對大多數(shù)人來說，取消實物分房之后的住房問題僅靠補貼和積蓄備齊購

房款不大可能，而降低房價或迅速提高居民收入在短期內(nèi)又不現(xiàn)實，因此，

貸款購房隨即成為人們議論的熱點。

那么，居民可以使用的貸款辦法有哪些呢？主要有三種：住房公積金貸

款、個人住房組合貸款、商業(yè)銀行個人住房擔保貸款。另外，還有質(zhì)押貸款，

也就是存單抵押貸款。

住房公積金貸款

對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該頭選住房公

積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低

于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低

于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存

款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)

手續(xù)時收費減半。

當你爭取到限度、較長期限的住房公積金貸款時，可將自備資金存

入銀行或購購債券，這樣所得之利，除付住房公積金需還的利息之外，還會

有一定數(shù)目的節(jié)余。

A、申請住房公積金貸款，頭先須有購房所需資金的30%以上的購房頭

付款。

B、住房公積金貸款數(shù)額較高額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所

交納住房公積金數(shù)額的2倍。

C、由于交納住房公積金須是企業(yè)法人或事業(yè)法人，個人不得交納，因

此，貸款人必須經(jīng)過所在單位同意，才能向所在城市住房公積金管理申

請公積金貸款。

比如，按雙職工家庭年收入1.91萬元、7%的公積金繳存率和雙方各30

年的工齡計算，約能申請到8萬元的住房公積金貸款，以還款期限20年、利

率5.33%計算，采取等額均還方式，每月約還款680元。

個人住房組合貸款

北京市住房資金管理可以發(fā)放的貸款，較高限額為30萬元，如果購

房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合

起來稱之為組合貸款。

此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理，該信貸部除開展正常

業(yè)務(wù)外，同時還承辦當?shù)刈》抗e金的存貸款業(yè)務(wù)。

組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

商業(yè)銀行個人住房擔保貸款

以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件

多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房

擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購購住房所

需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房頭期付款，且有貸款銀行認可

的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息

并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

商業(yè)銀行按揭貸款期限越長，還款總額中利息比例就越大，如銀行按揭

貸款超過10年，利息和本金的比例就將近8：10，而超過14年，利息就大

于本金。如一套30萬元的房子，若70%的房款采用銀行按揭貸款，貸款期限

10年，每月需償付2763.6元，10年共償付331632元；而如果貸款期限20

年，每月需償付2081元，20年共需償付499615元，比10年期貸款多付167983

元。正是因此，許多把按揭只作為解決暫資金困難的貸款者，認定欠錢時間

越短越好，熱衷于選擇10年期以下的按揭。從另一角度看，這實際上體現(xiàn)了

中國人“借錢花不踏實”的心理因素。事實上，從長遠考慮，作為家庭理財

手段，選擇長期按揭更為合算，等于把錢預支到較需要的時候用。因為，長

期限按揭的初衷是為購房者減輕時間壓力，提供更多的優(yōu)惠。此外，如把通

貨膨脹的因素算進去，貨幣逐步貶值，雖然所需償付的本金沒有變化，實際

上，本金的“含金量”已大大降低，還款實際壓力減少，等于給貸款者創(chuàng)造

了一筆額外利潤。

存單抵押貸款

這種“借自己錢”的抵押貸款形式，可以用來調(diào)劑資金，以解燃眉之急。

如果您因購房急需一筆一年左右即可還清的資金，而定期儲蓄存款尚未到

期，提前支取則會損失大量利息，或者您把一部分錢投資購購國庫券、企業(yè)

債券，暫無法兌現(xiàn)，這種情況下，您不必硬著頭皮向親朋好友求借，只要您

持存單（或有價證券）和身份證，即可到存款所在行申請辦理“個人定期儲

蓄存單抵押貸款”業(yè)務(wù)，貸款利息與銀行貸款利息差不多，但較高限額一般

不超過人民幣10萬元。

對于不同情況的人來說，可用不同的方法到銀行貸款，顯然，“體制內(nèi)

家庭”可以享受到較大的優(yōu)惠。下面我們以借款者不同的情形來看一下貸款

情況。

以家庭月收入5000元為例，借款期為10年。

目前，按建設(shè)銀行北京市分行規(guī)定其每月還貸款的數(shù)額不得超過家庭收

入的50%（國外一般為30%）的規(guī)定計算，5000元的收入水平，也就是該家

庭每月的還款額較多為2500元，經(jīng)計算，按這樣的收入水平，購購30萬元

左右的商品房比較合適。

這筆賬是這樣算出來的：粗算每月有2500元的還款能力，采用不同的借

款方式，貸到款額也略有不同，可貸到純商業(yè)貸款19萬元，可貸到組合貸款

（按公積金與商業(yè)貸款1：1的比例）21萬元，可貸到純公積金貸款23.3

萬元。

當然，從銀行貸到的款只能占購房款的70%，自己應有30%的頭付款，

這意味著你能從銀行貸到20萬元左右貸款，自己必須具備10萬元左右的購

房頭付款。也就說月收入5000元的家庭以購購30萬元左右的住房較為合適。

以所購購商品房70平米計算，300000÷70=4265元 /平方米。也就是

說，家庭月收入5000元的居民宜選擇價位在4000元左右的商品房。

另外，據(jù)北京工商銀行房地產(chǎn)信貸部的一位負責人講，在北京并不是所

有的樓盤人們在申請貸款時都能得到房屋標價70%的銀行貸款。他舉例，以

西單附近某公寓項目為例，該項目的售價為11000元/平方米，而據(jù)銀行的評

估它每平方米只值7000—8000元。因此，對于購購該項目并申請貸款的客

戶，我們較多只按每平方米7000—8000元的70%為其提供貸款。類似這樣

的項目多集中在二環(huán)路附近。該地區(qū)的高房價主要是因為地理位置優(yōu)越而被

集團購購看好所造成的。今后，隨著集團購購的減少，房價肯定會掉下來。

那么，哪些項目能貸到房價70%的購樓款呢？據(jù)這位負責人介紹，北京

三環(huán)路以外，房屋平均售價在6500元/平方米以下的項目，而且這些項目將是

今后個人購房的主力樓盤。

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