《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》昨天公布，目的在于解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)賣雙方存在的面積計(jì)算、規(guī)劃變更等主要糾紛——

銷售面積：一律按套內(nèi)面積計(jì)算

如果還讓開(kāi)發(fā)商在按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套計(jì)價(jià)三種銷售方式中自選，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必傾向于選擇對(duì)自己有利的按建筑面積銷售方式，這樣還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商關(guān)于面積的糾紛。由于現(xiàn)在公攤面積沒(méi)有一定的計(jì)算方式，而且公攤部位種類繁多，購(gòu)房人弄不清楚泵房、變電室等共用部位的位置和面積情況，也就無(wú)法得知攤?cè)胱约悍孔拥墓珨偸欠駵?zhǔn)確。而按套內(nèi)建筑面積，購(gòu)房人基本上可以從圖紙上看出面積情況。因此，該辦法中規(guī)定，預(yù)售商品住宅一律實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

退房條件：誤差比完全值超出３％

該辦法規(guī)定，預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比完全值超出３％的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)退房。

現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)生的面積糾紛是，交房時(shí)，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)盡管面積沒(méi)變，可套內(nèi)面積變小了，公攤面積加大了。這項(xiàng)規(guī)定，就是不讓公攤面積摻和進(jìn)來(lái)，制止開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做手腳，使套內(nèi)面積“縮水”。

規(guī)劃改變：須書(shū)面征得預(yù)購(gòu)人同意

開(kāi)發(fā)商經(jīng)常改變規(guī)劃，給購(gòu)房人造成一些影響。對(duì)此，該辦法如何規(guī)定？該辦法中規(guī)定了兩條，頭先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。其次，確需改變規(guī)劃內(nèi)容的，必須書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。

售房訂金：應(yīng)抵作房?jī)r(jià)款或返還

現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)，私自規(guī)定訂金不退，是否合理？有些開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人在簽合同之前，交一萬(wàn)元或不等的訂金，如果購(gòu)房人不購(gòu)房，就不退還這筆錢。對(duì)此，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能簽訂合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人返還所收費(fèi)用。

預(yù)售房：開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行抵押

很多開(kāi)發(fā)商出售被抵押的房子，并故意隱瞞抵押情況，造成了一些糾紛，如何防止這種情況發(fā)生？

一般開(kāi)發(fā)商將房子抵押給銀行，銷售時(shí)只履行征求銀行同意的程序。該辦法規(guī)定，預(yù)售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并要將抵押情況告知預(yù)購(gòu)人。而且明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押?！　　　　?作者：莫春 王一寧)