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節(jié)地新政北京“落地” 商品房容積率上限2.8
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 714 次
節(jié)約集約利用土地政策陸續(xù)“落地”。
日前,北京市規(guī)劃委、國土資源局等部門聯(lián)合發(fā)出《北京市城市建設(shè)節(jié)約用準》(以下簡稱“標準”),其中對北京市居住、工業(yè)用地規(guī)劃標準做出了詳細規(guī)定。北京市規(guī)劃委副總規(guī)劃師溫宗勇在該文件發(fā)布會上表示,新的“標準”將使北京每年節(jié)地10%-20%。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,節(jié)約集約利用土地工作已被列入國務(wù)院今年工作要點,各地也將以各種形式,加強節(jié)約集約利用土地工作。但是,落實此項政策還需要多部門協(xié)調(diào)工作,加強土地批后監(jiān)管。
新政“落地”
今年1月7日,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”),其中要求各地要加快節(jié)約集約利用土準的研究制定工作,各地規(guī)劃部門要在城市建設(shè)規(guī)劃上體現(xiàn)節(jié)約集約利用土地精神。
北京的“標準”則是全國個地方配套性文件,鄒曉云預計,在北京之后,各地也會陸續(xù)出臺類似的文件。
根據(jù)北京“標準”文件,北京市將按城、城外和軌道交通站點周邊等不同區(qū)域及居住工作、公共服務(wù)設(shè)施、市政交通等不同類型,對包括居住、工業(yè)、行政辦公、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等在內(nèi)的50多類用地的標準進行了細分。
對住宅用地,“標準”除重申“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應”外,還從人均用地面積、套型標準、套密度、容積率、居住人口毛密度等方面作了詳細規(guī)定。
考慮到宜居的要求,“標準”同時規(guī)定,住宅項目的容積率不得超過2.8。對工業(yè)用地,“標準”要求工業(yè)開發(fā)區(qū)在總體綠地率不低于30%的前提下,工業(yè)用地的綠地率一般不高于15%,容積率不低于0.8。
“標準”將北京一般商品房居住用地容積率限定在1.6-2.8范圍之內(nèi)。據(jù)記者調(diào)查,北京市在建多數(shù)普通商品房項目容積率都在2.6-3.4之間,約40%的在建住宅項目容積率在3以上。
根據(jù)“標準”,考慮到降低套型標準后住宅用地人口凈密度增長幅度較大,若同時采用提高容積率和降低套型標準的節(jié)地措施,應注意保持適宜的居住人口密度。
溫宗勇表示,“標準”的執(zhí)行采取新老劃斷的方式,新項目采取新辦法,老項目仍延續(xù)以前的政策。
除了北京市,各地規(guī)劃部門和土地部門紛紛開始落實“通知”。鄒曉云表示,不同地方采取了不同的形式來貫徹落實“通知”有關(guān)內(nèi)容。
廣東東莞市副市長冷曉明在日前的東莞市松山湖科技園區(qū)地塊推介會上表示,東莞市為落實節(jié)約集約用地精神,對開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整,準備將松山湖園區(qū)建設(shè)成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生物工程等節(jié)約集約用地的工業(yè)園區(qū)。
另外,山東、浙江等地也進行了本地區(qū)節(jié)約集約利用土地的試驗,部分地區(qū)將試點總結(jié)的經(jīng)驗上報給了國土資源部。
國土資源部土地整理副主任鄖文聚介紹,國土資源部將根據(jù)各地成功經(jīng)驗,在落實差別土地管理政策時,將節(jié)約集約利用土地的工作考慮在內(nèi),作為考核地方土地利用計劃執(zhí)行情況的依據(jù)之一。
一位開發(fā)商代表在新浪房產(chǎn)主辦的“2008中國房地產(chǎn)上市公司測評報告”論壇上告訴本報記者,一些開發(fā)商會在項目批復后,“跑關(guān)系,改規(guī)劃”,以增加層高或項目容積率來獲得高利潤。
鄒曉云表示,“標準”將2.8界定為北京普通住宅容積率的上限,理論上可以杜絕開發(fā)商“改規(guī)劃”。
多頭監(jiān)管難題
對于各地紛紛出臺落實“通知”的地方性配套政策的舉動,鄒曉云在表示肯定的同時,也向記者指出:節(jié)約集約利用土地政策落實需要加強地方部門協(xié)調(diào),加強土地批后監(jiān)管,并不是一兩個文件能解決的問題。
國土資源部雖然在積極制定鼓勵節(jié)約集約利用土地的政策,但是真正落實節(jié)約集約利用土地政策的是地方政府部門。
目前,地方政府部門在土地管理上仍舊存在多頭管理,溝通不暢等問題。
在今年的全國“兩會”上,農(nóng)工黨向全國政協(xié)提交的一份提案中指出:某省土地審批權(quán)在國土部門手中、項目規(guī)劃被規(guī)劃部門控制,房子建設(shè)在建委手里,而項目投資則需要省發(fā)改委審批。盡管該省較早建立了指標前置、補充合同、考核評價等相對完善的建設(shè)用地供應監(jiān)督管理機制,但由于國土資源、發(fā)展改革、建設(shè)規(guī)劃等職能部門協(xié)同不夠,造成這些政策措施具體的實施效果并不理想。
鄒曉云指出,很多地方存在項目審批前各個部門插手,項目審批后無人監(jiān)管的狀況,歸根到底,是沒建立一套全程跟蹤的監(jiān)管體制。
鄒曉云建議,將節(jié)約集約利用土地工作變成“一條龍”式管理,提高城市規(guī)劃部門地位,由目前的單純的審批監(jiān)管部門,改為對城市規(guī)劃進行全程管理的部門。
例如,目前城市規(guī)劃委只負責項目和區(qū)域的整體規(guī)劃,而不負責項目或小區(qū)內(nèi)的具體規(guī)劃,而將這部分規(guī)劃交給開發(fā)商來做。一方面開發(fā)商并非業(yè)主,規(guī)劃費是業(yè)主承擔,應該由城市規(guī)劃委來直接進行或委托規(guī)劃公司來做,避免規(guī)劃中法律主體不清的問題;另一方面,開發(fā)商利用對項目或小區(qū)的規(guī)劃權(quán),在項目審批后去“公關(guān)”規(guī)劃部門,擅自改變項目規(guī)劃,來獲得暴利。
鄒曉云指出,如果不改變現(xiàn)行的多頭監(jiān)管機制,就無法徹底杜絕開發(fā)商等開發(fā)主體去“改規(guī)劃”,“走后門”。即使是“標準”中嚴格限制的工業(yè)用地中配建商品房的現(xiàn)象,也會難以徹底根除。
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