以成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的公有住房，房屋所有權(quán)人在領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》以后

會(huì)發(fā)現(xiàn)：《房屋所有權(quán)證》上注記的房屋總價(jià)款高于購(gòu)房者實(shí)際支付的價(jià)

款，特別對(duì)從事工作時(shí)間長(zhǎng)的購(gòu)房職工，這一差價(jià)更大。這是什么原因呢？

建設(shè)部于1995年8月16日發(fā)出《關(guān)于房改售房權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定的通

知》。這一通知對(duì)房改中售房的《房屋所有權(quán)證》的注記作了規(guī)定，其中對(duì)

職工以成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的住房，應(yīng)注明“房改出售的成本價(jià)房，總價(jià)款：××

元”。這一總價(jià)款是指按該戶核定的單位面積售價(jià)與房屋建筑面積的乘積所

得的價(jià)格，而不是按房改售房的規(guī)定扣除各項(xiàng)折扣的實(shí)際付款額。這樣，在

《房屋所有權(quán)證》上注記的金額就要高于購(gòu)房職工實(shí)際支付的金額。

以成本價(jià)出售公有住房，同樣的房屋或同一房屋會(huì)因不同的購(gòu)房者而引

起房?jī)r(jià)的不同。其中，房屋的結(jié)構(gòu)、折舊率、房屋層次和地段差價(jià)等因素對(duì)

于所有的購(gòu)房者來說都是相同的。引起房?jī)r(jià)的差別主要來自：購(gòu)房者工齡的

長(zhǎng)短、是否一次性付款以及房屋是否由這一購(gòu)房者使用等因素，而這些因素

大多是各地房改方案中確定折扣率的一項(xiàng)依據(jù)。

一些參加工作較早的職工，應(yīng)按工齡給予折扣。這是因?yàn)樵谛轮袊?guó)建立

以來很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府實(shí)行的是低消費(fèi)、低工資的政策，住房的分配是

以實(shí)物分配的形式來進(jìn)行的，在工資收入中不含住房消費(fèi)的成分。因此，職

工在購(gòu)購(gòu)公有住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)按職工工作年限的長(zhǎng)短給予一定的折扣。在建立

了住房公積金制度以后，職工工資中住房消費(fèi)的成分增加了，因此，在公積

金制度建立以后的職工工齡，大部分地區(qū)在計(jì)算購(gòu)房?jī)r(jià)款時(shí)已不再將這部分

工齡計(jì)算在內(nèi)，即這部分工齡不給予折扣。

按職工工作年限的長(zhǎng)短給予一定的折扣，歸根結(jié)底是職工應(yīng)得的。因

而，在注記購(gòu)房?jī)r(jià)款時(shí)，應(yīng)當(dāng)將這一部分也計(jì)入，而不以折扣后職工實(shí)際支

付的數(shù)額來注記。

對(duì)于將一次性付款的折扣計(jì)算在注記的金額內(nèi)，其理由與工齡折扣相類

似。一方面政府鼓勵(lì)職工一次性付款；另一方面購(gòu)房職工如果不是完全由自

己一次性付清房款，就有可能用低息的政策性（公積金貸款）貸款來支付，

而一次性付款折扣率的測(cè)算依據(jù)主要是按政策性貸款和銀行正常存款之間的

利息差來計(jì)算的。

（全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍研究會(huì)理事長(zhǎng) 鄭吉榮

《房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雜志主編 金紹達(dá)）