董先生經(jīng)中介公司介紹，與賣(mài)房者汪女士簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，事后他單方認(rèn)為合同無(wú)效，并注明“作廢”，退還給了中介公司。上家汪女士便把該房屋高于原價(jià)3．5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給了他人，隨后又將董先生告上法院，要求賠償合同約定的10％的違約金。日前，靜安法院對(duì)該案作出一審判決，由董先生向汪女士支付違約金25．8萬(wàn)元。

　　2004年9月17日，汪女士取得威海路某號(hào)的預(yù)購(gòu)商品房，11月30日作產(chǎn)權(quán)登記，12月14日取得房地產(chǎn)權(quán)證。同年11月20日，董先生與汪女士經(jīng)中介公司介紹，簽訂了《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》，由汪女士將這套房屋以258萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給董先生。雙方在補(bǔ)充條款中約定，購(gòu)賣(mài)合同自簽訂之日生效，雙方對(duì)此購(gòu)賣(mài)行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房?jī)r(jià)款的10％支付違約金。但此后董先生一直沒(méi)有履行過(guò)合同。

　　去年12月下旬，汪女士以董先生在合同簽訂后，擅自反悔不按約定的期限付款，還將合同“作廢”退回，注銷(xiāo)合同的行為構(gòu)成違約起訴到法院，要求賠償總房?jī)r(jià)款的10％，支付違約金25．8萬(wàn)元。

　　法庭上董先生辯稱，汪女士在沒(méi)有取得房產(chǎn)證之前，就與自己簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，該行為違反了相關(guān)法律規(guī)定屬無(wú)效合同。合同書(shū)的“作廢”兩字不是自己所寫(xiě)，該房屋至今自己還是要的，可汪女士卻將房屋以更高價(jià)轉(zhuǎn)讓給了他人。汪女士是得利者沒(méi)有經(jīng)濟(jì)損失。

　　審理中，原先那家中介公司業(yè)務(wù)員證實(shí)，向董先生要還房屋購(gòu)賣(mài)書(shū)面合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)該合同尾部簽名處寫(xiě)有“作廢”兩字。在此情況下，汪女士才將該房屋以261．5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓他人。法院認(rèn)為，董先生與汪女士簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同，明確約定雙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證后辦理過(guò)戶手續(xù)，還明確了違約責(zé)任承擔(dān)。汪女士將系爭(zhēng)房屋售出給了他人，而且多賺了3．5萬(wàn)元，這同原簽訂的合同效力問(wèn)題無(wú)關(guān)聯(lián)性。是董先生的違約行為才造成合同不能履行，法院據(jù)此判決董先生按合同約定支付汪女士10％的違約金。

　　法官點(diǎn)評(píng)

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第三十七條以及相關(guān)的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，即未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。但法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定在沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，簽訂的房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同為無(wú)效。

　　從本案看；，汪女士雖以高于原先價(jià)格3．5萬(wàn)元賣(mài)掉了房子，但這是發(fā)生在董先生毀約之后。汪女士再賣(mài)房的價(jià)格，高于或低于原先的價(jià)格，均不能抵銷(xiāo)雙方所簽訂合同的效率；，合同中所約定的違約金性質(zhì)，本身就是對(duì)擅自違約者的一種懲罰，即使沒(méi)有給對(duì)方造成損失，也應(yīng)按照合同的約定支付；第三，雙方自愿約定了違約金為總房?jī)r(jià)款的10％，屬于當(dāng)事人意思自治。

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