(diǎn)：人總行的121號(hào)文件被眾多的開發(fā)商稱作20年來(lái)較為嚴(yán)厲的政策，而其對(duì)個(gè)人按揭貸款方面的限制政策將對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生巨大的影響，因?yàn)椋┏菢鞘衅诜烤佣?，?0%以上的購(gòu)房人都要依靠銀行的按揭貸款來(lái)圓“住房夢(mèng)”，對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行按揭也是他們的生存命脈。因此121號(hào)文件招致房地產(chǎn)界強(qiáng)烈抗擊。但不管反抗的聲音多么強(qiáng)烈，銀行畢竟也在市場(chǎng)中礪煉出經(jīng)驗(yàn)，你喊你的苦，我干我的事。121文件之后，下半年各銀行貸款確已收緊。銀行對(duì)于開發(fā)商約束力的增強(qiáng)，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是件益事。

5《關(guān)于印發(fā)在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法的通知》

頒布時(shí)間：2003年8月14日

執(zhí)行時(shí)間：2003年10月1日

相關(guān)政策：《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)<北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法>的通知》

新政點(diǎn)睛：

A．批準(zhǔn)央產(chǎn)房上市交易

在京國(guó)家機(jī)關(guān)已購(gòu)公有住房是北京市公有住房中數(shù)量較多、質(zhì)量較好的公房，但由于政策等原因，這批房源一直未能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，是造成北京市二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍的原因之一，不利于人們的居住水平的提高。為此，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法的通知》，決定在京國(guó)家機(jī)關(guān)已購(gòu)公有住房自2003年10月1日起可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)行公開交易。

B．明確自主交易原則

在京國(guó)家機(jī)關(guān)已購(gòu)公有住房上市交易需遵循統(tǒng)一市場(chǎng)、定點(diǎn)代理、方便職工、系統(tǒng)監(jiān)管的原則，產(chǎn)權(quán)人自可行辦理上市交易手續(xù)，也可委托國(guó)家定可委托國(guó)家指定的定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)代為辦理。

《樓市》觀點(diǎn)：京城二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期冷淡在央產(chǎn)房被準(zhǔn)許上市交易之后終于看到的興旺的跡象，這對(duì)于廣大的購(gòu)房人而言無(wú)疑意味著更多的選擇，你可以選擇商品房，同時(shí)，房屋質(zhì)量、地理位置較好的央產(chǎn)房也不失為一種不錯(cuò)的選擇。但是，對(duì)于央產(chǎn)房給普通購(gòu)房人立刻帶來(lái)收益仍然有相當(dāng)多的障礙等待清除，數(shù)量有限、價(jià)格過(guò)高都是問(wèn)題，而如果政策的限制更為寬松，其影響力無(wú)疑會(huì)更為巨大。

6《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》

頒布時(shí)間：2002年11月17日

執(zhí)行時(shí)間：2003年1月1日

相關(guān)政策：《關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定的通知》、《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法〉的通知》、《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)先向拆遷居民銷售的通知》

新政點(diǎn)睛：

A．價(jià)格政策擁有更大回旋余地

開發(fā)商銷售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，可以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)（但樓層、

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