王小姐欲購購某開發(fā)商開發(fā)的期房項目，并與開發(fā)商簽署了商品房預售

契約。在合同中，雙方就面積結算作了如下規(guī)定：

1、房屋建筑面積為193平方米（房屋的確切建筑面積在房屋竣工后以政

府房地產管理部門測繪、丈量后的結果為準）；

2、每平方米售價為人民幣4000元；

3、合同中列明的建筑面積（193平方米）為暫測面積，房價款以政府有

關部門實測面積為準；

4、發(fā)展商保證房屋使用面積與建筑面積的比例不低于75％，即房屋的

使用面積不少于144.75平方米。

在經過房屋土地管理部門的測繪機構產地測繪之后，該房屋的實測建筑

面積為200.8平方米，實測使用面積為140.56平方米，實測使用面積與實測

建筑面積的比例為70％。

在實測結果出來之后，王小姐認為：

1、實測房屋的使用面積與建筑面積的比例（70％）低于發(fā)展商保證的

標準75％；

2、實測的房屋的使用面積（140.56平方米）低于發(fā)展商保證的144.75

平方米。

基于以上理解，王小姐要求發(fā)展商：

1、以實測的使用面積140.56平方米為基準，結合發(fā)展商保證的75％的

比例標準，推算出應結算的建筑面積為187.4平方米；

2、發(fā)展商應退還（合同中暫測建筑面積193平方米－應結算的建筑面積

187.4平方米＝5.6平方米）的房價款人民幣22400元。

發(fā)展商不同意王小姐的要求。較后雙方達成協(xié)議：王小姐應先與發(fā)展商

結算實測建筑面積多出合同暫測面積的房款計人民幣31200元，然后發(fā)展商

向王小姐退還實測使用面積小于合同面積計22346.7元，較終王小姐向發(fā)展商

交納人民幣885303元。

根據我國建設部頒布的有關規(guī)章規(guī)定，為保護消費者的利益，商品房銷

售應按使用面積進行結算。但在現(xiàn)實中，發(fā)展商因為歷史原因，成本核算、

促銷，以及采用建筑面積進行結算更靈活等原因，幾乎所有的發(fā)展商在實際

操作中都以建筑面積為結算依據。本案也不例外。

本案爭議焦點有二：一是結算面積到底是按實測的建筑面積計算，還是

按照以實測的使用面積結合發(fā)展商保證的比例標準倒推出來的建筑面積來進

行結算；一是如何看待發(fā)展商的保證。

關于結算面積，盡管存在建設部以上的規(guī)章，如果發(fā)展商與購房者在合

同中約定以建筑面積來進行結算，我們認為仍然是有效的，因為有關法律和

行政法規(guī)并沒有對此作出要求。所以，本案中商品房的價款應以實測建筑面

積為準。

關于發(fā)展商的保證，我們認為是發(fā)展商的一項合同義務。如果發(fā)展商違

反這一保證，就構成違約，其后果是應承擔違約責任。本案合同中關于發(fā)展

商違反其保證應承擔責任的規(guī)定并不明確，這就容易產生爭議。較后雙方達

成的協(xié)議也不失為一種解決辦法。

因此，我們建議購房者在購房時，應明確是按建筑面積還是按使用面積

計算。如發(fā)展商對某些事項作出保證時，還應就違反該等保證所應承擔的責

任進行明確規(guī)定。

（北京嘉潤律師事務所房地產部）