文前提要：10月22日的房產新政出臺后，對于樓市后市的走向無疑成為了大家關注的焦點。

其實，這是一個10年的大輪回，如果我們現(xiàn)在能梳理一下這10年來市場變化的脈絡，也能夠對樓市未來趨勢的判斷有更為清晰的認識。

10年間的大輪回

"房地產的調控轉向了！"當胡斌在10月22日聽到財政部針對房地產推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨萬千："10年，這真是一個大輪回??！"胡斌今年剛好40歲，10年前30歲的他擁有了自己的套房子，而10年來他也見證了房地產市場的起起落落。而對于新近出臺的政策他這樣評論道："現(xiàn)在又出臺了鼓勵購房的政策，想想10年前，真是終點又回到了起點。"

胡斌的話是沒有錯的，10年前的1998年，那一年可以說是房地產市場的一個轉折點，從那一年開始一系列鼓勵購房的政策逐步推出，從而也使樓市慢慢地從蕭條走向了繁榮。歷史總是這樣驚人地相似，1997年，一場席卷東南亞的金融危機讓中國的經濟蒙上了陰影，而從2007年開始的美國"次貸危機"在當前也是愈演愈烈。有許多學者認為，目前宏觀經濟面臨的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危機引發(fā)的動蕩，主要貿易國經濟下滑成定勢，出口環(huán)境惡化；內有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢緊張。在這種情況下，刺激內需無疑成了當務之急，而房地產無疑又再次擔當了這樣的重任。

10年，在經濟發(fā)展的歷史長河中可能只是彈指一揮間，但近10年來房地產市場的政策變幻卻是令人難忘的，在這里我們如果能夠梳理一下10年中政策變動的脈絡，或許也能對未來市場的發(fā)展有一個更為清晰的認識。1998年10月7日，國務院出臺了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其核心內容就是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，由此許多人的住房軌跡就此發(fā)生了根本性的改變。而為了進一步鼓勵購房，各地都相繼推出了一系列措施，比如上海推出了購房退稅的政策，杭州則出臺了鼓勵購購高層住宅的政策的。由此之后，中國的樓市慢慢進入了上升通道，而北京和上海這兩座城市則成了"領頭羊"。而以2003年8月12日國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》為標志，房地產市場進入了調控和上漲的膠著狀態(tài)。終于在2005年3月2日，《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》("國八條")的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂。而2007年許多城市房價的再次"瘋漲"終于讓有關方面出臺了"二套房貸"等極為嚴厲的政策，較終使得市場在2008年金融風暴的作用下開始掉頭向下。

在這10年來的發(fā)展過程中，我們可以明顯地感到市場有這樣的一些特點：一是房價整體上漲較快；二是調控政策的力度是"愈演愈烈"，從稅收、貸款等各個層面進行了限制，較后終于在2008年恢復了"原狀"。

市場環(huán)境迥然不同

2008和1998，從終點又回到起點，同樣是針對房地產市場的鼓勵政策，這兩個時點的市場環(huán)境已經發(fā)生了很大的變化。

一是房價已發(fā)生翻天覆地的變化，1998年由于剛剛開始從住房實物分配向市場化的轉化，所以房價總體水平還不高，而2008年的樓市經過10年來的發(fā)展，整體房價已經到了一個較高的水平，"高房價"在現(xiàn)時已經成了全社會關注的一個焦點；二是房產投資理念已經深入人心，1998年時很少有人會把房產作為一種投資手段，而今天在城市的街頭巷尾，我們都可以聽到人們關于房產投資技巧的討論；三是政策的導向發(fā)生了變化，1998年"貨幣化"是房地產市場發(fā)展的一條主線，而在當前房價高漲的情況下，如何讓人人擁有居住的權利卻是政策的又一個著力點；四是房地產市場的格局也有了很大不同，除了北京、上海和廣州等一線城市之外，不少二三線城市的房地產市場也已經非?；钴S；五是所處的經濟環(huán)境大不一樣，目前中國經濟已經更多地融入到了世界一體化的大環(huán)境中去，房地產市場也將會受制于整體經濟環(huán)境的波動；六是當前市場面臨著更為復雜多變的因素的影響，如人民幣升值、海外熱錢等等。

由此我們可以看出，雖然政策走出了一個"鼓勵--調控--打壓--鼓勵"的大輪回，但此一時彼一時，目前政策的著力點已經發(fā)生了很大變化。而反過來，正因為我們了解了房地產市場10年來政策變化的脈絡，卻也可以讓我們對未來市場的判斷有了更多的"底氣"。

歷史不會簡單重復

說到底還是一句話："歷史不會簡單地去重復"。未來10年樓市的運行軌跡絕不會是過去10年的簡單復制，但過去的10年卻也告訴了我們這樣一個規(guī)律，房地產市場無疑是刺激內需較重要的"載體"，但其成長也不能過于迅猛，不然政策面就有可能發(fā)生轉向。

