文前提要：10月22日的房產(chǎn)新政出臺(tái)后，對(duì)于樓市后市的走向無疑成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

其實(shí)，這是一個(gè)10年的大輪回，如果我們現(xiàn)在能梳理一下這10年來市場(chǎng)變化的脈絡(luò)，也能夠?qū)鞘形磥碲厔?shì)的判斷有更為清晰的認(rèn)識(shí)。

10年間的大輪回

"房地產(chǎn)的調(diào)控轉(zhuǎn)向了！"當(dāng)胡斌在10月22日聽到財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨萬千："10年，這真是一個(gè)大輪回??！"胡斌今年剛好40歲，10年前30歲的他擁有了自己的套房子，而10年來他也見證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落。而對(duì)于新近出臺(tái)的政策他這樣評(píng)論道："現(xiàn)在又出臺(tái)了鼓勵(lì)購房的政策，想想10年前，真是終點(diǎn)又回到了起點(diǎn)。"

胡斌的話是沒有錯(cuò)的，10年前的1998年，那一年可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從那一年開始一系列鼓勵(lì)購房的政策逐步推出，從而也使樓市慢慢地從蕭條走向了繁榮。歷史總是這樣驚人地相似，1997年，一場(chǎng)席卷東南亞的金融危機(jī)讓中國的經(jīng)濟(jì)蒙上了陰影，而從2007年開始的美國"次貸危機(jī)"在當(dāng)前也是愈演愈烈。有許多學(xué)者認(rèn)為，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危機(jī)引發(fā)的動(dòng)蕩，主要貿(mào)易國經(jīng)濟(jì)下滑成定勢(shì)，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢(shì)緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無疑成了當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑又再次擔(dān)當(dāng)了這樣的重任。

10年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長河中可能只是彈指一揮間，但近10年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變幻卻是令人難忘的，在這里我們?nèi)绻軌蚴崂硪幌?0年中政策變動(dòng)的脈絡(luò)，或許也能對(duì)未來市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)更為清晰的認(rèn)識(shí)。1998年10月7日，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其核心內(nèi)容就是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，由此許多人的住房軌跡就此發(fā)生了根本性的改變。而為了進(jìn)一步鼓勵(lì)購房，各地都相繼推出了一系列措施，比如上海推出了購房退稅的政策，杭州則出臺(tái)了鼓勵(lì)購購高層住宅的政策的。由此之后，中國的樓市慢慢進(jìn)入了上升通道，而北京和上海這兩座城市則成了"領(lǐng)頭羊"。而以2003年8月12日國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)控和上漲的膠著狀態(tài)。終于在2005年3月2日，《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》("國八條")的出臺(tái)讓不少城市的房價(jià)上漲暫時(shí)有所收斂。而2007年許多城市房價(jià)的再次"瘋漲"終于讓有關(guān)方面出臺(tái)了"二套房貸"等極為嚴(yán)厲的政策，較終使得市場(chǎng)在2008年金融風(fēng)暴的作用下開始掉頭向下。

在這10年來的發(fā)展過程中，我們可以明顯地感到市場(chǎng)有這樣的一些特點(diǎn)：一是房價(jià)整體上漲較快；二是調(diào)控政策的力度是"愈演愈烈"，從稅收、貸款等各個(gè)層面進(jìn)行了限制，較后終于在2008年恢復(fù)了"原狀"。

市場(chǎng)環(huán)境迥然不同

2008和1998，從終點(diǎn)又回到起點(diǎn)，同樣是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策，這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

