1、按總建筑面積計算

這是商品房銷售中較常用的計算方式，由于其包含了分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，所以引起的爭議也較多，如果選擇這種結(jié)算方式，一定要把握好分?jǐn)偯娣e的問題。

2、按套內(nèi)建筑面積計算

這種計算方式的好處是回避了分?jǐn)偯娣e問題，即分?jǐn)偯娣e與您購購的房產(chǎn)無直接關(guān)聯(lián)，但其單價將會提高，因為無論按何種方式結(jié)算，同一套房產(chǎn)的總價應(yīng)該是相同的。

這種計算方式其實對于項目開發(fā)規(guī)模較大、需分期開發(fā)的開發(fā)商來說，也是比較有益的，因為后期尚未開工或尚未竣工、但需參加分?jǐn)偟墓ê蜕唐贩?，有可能會出現(xiàn)設(shè)計調(diào)整的情況，其分?jǐn)傆嬎銓㈦y以把握得很準(zhǔn)，而合同中又約定面積誤差完全值超過3％，購房者即可退房，這樣因面積誤差而退房的可能性加大了，如果按此方式結(jié)算，會降低退房的可能性。

3、按套（單位）計算

用這種方式結(jié)算，在合同中只有總價，沒有單價，而且根據(jù)《商品房購賣合同》的約定，這種計價方式不進(jìn)行面積差異結(jié)算，即今后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積是否有差異，雙方均不再結(jié)算。這種方式比較適合集團購購，因為根據(jù)《分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，“商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)??！边@樣，在計算分?jǐn)偯娣e時比較方便。

當(dāng)然，如果個人確實看好了某套房子，而開發(fā)商和施工單位的信譽又比較好，同時個人決定無論面積是否發(fā)生差異、差異有多大均不退房，那么，個人也可以選擇這種計價方式，一旦產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積，個人還可以額外省下一筆錢，個人省錢的概率是50％。

4、按使用面積結(jié)算

按這種計價方式計算，對于比較在乎面積差異的購房者來說，應(yīng)該是較省心的，因為連套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積的計算，都與購房人無關(guān)了，只是這樣計價，單價會更高。

同時較主要的問題是，目前測繪部門對房屋進(jìn)行測量時，較終一般只提供總建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e三組數(shù)字，而不會提供使用面積的數(shù)字，這樣購房人在入住驗收時，將缺乏客觀的面積衡量依據(jù)，如果單獨委托測繪部門測量，又會比較麻煩。

反過來，對于開發(fā)商來說，用這種計算方式，購房者因面積誤差而退房的可能性就更低了。綜上所述，在目前情況下，還是按照種方式，即按套內(nèi)建筑面積計算比較合適。

對于購房者來說，防止面積受損的方法有四：

1、看房時注意施工進(jìn)度。一個樓盤如果總體開發(fā)規(guī)模不是很大，而且施工進(jìn)度比較快（如主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂），那么面積出現(xiàn)較大差異的可能性就會大大減少。

2、入住時別忘了向開發(fā)商索要測繪部門的實測報告。

3、特殊約定寫進(jìn)合同。如果選擇了比較特殊的計價和結(jié)算方式（如按使用面積計算），那么后面對于面積差異的處理，一定要相應(yīng)做出約定，并寫進(jìn)合同。

4、注意有關(guān)面積計算的特別規(guī)定。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，各個項目的外立面、結(jié)構(gòu)和戶型上，也不斷推陳出新，但萬變不離其宗，凡事總有其規(guī)矩，如《建筑面積計算規(guī)則》中規(guī)定：建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應(yīng)計算建筑面積，層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層（如地下室）、坡地建筑物吊腳架空層（如閣樓），不計算建筑面積；而用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面的一半計算建筑面積。

（中國證券報王建文）

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