將于6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》的十條規(guī)定：按套內(nèi)

建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記

面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：一、面積誤差比絕

對值在3%以內(nèi)含3%的，據(jù)實結(jié)算房價款；二、面積誤差比完全值超出3%時，購受人

有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將

購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)

權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由購受人

補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積

小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。

有關(guān)專家說，在6月1日前簽訂購房合同的是不受新的《商品房銷售管理辦

法》約束的。對于現(xiàn)在已經(jīng)簽訂購房合同的，購購方可以與開發(fā)商進(jìn)行商談，爭取

對現(xiàn)有合同進(jìn)行修改，將這個辦法中有關(guān)對購房者有利的條款以補充條款的方式加

以體現(xiàn)。對于馬上就要簽訂合同的購房者，應(yīng)該在簽訂合同時用《辦法》中的有關(guān)

條款加以規(guī)定。如果這種方式不好體現(xiàn)的話，建議在合同里，應(yīng)該有這樣一個條款：

如果本合同發(fā)生爭議，雙方將按照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)

定來進(jìn)行處理。

■商品房公用建筑面積如何計算

在購房過程中，普通用戶較不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖栴}，這也

是近來讀者非常關(guān)注的問題。那么，公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么？哪些公用建

筑面積可攤給住戶？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶？

新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬c本幢樓房

不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。

可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇谩⒐瞄T廳、走廊、過道、公用廁所、

電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水

泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收

機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及

其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻

（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖

鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自

營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

公攤面積的相關(guān)規(guī)定，請詳見2000年9月26日開始實行的《北京市商品房銷

售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》　　

(北京青年報 曉利)

附：《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》

一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），

結(jié)合本市的實際情況，制定本暫行規(guī)定。

二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。

三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)

建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

（一）套內(nèi)的使用面積：住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范》

的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。

（二）套內(nèi)墻體面積：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分

為共用墻及非共用墻兩種。

共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外

墻（包括山墻）。

共同墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。1、封

閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2、挑陽臺（底陽臺）按其底板

水平投影面積的一半計算建筑面積；3、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的

一半計算建筑面積；4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算

建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)

的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植?p>范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?p> 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓?p>建筑面積，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但

任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、

電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、

消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐

房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的

專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影

面積的一半。

七、不應(yīng)計入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、

供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房

單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）

售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ?p>積

十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房

的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積

測量報告。

十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）

中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

十二、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計

算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的

建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，

用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪

部門較終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的；

售房單位應(yīng)按實際售價退款。

十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用

建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積

亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂Ｆ渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)?，按本?guī)定執(zhí)行。

任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中

含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。

十四、樓房按套計算建筑面積，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售

的公有住房，不適用本規(guī)定。

十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》

執(zhí)行。

十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷

售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字[1998]1285號）同時廢止。