一是房價(jià)已發(fā)生翻天覆地的變化，1998年由于剛剛開始從住房實(shí)物分配向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)化，所以房價(jià)總體水平還不高，而2008年的樓市經(jīng)過10年來的發(fā)展，整體房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)較高的水平，"高房價(jià)"在現(xiàn)時(shí)已經(jīng)成了全社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)；二是房產(chǎn)投資理念已經(jīng)深入人心，1998年時(shí)很少有人會(huì)把房產(chǎn)作為一種投資手段，而今天在城市的街頭巷尾，我們都可以聽到人們關(guān)于房產(chǎn)投資技巧的討論；三是政策的導(dǎo)向發(fā)生了變化，1998年"貨幣化"是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一條主線，而在當(dāng)前房價(jià)高漲的情況下，如何讓人人擁有居住的權(quán)利卻是政策的又一個(gè)著力點(diǎn)；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也有了很大不同，除了北京、上海和廣州等一線城市之外，不少二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)非?；钴S；五是所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大不一樣，目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)更多地融入到了世界一體化的大環(huán)境中去，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)受制于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)；六是當(dāng)前市場(chǎng)面臨著更為復(fù)雜多變的因素的影響，如人民幣升值、海外熱錢等等。

由此我們可以看出，雖然政策走出了一個(gè)"鼓勵(lì)--調(diào)控--打壓--鼓勵(lì)"的大輪回，但此一時(shí)彼一時(shí)，目前政策的著力點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大變化。而反過來，正因?yàn)槲覀兞私饬朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)10年來政策變化的脈絡(luò)，卻也可以讓我們對(duì)未來市場(chǎng)的判斷有了更多的"底氣"。

歷史不會(huì)簡單重復(fù)

說到底還是一句話："歷史不會(huì)簡單地去重復(fù)"。未來10年樓市的運(yùn)行軌跡絕不會(huì)是過去10年的簡單復(fù)制，但過去的10年卻也告訴了我們這樣一個(gè)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是刺激內(nèi)需較重要的"載體"，但其成長也不能過于迅猛，不然政策面就有可能發(fā)生轉(zhuǎn)向。

國家有關(guān)部門此次主導(dǎo)"優(yōu)惠措施"，并專門針對(duì)樓市出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住宅消費(fèi)的政策，這對(duì)于樓市來說是一個(gè)巨大的利好。而且我們也相信，隨著時(shí)間的推移，政策的作用會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。

"從某種程度上來說，這次推出政策其實(shí)是想要恢復(fù)民眾對(duì)樓市的信心，政府在向民眾傳遞這樣一個(gè)信號(hào)，房價(jià)不會(huì)大幅下跌。"京城某業(yè)內(nèi)人士在分析政府刺激樓市目的時(shí)如是說。由此看來，從2008年開始新的一個(gè)輪回中，中國樓市不會(huì)簡單重復(fù)過去10年的歷史，從房價(jià)啟動(dòng)再到暴漲，而是一個(gè)信心恢復(fù)再逐級(jí)發(fā)展的過程。

其實(shí)在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為關(guān)鍵的問題是如何防止房價(jià)大幅下跌，當(dāng)然與此同時(shí)也不會(huì)允許房價(jià)再次出現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢(shì)，因此這便要求政府采用更為高明的方式來進(jìn)行調(diào)節(jié)。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃滔表示，他在廣州市房地主管部門組織的內(nèi)部會(huì)議上就表示認(rèn)為應(yīng)該溫和刺激樓市，而不是在短時(shí)間內(nèi)將利好出盡。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同告訴記者，如果在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)諸多利好政策，有可能導(dǎo)致兩種情形，一是使得房價(jià)重新反彈，失去了"拉動(dòng)內(nèi)需"的本意；二是在利好出盡之后樓市仍然沒有起色，而后續(xù)無招可使，那么只能看著樓市將會(huì)滑向深淵而束手無策。

未來市場(chǎng)走向何方

房價(jià)是漲還是下跌？記者在采訪中得知，雖然政府已表明了積極的姿態(tài)，但是市場(chǎng)將會(huì)以持續(xù)調(diào)整來應(yīng)對(duì)，京滬穗三地的市場(chǎng)人士基本持相同的觀點(diǎn)。黃滔告訴記者，與深圳相比，廣州樓市要平穩(wěn)得多，他說："雖然深圳的房價(jià)已經(jīng)回落，但是廣州受到的影響要小得多，相對(duì)來說房價(jià)下跌幅度并不大。"他分析認(rèn)為，基于這種情形，未來樓市觀望態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)，這對(duì)于需要資金周轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言，只能通過擴(kuò)大優(yōu)惠幅度快速售出項(xiàng)目來達(dá)到加快回籠資金的目的。

