法律解析

　　問題一：目前商品房銷售許可證的編號格式不一，如何從該證判斷樓盤的性質(zhì)呢？

　　購房者在審查商品房銷售許可證時，應(yīng)該看其編號。但細(xì)心的購房者會發(fā)現(xiàn)，在目前市場上的商品房銷售許可證編號格式并不完全統(tǒng)一，有時會產(chǎn)生疑問：如何從這不同規(guī)格的許可證判斷樓盤呢？

　　編號是對銷售許可證進(jìn)行管理的一種方式。由于商品房的種類不盡相同以及與之相應(yīng)的管理變化，相應(yīng)地就體現(xiàn)在許可證的編號上。從時間上來看，較早是區(qū)分內(nèi)外銷分別編號，即分別為“京房市內(nèi)證字第××號”或“京房市外證字第××號”。較早的外銷許可證和內(nèi)銷許可證分別在1994年和1995年頒發(fā)。1998年又推出了經(jīng)濟(jì)適用房項目，對之單獨編號，即“京房售證（經(jīng)）字第××號”。2002年9月1日起，北京市對內(nèi)外銷項目實行并軌，不再區(qū)分內(nèi)外銷許可證，銷售許可證統(tǒng)一編號為“京房售證字第××號”。上述編號都是從1994年、1995年開始一直往下排列。2003年起，編號格式有所改變，按年份和順序進(jìn)行編號，即為“（2003）京房售證字第××號”。

　　由于以前申領(lǐng)了商品房許可證的項目很多目前正在銷售，因此，目前在市場上關(guān)于商品房銷售許可證的編號有上述幾種。購房者通過許可證的編號可以判斷樓盤的開盤時間、樓盤性質(zhì)。

　　問題二：樓書中只標(biāo)注規(guī)劃許可證的編號，是否可以？

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。在實務(wù)中，樓書廣告中一般都標(biāo)有批準(zhǔn)文號，但實際這些文號并非都是商品房銷售許可證號。除商品房銷售許可證外，主要有以下幾種編號：1.房屋所有權(quán)證號，如“京房權(quán)證昌國字第××號”；2.國有土地使用權(quán)證號，如“京通國用2002出字第××號”；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號，如“延規(guī)建字2002第××號”；4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證號，如“房規(guī)地字2001第××號”；5.開工許可證號，如“京開字第××號”；6.其他編號，如“規(guī)審字第××號”。

　　上述編號中，種標(biāo)注是合法的，因為從編號上可以看出已是現(xiàn)房，并已辦理了房屋所有權(quán)證，不需要辦理商品房銷售許可證即可銷售。而標(biāo)注其他編號，則可以說明該項目尚未獲得商品房銷售許可證，不完全符合銷售條件和銷售程序。

　　實務(wù)分析

　　案例一：某樓書中標(biāo)明“五證齊全”字樣和“規(guī)建字第××號”的編號

　　通過其編號為“規(guī)建字第××號”一般就可以判斷其并未辦理商品房銷售許可證。因為如果辦理了商品房銷售許可證的項目，應(yīng)該都注明銷售許可證的編號。這既是法律的要求，也是開發(fā)商表明項目合法性的必然做法。

　　那為什么會標(biāo)“五證齊全”呢？因為“五證齊全”作為項目合法性的標(biāo)志已經(jīng)家喻戶曉。標(biāo)明了五證齊全，會讓購房者相信項目的合法性，從而會慕“證”而去。但實際上很多購房者并不知道到底是哪五證，有的即使知道也不懂如何審查。如果購房者提出審查五證的要求，可以隨意拿出五證給購房者看，能蒙則蒙。如碰到懂行的購房者，則找理由搪塞，比如當(dāng)?shù)匾?guī)定不需要銷售許可證也可銷售等。

　　案例二：某樓書廣告有“北京市產(chǎn)權(quán)”的字樣和“京通國用2002劃字第××號”的編號

　　這兩個標(biāo)注相互矛盾，因為所謂“北京市產(chǎn)權(quán)”，從產(chǎn)權(quán)角度而言將來是合法的商品房。但除經(jīng)濟(jì)適用房外，商品房的土地使用權(quán)須是出讓。而從該項目的國有土地使用權(quán)證號來看，其土地使用權(quán)為劃撥。而該廣告并未標(biāo)明其為經(jīng)濟(jì)適用房項目，其實本身亦不是經(jīng)濟(jì)適用房項目，不能不讓人生疑。（北京信杰律師事務(wù)所 王是坪）

　　從公積金貸款看合法性（小技巧）

　　如果購房者對于項目的合法性表示懷疑的話，可以有一個很簡單的技巧，即通過是否能辦理公積金貸款來判斷（尤其對期房而言）。辦理公積金貸款時，必須向公積金出具商品房銷售的合法證件。一般來說，銷售證件齊全的項目，能夠辦理公積金貸款。而銷售證件不全的項目，則一般不能辦理公積金貸款。據(jù)此，購房者就可以比較容易判斷項目的合法性了。

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