購(gòu)房如何實(shí)現(xiàn)投資收益

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房分配制度改革的深化，福利分房、

集團(tuán)購(gòu)購(gòu)已成為了歷史。這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激

烈，市場(chǎng)份額趨向兩極分化，這無疑客觀上改變或影響今

后房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向。如何科學(xué)地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的

研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)是個(gè)迫在眉睫的課題。成功地

解決房地產(chǎn)市場(chǎng)化帶來的不可避免的因素影響，將成為贏

得市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)投資收益的關(guān)鍵。

市場(chǎng)價(jià)格因素的影響

實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值是消費(fèi)者所愿意為某一物業(yè)支付的較高

價(jià)格，或者是投資者愿意接受的較低價(jià)格。價(jià)格因素是第

一因素。也是決定投資收益的關(guān)鍵。所以在確定交易價(jià)格

時(shí)，不僅僅要參考周邊物業(yè)和發(fā)生過的歷史價(jià)格，更應(yīng)該

根據(jù)市場(chǎng)的“有效需求群體”來制定。其重要性在于資源

總是有限的，這種特性決定了購(gòu)購(gòu)了某種產(chǎn)品就意味著不

能再購(gòu)其他的，也正是由于這種原因，高的價(jià)格對(duì)需求有

抑制作用，顯而易見產(chǎn)品的價(jià)格越高相應(yīng)的購(gòu)主就越少。

根據(jù)1999年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，商品房銷售額

比較去年同期出現(xiàn)重大滑坡，除了政策因素的影響以外，

由于房屋價(jià)格的上漲或相對(duì)較高，使得一些潛在的消費(fèi)者

只能選擇更便宜的替代產(chǎn)品或者由于他們有限的預(yù)算不得

不從市場(chǎng)中撤出。但是經(jīng)濟(jì)適用房卻在一季度繼續(xù)了良好

的銷售業(yè)績(jī)保持旺銷（經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在3950元／平

方米以下，個(gè)人購(gòu)購(gòu)率甚至能占到已銷售面積的30％以上），

這說明低的價(jià)格將為市場(chǎng)帶來更多的消費(fèi)者，并且使得每

一個(gè)消費(fèi)者可以購(gòu)購(gòu)更多的產(chǎn)品。隨著市場(chǎng)價(jià)格的下跌，

消費(fèi)者將從更昂貴的產(chǎn)品中流動(dòng)過來，從而增加某相應(yīng)產(chǎn)品

的需求量。

地理區(qū)位因素的影響

由于科技進(jìn)步、生活方式的改變和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展，常

常會(huì)引起地理區(qū)位的變化、拓展，同時(shí)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

使它不可避免地受到周邊相鄰地區(qū)的影響，其中包括有利鄰

區(qū)和不利鄰區(qū)的影響，這些影響在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中越

來越重要。

在價(jià)格因素確定的情況下，為了躲避不利的鄰區(qū)影響或

者為了接近有利的鄰區(qū)影響，消費(fèi)者寧愿多花一些費(fèi)用。因

為某些地區(qū)所在的位置常常隱含著某種特殊的價(jià)值。例如這

些地區(qū)的居民有著某種受人尊敬的地位或者這一地區(qū)能夠提

供較現(xiàn)代化的、完善的、全方位的功能性服務(wù)，從美學(xué)角度

考慮，具有令人心曠神怡的視野，靠近高爾夫球場(chǎng)、景色優(yōu)

美的公園，或在物業(yè)附近具有的水域等等。這些條件

造成的某種聲望，對(duì)消費(fèi)者或投資者在地理區(qū)位的選擇上具

有巨大的影響。較典型的案例就是位于北京以北的“亞運(yùn)村”

周邊和亞運(yùn)村向北的“”地區(qū)，它們有的不僅提供了部

分以上所述功能，甚至還融入了北京這座帝王城悠久的、古

老的文化。值得一提的是，已經(jīng)有部分開發(fā)商注意到了這種

鄰區(qū)影響，開始在宣傳中運(yùn)用這一手段制造“有利鄰區(qū)影響”，

如讓已經(jīng)入住其物業(yè)的知名人士在媒體替其拋頭露面進(jìn)行宣

傳，制造這種影響。看來“有利區(qū)位影響”的確是具有價(jià)值

和實(shí)際意義的。

隨著城市區(qū)域擁擠程度的增加和以汽車為交通工具時(shí)代

的來臨，使地處市區(qū)外圍與市交通聯(lián)系便利的地理區(qū)位

的價(jià)值得到了增加，同時(shí)交通方式的改變也降低了靠近鐵道

和公路兩側(cè)地理區(qū)位的相對(duì)價(jià)值。從根本上說，地理區(qū)位的

選擇亦是城市規(guī)劃發(fā)展方向的決策，雖然地理區(qū)位的固定性

使任何住址都難免受到周圍房產(chǎn)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的影響。但是

在價(jià)格因素確定的情況下，具備有利鄰區(qū)影響的住址、便利

的交通條件、隨著時(shí)間變化的生活方式和新技術(shù)、消費(fèi)者品

位的改變等等都是選定地理區(qū)位的重要因素。如果投資商能

夠分辨出哪一個(gè)地理區(qū)位在不遠(yuǎn)的未來對(duì)消費(fèi)者具有競(jìng)爭(zhēng)上

的優(yōu)勢(shì)，就能夠準(zhǔn)確地實(shí)現(xiàn)新物業(yè)的投資價(jià)值。

規(guī)劃設(shè)計(jì)影響因素

要控制市場(chǎng)價(jià)格吸引更多的消費(fèi)者，某種程度上意味著

我們的產(chǎn)品必須與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的替代產(chǎn)品有明顯區(qū)別。因此競(jìng)

爭(zhēng)者們必須花很大努力、在彼此的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上造就并增強(qiáng)獨(dú)

特性，來吸引消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)興趣。

如果規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)得很差，其結(jié)果必然導(dǎo)致特殊性和功

能的喪失。目前較為常見的情況是，由于技術(shù)進(jìn)步，人們生

活方式和消費(fèi)者品位的變化，即使原先設(shè)計(jì)良好的建筑，也

有可能走向功能過時(shí)。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)

的周期，在投資商對(duì)一個(gè)具有較的住宅小區(qū)進(jìn)行到后

期開發(fā)時(shí)，往往會(huì)發(fā)生上述情況，甚至在價(jià)格因素、地理區(qū)

位因素相同的情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)因素成為競(jìng)爭(zhēng)者們是否能夠

收回投資收益的決定性因素。

理論上講，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量超過了房地產(chǎn)的供給

量。但是，目前實(shí)際情況是有效需求群體數(shù)量有限，造成了

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，必須充分分析現(xiàn)有的和潛在的競(jìng)爭(zhēng)情

況。同時(shí)，合理分析項(xiàng)目開發(fā)后期市場(chǎng)需求的改變。也就是

預(yù)測(cè)投資收益時(shí)，應(yīng)該考慮到供給量和需求量的變化情況，

這包括了市場(chǎng)價(jià)格因素、相關(guān)鄰區(qū)變化對(duì)地理區(qū)位的影響和

規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化功能，這些因素都將對(duì)實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值產(chǎn)生

很大影響。在不斷變化的市場(chǎng)中，能夠影響投資收益的重要

因素還有許多。

(北京青年報(bào) 張大剛)