從去年下半年起，國家出臺的房產(chǎn)政策越來越多。央行調(diào)整了貸款利息，給享受著優(yōu)惠政策的購房者提了個醒；到今年3月份再次出臺的提高利率、增加頭付款比例的政策出臺時，購房者和計劃購房者明顯感覺到購房的壓力了；而5月份七部委聯(lián)合出臺政策，打擊炒房、穩(wěn)定房價，才讓人終于明白了政府的良苦用心?！皣?yán)禁轉(zhuǎn)讓期房”、“兩年以內(nèi)的房產(chǎn)交易的征收營業(yè)稅”等條款對抬高房價、投機(jī)炒房的行為進(jìn)行直接打壓；而“保障經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)”、“有效保證中低價位、中小套型住房”等規(guī)定又讓老百姓吃了個“定心丸”。

原來，政策主要是打擊投機(jī)、穩(wěn)定房價的，普通老百姓購房自住，國家還是鼓勵和支持的。二手房市場越來越火，面對房產(chǎn)市場的新政策，會有什么影響呢？中大恒基相關(guān)人士認(rèn)為：七部委政策的出臺，給二手房市場產(chǎn)生一定的影響。據(jù)統(tǒng)計：政策出臺后，二手房購賣雙方各有表現(xiàn)，購方擔(dān)心在6月1日以后，需要承擔(dān)5.5%的營業(yè)稅，導(dǎo)致自己的房子貶值。從政策出臺至今，中大恒基數(shù)據(jù)顯示，房源登記量日增20%；賣方則擔(dān)心房價會下降，現(xiàn)在購會貴了，導(dǎo)致多數(shù)計劃購購二手房人持幣觀望。

七部委政策影響的是在較近簽訂二手房合同的人群，購、賣雙方都著急，希望貸款趕緊下來，趕緊辦理過戶，爭取在6月1日前過戶完畢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從政策出臺至今，辦理過戶量日增近三成?！暗请A段性的，過了6月1日將會穩(wěn)定下來?！敝写蠛慊髣澆拷?jīng)理吳海兵表示。另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，七部委政策的出臺，目前對北京二手房市場影響不會很大，但是從長遠(yuǎn)來看則意義深遠(yuǎn)，會有效地保證了北京二手房市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。據(jù)中大恒基市場研究顯示：在今年成交的二手房中，2003年6月1日以后取得房產(chǎn)證并上市交易的比例僅占有9.2%，所以，從短期看來，受到政策沖擊的二手房總量是有限的，不會對市場產(chǎn)生太大影響。那么在6月1日以后，如何購賣二手房呢？中大恒基相關(guān)專家結(jié)合政策、市場等方面的綜合因素，為購、賣雙方提出以下三點建議，供購賣二手房時參考：

兩年以內(nèi)的二手房：“以租待售”

持有2003年6月1日以后普通二手房的業(yè)主，可以考慮委托中介公司代理出租，獲取收益，等過了兩年以后再擇機(jī)出售，既不影響收益，也可以等待房屋升值再行出售。而持有2003年6月1日以后公寓、別墅等非普通住宅的業(yè)主，建議過了兩年后盡快出售，以防止房屋貶值。

兩年以外的二手房：“該出手時就出手”

持有2003年6月1日以前的普通二手房業(yè)主，基本不受政策的影響，但是，隨著房屋結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，普通住宅的供應(yīng)量不斷增加，會有越來越多的二手房房源，供求關(guān)系基本平衡，那么二手房價格上漲的可能性就比較小。所以，從短期來看，這一類業(yè)主可以根據(jù)自身的實際情況決定出售或者出租；從長期來看，不益長線持有。

耐心選擇　理性消費

由于政策的調(diào)整方向有利于市場供應(yīng)量的增加，所以計劃購購二手房的人們可以耐心地選擇，全面了解房屋的情況、政策情況后再做決定。北京二手房供不應(yīng)求，主要受二手房房源的限制。七部委政策規(guī)定兩年以內(nèi)出售的二手房征收5.5%的營業(yè)稅，會進(jìn)一步影響供應(yīng)量，但是，由于結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，增量房市場普通住宅的供應(yīng)量增加，會引發(fā)“置業(yè)升級”賣舊購新，從而會有更多的二手房房源上市，有效地保證了二手房的供應(yīng)量，對購方而言，可以供選擇余地多了，價格當(dāng)然好商量了。另外，中大恒基相關(guān)人士還建議：面對各種房產(chǎn)政策，購賣雙方保持平常心較即可。從逐漸明朗的政策來看，幾乎沒有控制自住為目的的購房行為，所以，把心放下較重要。

“6·1”大限將來臨，手中有房怎么辦？

近日，政府再出調(diào)控新招，由建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》新鮮出爐。其中《意見》規(guī)定，自2005年6月1日起，對個人購購住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購購普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購購非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

那么，對于處在“6·1”政策限制之內(nèi)符合營業(yè)稅征收范圍未住滿兩年的商品房業(yè)主和超過兩年轉(zhuǎn)手交易的高端物業(yè)業(yè)主而言，即便是在“6·1”大限來臨之前找不到合適的購家出售房屋，也不要過分著急。當(dāng)部份處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主看不清房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢時，不妨推遲或暫緩自己的賣房計劃，轉(zhuǎn)換思路選擇“以租帶賣”，靜待市場發(fā)展變化，等到時機(jī)成熟再做打算。

“我愛我家”認(rèn)為，隨著“以租帶賣”租賃房源的逐漸放量，亦將會有效地緩解北京房屋租賃市場熱點區(qū)域供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，促進(jìn)北京房屋租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展。

小貼士

“以租代售”：是指業(yè)主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉(zhuǎn)為長期投資，以便獲取穩(wěn)定收益，保障業(yè)主利益化。尤其是在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主。

“以租帶賣”：是指業(yè)主在看不清房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢時，可以先將房屋投入到租賃市場中來，靜待市場發(fā)展變化尋找合適時機(jī)，一邊租房一邊搜尋合適的購家，較終實現(xiàn)業(yè)主套現(xiàn)獲利的愿望。“以租帶賣”對于那些不知在現(xiàn)階段出售房屋是否合算的業(yè)主來說，較為適用。

來源：北京晚報　

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