根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》試行和北京市《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房的銷售仍按建筑面積計算價格。

　　根據(jù)國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》，商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和，即

　　商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　下面就根據(jù)建設(shè)部和北京市的規(guī)定，將套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別做一說明。

　　一、套內(nèi)建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積，即

　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

　　住宅套內(nèi)的使用面積，按建設(shè)部《住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范》（GBJ96－86）的規(guī)定計算。套內(nèi)墻體面積為各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻是指各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻），共用墻墻體水平投影面積（即墻體的占地面積，以下同）的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　陽臺建筑面積，分四種情況分別進(jìn)行計算1．封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2．挑陽臺（底陽臺），按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3．凹陽臺，按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

　　二、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　根據(jù)規(guī)定，公用建筑面積分?jǐn)傆腥齻€原則：

　　1．分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

　　2．為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?

　　3．公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

　　那么，公攤的建筑面積究竟包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)規(guī)定，它包括兩大部分：

　　一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

　　公攤面積包括上述內(nèi)容，但并不是所有上述內(nèi)容都能夠作為公攤建筑面積。作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間以及售房單位自營、自用的房屋都不應(yīng)計入公用建筑面積。

　　前面說了這么多，但如果我是一個購房的消費(fèi)者，我也會像其他千千萬萬購房者一樣，不可能弄清楚在我要購購的房屋所在樓宇內(nèi)，哪些部分是公用建筑部分，這部分面積是多少，其中哪些要計入公攤面積，哪些不計入。因為我無法實地丈量，所以我也不會知道我究竟要攤多少公用面積。這些，購房者不必?fù)?dān)心，政府將為大家做到。在房地產(chǎn)開發(fā)商售樓時，政府有關(guān)部門將會通過一定的審批、監(jiān)管手續(xù)，核準(zhǔn)其公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　所謂公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，就是將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和所得到的一個比率。每一位購房者所購購的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出該購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。購房者也可以自己計算所購房屋的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，看是否過大，以決定購或不購。

　　實踐中，經(jīng)常有人問房屋的使用率是多少，使用率這個詞的內(nèi)涵很模糊，也沒有專門的法律法規(guī)來界定，所以一般不用。通常的比較就是看套內(nèi)建筑面積占整個房屋建筑面積的比率，這個比率越大越好，一般都在80％左右，通常多層樓要比塔樓高一些。

　　在商品房期房購賣中，消費(fèi)者和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售契約》中的房屋建筑面積一般都是暫測面積，它與房屋交付后的實測面積會有一定的誤差，這個誤差幅度一般不超過5 ％，通常都在3％。消費(fèi)者在和開發(fā)商談合同時，應(yīng)將誤差幅度寫清楚，并明確一旦實際交付的房屋超過這個誤差幅度開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和消費(fèi)者享有的權(quán)利，以免蒙受不必要的損失。　北京煒衡律師事務(wù)所律師　金忠

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