由于套房審貸從嚴，利用信貸杠桿融資炒房難以再續(xù)，頭付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。在資金緊縮過程中，不具備競爭優(yōu)勢、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將頭先被壓縮。

據(jù)新華社1月28日報道，目前，2008年一季度銀行貸款已開始投放，但房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動”局面并未出現(xiàn)。地產(chǎn)信貸從緊進一步加強了樓市調(diào)控的力度。

“套房貸款？較多只能貸六成，5年期以上利率在基準利率7.83%的基礎上上浮10%，即8.613%。沒有優(yōu)惠利率。”近日，從建設銀行、工商銀行、深圳發(fā)展銀行詢問房貸，得到的回答如出一轍。

07年12月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確界定套房以戶為單位進行認定，并重申“嚴格住房消費貸款管理”。

“現(xiàn)在各家銀行審貸都很嚴，額度和去年相比只少不多?！苯ㄔO銀行、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負責人表示，利用信貸杠桿融資炒房現(xiàn)在沒那么容易了，頭付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。

套房貸款新規(guī)出臺前，無論購購多少套房，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準利率的基礎上下浮15%。而現(xiàn)在，套房（及以上）利率須從高，在基準利率的基礎上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準利率7.83%計算，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現(xiàn)在高達8.613%，相差近2個百分點。

以購購一套100萬元的住房為例，此前頭付三成，30年期月供為4471.5元；現(xiàn)在炒房的話，頭付至少四成，30年期月供達4628.4元。折算下來，對于貸款炒房人而言，近似于房價成本上浮了10%。21世紀不動產(chǎn)大寧店的物業(yè)中介說，這對短期投資性購房會產(chǎn)生明顯的抑制作用，投資性購房因為獲貸難度加大、資金成本上升而受重挫。

比投資客更急于“找錢”的是開發(fā)商。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映，“感覺08年貸款難貸！”究其原因，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無一例外地收縮公司貸款保個人貸款，砍削對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇。

“2007年貸款規(guī)模超標，房地產(chǎn)貸款占比較大；08年要收緊，頭當其沖就是要砍地產(chǎn)信貸?！苯ㄔO銀行上海閘北支行的一位信貸人員說。

以建設銀行為例，2008年新增貸款3500億元，而2007年總量在5000億元以上；08年建行個人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元，但占比大幅提高。這意味著公司貸款額度銳減，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸到的款項自然相應地大大降低。

一些房地產(chǎn)商表示，往年，各家銀行本著早放款早收益的想法，上半年放貸沖動強烈，貸款也相對容易。去年季度各銀行就放出了全年新增貸款總量的一半，到第三季度，全年的額度就基本用光了。而今年，商業(yè)銀行必須以季度上報信貸指標，難以再寅吃卯糧了。事實上，一些銀行已經(jīng)在按月度分發(fā)貸款?！耙郧?，上半年信貸集中開閘，大家多少能獲得些資金?！遍_發(fā)商李紹寧說，現(xiàn)在由于總量控制、按比例放貸，僧多粥少，銀行扶優(yōu)汰劣便很自然了。

日信證券分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，商業(yè)銀行直接貸款向來占比很高，在資金緊縮過程中，不具備競爭優(yōu)勢、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將頭先被壓縮。

房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場融資的渠道同樣也在收窄。根據(jù)滬深兩市上市公司公告統(tǒng)計，2007年通過A股IPO集資的上市公司達到120家，募集資金額達4143億元；實施增發(fā)的企業(yè)有156家，增發(fā)募集資金總額達2712億元。截至2007年6月份的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)從二級市場融資就達1100億元。但從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發(fā)方案已擱置。

銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財務公司短融，但必須付出年率20%甚至30%到40%的代價，并且，還得有前景樂觀的項目能讓“債主”看中。

對于普通購房人而言，“房錢”在2008年同樣是個不能回避的問題。1月中旬，央行上?？偛吭诠ぷ鲿h上表示，今年要不折不扣地將從緊貨幣政策落到實處，同時轄區(qū)各級行還要結(jié)合當?shù)亟鹑诎l(fā)展實際，積極探索有效執(zhí)行從緊貨幣政策的新模式和新途徑。此前，央行2008年度工作會議強調(diào)，總量上將更嚴格控制信貸。

嚴控信貸對于普通購房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會落到他們頭上，工、農(nóng)、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少，但個人房貸削減不多，比例反而有所提高。信貸向滿足真實住房需求傾斜的態(tài)勢明顯。并且，購購頭套住房以及家庭人均居住面積小于當?shù)厝司幼∶娣e的套住房，仍可享受優(yōu)惠利益，在基準利潤的基礎上下調(diào)15%。

二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款，而是每個季度按比例發(fā)放。換言之，信貸“水量”沒有減多少，但“放水”的方式改變了，由原來的“大水漫灌”改為現(xiàn)在按季“細水長流”。由此帶來的資金流的變化，將會對2008年的房地產(chǎn)市場有所影響：從前那些購購力并不充裕、因為房價節(jié)節(jié)攀升苦候無望、擔心房價還要大漲而不得不扎堆提前入市的購房者，現(xiàn)在不太可能集中跟風購房了，因為銀行房貸每個月的盤子是既定的，就這么多款，放光了后面的購房人就得等。這有利于熨平樓市的大起。

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