國家有關部門此次主導"優(yōu)惠措施"，并專門針對樓市出臺了一系列鼓勵住宅消費的政策，這對于樓市來說是一個巨大的利好。而且我們也相信，隨著時間的推移，政策的作用會逐漸顯現(xiàn)出來。

"從某種程度上來說，這次推出政策其實是想要恢復民眾對樓市的信心，政府在向民眾傳遞這樣一個信號，房價不會大幅下跌。"京城某業(yè)內人士在分析政府刺激樓市目的時如是說。由此看來，從2008年開始新的一個輪回中，中國樓市不會簡單重復過去10年的歷史，從房價啟動再到暴漲，而是一個信心恢復再逐級發(fā)展的過程。

其實在當前整體經濟環(huán)境不景氣的情況下，房地產市場較為關鍵的問題是如何防止房價大幅下跌，當然與此同時也不會允許房價再次出現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢，因此這便要求政府采用更為高明的方式來進行調節(jié)。廣州中原地產項目部總經理黃滔表示，他在廣州市房地主管部門組織的內部會議上就表示認為應該溫和刺激樓市，而不是在短時間內將利好出盡。廣州知名房產專家韓世同告訴記者，如果在短時間內出臺諸多利好政策，有可能導致兩種情形，一是使得房價重新反彈，失去了"拉動內需"的本意；二是在利好出盡之后樓市仍然沒有起色，而后續(xù)無招可使，那么只能看著樓市將會滑向深淵而束手無策。

未來市場走向何方

房價是漲還是下跌？記者在采訪中得知，雖然政府已表明了積極的姿態(tài)，但是市場將會以持續(xù)調整來應對，京滬穗三地的市場人士基本持相同的觀點。黃滔告訴記者，與深圳相比，廣州樓市要平穩(wěn)得多，他說："雖然深圳的房價已經回落，但是廣州受到的影響要小得多，相對來說房價下跌幅度并不大。"他分析認為，基于這種情形，未來樓市觀望態(tài)勢將會繼續(xù)，這對于需要資金周轉的開發(fā)商而言，只能通過擴大優(yōu)惠幅度快速售出項目來達到加快回籠資金的目的。

易居研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則認為，樓市的中期調整態(tài)勢肯定不會隨著相關政策的出臺而改變。他說："目前市場觀望氣氛非常濃厚，持續(xù)調整的市場預期已經形成，因此中期調整態(tài)勢不會改變。"在他看來，即使政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，但是在今后半年內這種調整態(tài)勢仍然難以改變。

不過從目前來看，調控的轉向是顯而易見的，比如從之前的抑制需求，到現(xiàn)在抑制投資性需求、激活自住需求；從之前的抑制房地產過快過熱發(fā)展，到現(xiàn)在的保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展等。那么，未來樓市又會有些什么特點呢？專家表示，未來可能是需求依然旺盛，但房價仍然會受到各種因素的抑制。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認為，隨著城市化進程的加快，越來越多的人涌向城市，這對樓市的供應會形成很大的壓力，因此在未來十年內，房地產市場的總體水平會呈現(xiàn)供不應求的局面。當然，由于過去5年（2002年至2007年）房價的暴漲，已經透支了未來的上漲空間，因此專家表示未來房價已經不太可能再次出現(xiàn)暴漲的情形。再說，此前的暴漲情形已經引起政府的高度重視，也不會允許房價再次出現(xiàn)暴漲的情形。"如果房價暴漲，政府還是要對其進行調控。"有專家如此認為。

購房者該如何應對

對于購房者來說，一方面不能因為政策利好出臺而盲目樂觀，另一方面在當前的低迷盤整期，也可以對市場多做研究和比較，在其中捕捉購房的機會。為此，購房者可以注意以下幾點：

一是投資者現(xiàn)在可以關注那些租金回報較高的物業(yè)，對于此類物業(yè)來說，在此輪調整過程中，雖然也會隨著大勢進行調整，但在市場出現(xiàn)轉機時，此類物業(yè)會率先啟動，如能及時出手，肯定會獲得不錯的回報。

二是專家建議可挑選那些前期價位已經出現(xiàn)回落的物業(yè)，楊紅旭表示，如果是購購婚房，可以選擇那些周邊配套已趨于完善，而目前價位與高點相比有不小幅度下調的樓盤。在專家看來，先期對價位做過調整的樓盤，并不等同于"領跌"樓盤，因為每個開發(fā)商所面臨的情況并不一樣，因此不能用"打折甩賣"的眼光來看待樓盤促銷活動。

三是盡量選擇符合普通住宅條件的住宅，因為購購此類住宅在稅費方面會有相應的優(yōu)惠，如契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等有不同程度的減免。所以從這一點來說，就需時刻留意普通住房標準的變化。

四是用足公積金貸款，目前公積金貸款利率進一步下調，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款（7折優(yōu)惠，利率為5.229%）少還281元。

五是繼續(xù)關注政策面的變化，比如近日有銀行就對符合條件的新增按揭貸款作出調整，在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持。專家表示，在<

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