購房如何實現(xiàn)投資收益

隨著我國城鎮(zhèn)住房分配制度改革的深化，福利分房、

集團購購已成為了歷史。這使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激

烈，市場份額趨向兩極分化，這無疑客觀上改變或影響今

后房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向。如何科學(xué)地進行房地產(chǎn)市場的

研究，總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)是個迫在眉睫的課題。成功地

解決房地產(chǎn)市場化帶來的不可避免的因素影響，將成為贏

得市場、實現(xiàn)投資收益的關(guān)鍵。

市場價格因素的影響

實現(xiàn)投資價值是消費者所愿意為某一物業(yè)支付的較高

價格，或者是投資者愿意接受的較低價格。價格因素是第

一因素。也是決定投資收益的關(guān)鍵。所以在確定交易價格

時，不僅僅要參考周邊物業(yè)和發(fā)生過的歷史價格，更應(yīng)該

根據(jù)市場的“有效需求群體”來制定。其重要性在于資源

總是有限的，這種特性決定了購購了某種產(chǎn)品就意味著不

能再購其他的，也正是由于這種原因，高的價格對需求有

抑制作用，顯而易見產(chǎn)品的價格越高相應(yīng)的購主就越少。

根據(jù)1999年一季度的房地產(chǎn)市場調(diào)查，商品房銷售額

比較去年同期出現(xiàn)重大滑坡，除了政策因素的影響以外，

由于房屋價格的上漲或相對較高，使得一些潛在的消費者

只能選擇更便宜的替代產(chǎn)品或者由于他們有限的預(yù)算不得

不從市場中撤出。但是經(jīng)濟適用房卻在一季度繼續(xù)了良好

的銷售業(yè)績保持旺銷（經(jīng)濟適用房銷售價格在3950元／平

方米以下，個人購購率甚至能占到已銷售面積的30％以上），

這說明低的價格將為市場帶來更多的消費者，并且使得每

一個消費者可以購購更多的產(chǎn)品。隨著市場價格的下跌，

消費者將從更昂貴的產(chǎn)品中流動過來，從而增加某相應(yīng)產(chǎn)品

的需求量。

地理區(qū)位因素的影響

由于科技進步、生活方式的改變和經(jīng)濟活動的發(fā)展，常

常會引起地理區(qū)位的變化、拓展，同時房地產(chǎn)的不可移動性

使它不可避免地受到周邊相鄰地區(qū)的影響，其中包括有利鄰

區(qū)和不利鄰區(qū)的影響，這些影響在房地產(chǎn)項目投資決策中越

來越重要。

在價格因素確定的情況下，為了躲避不利的鄰區(qū)影響或

者為了接近有利的鄰區(qū)影響，消費者寧愿多花一些費用。因

為某些地區(qū)所在的位置常常隱含著某種特殊的價值。例如這

些地區(qū)的居民有著某種受人尊敬的地位或者這一地區(qū)能夠提

供較現(xiàn)代化的、完善的、全方位的功能性服務(wù)，從美學(xué)角度

考慮，具有令人心曠神怡的視野，靠近高爾夫球場、景色優(yōu)

美的公園，或在物業(yè)附近具有的水域等等。這些條件

造成的某種聲望，對消費者或投資者在地理區(qū)位的選擇上具

有巨大的影響。較典型的案例就是位于北京以北的“亞運村”

周邊和亞運村向北的“”地區(qū)，它們有的不僅提供了部

分以上所述功能，甚至還融入了北京這座帝王城悠久的、古

老的文化。值得一提的是，已經(jīng)有部分開發(fā)商注意到了這種

鄰區(qū)影響，開始在宣傳中運用這一手段制造“有利鄰區(qū)影響”，

如讓已經(jīng)入住其物業(yè)的知名人士在媒體替其拋頭露面進行宣

傳，制造這種影響?？磥怼坝欣麉^(qū)位影響”的確是具有價值

和實際意義的。

隨著城市區(qū)域擁擠程度的增加和以汽車為交通工具時代

的來臨，使地處市區(qū)外圍與市交通聯(lián)系便利的地理區(qū)位

的價值得到了增加，同時交通方式的改變也降低了靠近鐵道

和公路兩側(cè)地理區(qū)位的相對價值。從根本上說，地理區(qū)位的

選擇亦是城市規(guī)劃發(fā)展方向的決策，雖然地理區(qū)位的固定性

使任何住址都難免受到周圍房產(chǎn)、社會、經(jīng)濟的影響。但是

在價格因素確定的情況下，具備有利鄰區(qū)影響的住址、便利

的交通條件、隨著時間變化的生活方式和新技術(shù)、消費者品

位的改變等等都是選定地理區(qū)位的重要因素。如果投資商能

夠分辨出哪一個地理區(qū)位在不遠的未來對消費者具有競爭上

的優(yōu)勢，就能夠準(zhǔn)確地實現(xiàn)新物業(yè)的投資價值。

規(guī)劃設(shè)計影響因素

要控制市場價格吸引更多的消費者，某種程度上意味著

我們的產(chǎn)品必須與競爭對手的替代產(chǎn)品有明顯區(qū)別。因此競

爭者們必須花很大努力、在彼此的經(jīng)營項目上造就并增強獨

特性，來吸引消費者的購購興趣。

如果規(guī)劃設(shè)計建設(shè)得很差，其結(jié)果必然導(dǎo)致特殊性和功

能的喪失。目前較為常見的情況是，由于技術(shù)進步，人們生

活方式和消費者品位的變化，即使原先設(shè)計良好的建筑，也

有可能走向功能過時。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要一個較長

的周期，在投資商對一個具有較的住宅小區(qū)進行到后

期開發(fā)時，往往會發(fā)生上述情況，甚至在價格因素、地理區(qū)

位因素相同的情況下，規(guī)劃設(shè)計因素成為競爭者們是否能夠

收回投資收益的決定性因素。

理論上講，人們對房地產(chǎn)的需求量超過了房地產(chǎn)的供給

量。但是，目前實際情況是有效需求群體數(shù)量有限，造成了

市場競爭激烈。因此，必須充分分析現(xiàn)有的和潛在的競爭情

況。同時，合理分析項目開發(fā)后期市場需求的改變。也就是

預(yù)測投資收益時，應(yīng)該考慮到供給量和需求量的變化情況，

這包括了市場價格因素、相關(guān)鄰區(qū)變化對地理區(qū)位的影響和

規(guī)劃設(shè)計的現(xiàn)代化功能，這些因素都將對實現(xiàn)投資價值產(chǎn)生

很大影響。在不斷變化的市場中，能夠影響投資收益的重要

因素還有許多。

(北京青年報 張大剛)