我是一位準(zhǔn)備簽合同的購(gòu)房者。我想咨詢一下有關(guān)公攤面積的事情。

　　　　我所購(gòu)購(gòu)的房屋，公攤面積占建筑面積的18%至19%。您認(rèn)為這個(gè)比例合理嗎？我在核對(duì)公攤面積的明細(xì)中，應(yīng)該注意些什么？

　　讀者　李小民

　　■6月1日之后，3%將是公攤的標(biāo)準(zhǔn)

　　　　將于6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》的十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：一、面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；二、面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)受人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)受人；完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人。

　　　　有關(guān)專家說(shuō)，在6月1日前簽訂購(gòu)房合同的是不受新的《商品房銷售管理辦法》約束的。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的，購(gòu)購(gòu)方可以與開發(fā)商進(jìn)行商談，爭(zhēng)取對(duì)現(xiàn)有合同進(jìn)行修改，將這個(gè)辦法中有關(guān)對(duì)購(gòu)房者有利的條款以補(bǔ)充條款的方式加以體現(xiàn)。對(duì)于馬上就要簽訂合同的購(gòu)房者，應(yīng)該在簽訂合同時(shí)用《辦法》中的有關(guān)條款加以規(guī)定。如果這種方式不好體現(xiàn)的話，建議在合同里，應(yīng)該有這樣一個(gè)條款：如果本合同發(fā)生爭(zhēng)議，雙方將按照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行處理。

　　■商品房公用建筑面積如何計(jì)算

　　　　在購(gòu)房過(guò)程中，普通用戶較不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖栴}，這也是近來(lái)讀者非常關(guān)注的問題。那么，公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么？哪些公用建筑面積可攤給住戶？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶？

　　　　新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。

　　　　可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　　　不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　　　公攤面積的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)?jiān)斠?000年9月26日開始實(shí)行的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》　　

　　■文／曉利

　　附：《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》

　　一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市的實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　　　二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

　　　　三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。

　　　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　　　四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

　　　?。ㄒ唬┨變?nèi)的使用面積：住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

　　　?。ǘ┨變?nèi)墻體面積：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

　　　　共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。

　　　　共同墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　　　非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　　?。ㄈ╆?yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。1、封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　　　五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

　　　　1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

　　　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?，為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?p>

　　　　多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　　　3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

　　　　六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　　　1、大堂、公用門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　　　七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　　　八、其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　　　九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積??BR>公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

　　　　十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

　　　　十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

　　　　十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購(gòu)房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門較終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的；售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

　　　　十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。其他公用建筑面積的分?jǐn)?，按本?guī)定執(zhí)行。

　　　　任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

　　　　十四、樓房按套計(jì)算建筑面積，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

　　　　十五、商品房銷售面積的測(cè)繪，按《北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

　　　　十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字[1998]1285號(hào)）同時(shí)廢止。

（北京青年報(bào)）

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