易居研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則認(rèn)為，樓市的中期調(diào)整態(tài)勢(shì)肯定不會(huì)隨著相關(guān)政策的出臺(tái)而改變。他說："目前市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚，持續(xù)調(diào)整的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)形成，因此中期調(diào)整態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。"在他看來，即使政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購房的政策，但是在今后半年內(nèi)這種調(diào)整態(tài)勢(shì)仍然難以改變。

不過從目前來看，調(diào)控的轉(zhuǎn)向是顯而易見的，比如從之前的抑制需求，到現(xiàn)在抑制投資性需求、激活自住需求；從之前的抑制房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展，到現(xiàn)在的保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展等。那么，未來樓市又會(huì)有些什么特點(diǎn)呢？專家表示，未來可能是需求依然旺盛，但房價(jià)仍然會(huì)受到各種因素的抑制。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的人涌向城市，這對(duì)樓市的供應(yīng)會(huì)形成很大的壓力，因此在未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體水平會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。當(dāng)然，由于過去5年（2002年至2007年）房價(jià)的暴漲，已經(jīng)透支了未來的上漲空間，因此專家表示未來房價(jià)已經(jīng)不太可能再次出現(xiàn)暴漲的情形。再說，此前的暴漲情形已經(jīng)引起政府的高度重視，也不會(huì)允許房價(jià)再次出現(xiàn)暴漲的情形。"如果房價(jià)暴漲，政府還是要對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。"有專家如此認(rèn)為。

購房者該如何應(yīng)對(duì)

對(duì)于購房者來說，一方面不能因?yàn)檎呃贸雠_(tái)而盲目樂觀，另一方面在當(dāng)前的低迷盤整期，也可以對(duì)市場(chǎng)多做研究和比較，在其中捕捉購房的機(jī)會(huì)。為此，購房者可以注意以下幾點(diǎn)：

一是投資者現(xiàn)在可以關(guān)注那些租金回報(bào)較高的物業(yè)，對(duì)于此類物業(yè)來說，在此輪調(diào)整過程中，雖然也會(huì)隨著大勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，但在市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，此類物業(yè)會(huì)率先啟動(dòng)，如能及時(shí)出手，肯定會(huì)獲得不錯(cuò)的回報(bào)。

二是專家建議可挑選那些前期價(jià)位已經(jīng)出現(xiàn)回落的物業(yè)，楊紅旭表示，如果是購購婚房，可以選擇那些周邊配套已趨于完善，而目前價(jià)位與高點(diǎn)相比有不小幅度下調(diào)的樓盤。在專家看來，先期對(duì)價(jià)位做過調(diào)整的樓盤，并不等同于"領(lǐng)跌"樓盤，因?yàn)槊總€(gè)開發(fā)商所面臨的情況并不一樣，因此不能用"打折甩賣"的眼光來看待樓盤促銷活動(dòng)。

三是盡量選擇符合普通住宅條件的住宅，因?yàn)橘徺彺祟愖≌诙愘M(fèi)方面會(huì)有相應(yīng)的優(yōu)惠，如契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等有不同程度的減免。所以從這一點(diǎn)來說，就需時(shí)刻留意普通住房標(biāo)準(zhǔn)的變化。

四是用足公積金貸款，目前公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年，如果按等額本息計(jì)算法來計(jì)算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款（7折優(yōu)惠，利率為5.229%）少還281元。

五是繼續(xù)關(guān)注政策面的變化，比如近日有銀行就對(duì)符合條件的新增按揭貸款作出調(diào)整，在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持。專家表示，在<

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