中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：既然《物權(quán)法》遵循的個(gè)原則就是“平等”，那么集體所有的土地是不是應(yīng)該和國(guó)有土地一樣對(duì)待，同權(quán)同價(jià)？廣東曾實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)，這是否違反《物權(quán)法》？

江平：《物權(quán)法》在立法過(guò)程中，土地用益物權(quán)是爭(zhēng)論的問(wèn)題。核心在于兩個(gè)方面，頭先是土地使用權(quán)的流通范圍到底有多大？再者就是改革的方向要不要在物權(quán)法中體現(xiàn)出來(lái)？較后成稿的第128條中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！边@其中包含兩個(gè)意思，，《物權(quán)法》在此的原則完全遵循土地承包法；，我們可以注意到這條說(shuō)法同第143條的差別，盡管前者對(duì)流轉(zhuǎn)方式?jīng)]有說(shuō)完全，但后者對(duì)建設(shè)用地的使用權(quán)卻明確指出可以“出資、抵押”。這就說(shuō)明，對(duì)農(nóng)村承包土地是限制流通。

然而，廣東的做法已經(jīng)成為事實(shí)，法律與現(xiàn)實(shí)之間也有很大差距?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，在集體土地上蓋房子便宜，所以購(gòu)賣雙方一拍即合?！段餀?quán)法》起草時(shí)曾探討過(guò)這一問(wèn)題，專家認(rèn)為可以在農(nóng)村集體土地上蓋房子、購(gòu)賣、居住。但在二級(jí)市場(chǎng)上應(yīng)該完全禁止，就是不能再賣。這相當(dāng)于承認(rèn)了事實(shí)上“小產(chǎn)權(quán)”的合法地位，但完全限制流通。

對(duì)廣東個(gè)案的理解，我個(gè)人認(rèn)為發(fā)達(dá)地區(qū)和邊遠(yuǎn)地區(qū)的做法可以不一樣。隨著城市化的進(jìn)程加快，城市里也必然有集體土地，現(xiàn)行的《土地管理法》要求只能耕種，但已經(jīng)不符合發(fā)展的需要。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”房做停工停售處理，與此相關(guān)的不法村集體組織負(fù)責(zé)人和不法開(kāi)發(fā)商將因此受到相應(yīng)處罰。那您是否認(rèn)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”需要得到《物權(quán)法》保護(hù)？

江平：我個(gè)人認(rèn)為，這是《物權(quán)法》無(wú)法解決的難點(diǎn)，只能按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定解決。現(xiàn)在城鄉(xiāng)一體化還在試點(diǎn)之中，配套法律的改革也需要有個(gè)過(guò)程。

宅基地的使用權(quán)問(wèn)題和在集體土地上蓋房子賣一樣，非常為難。較早的草案之中，曾寫(xiě)在集體土地上蓋房屋可以抵押、可以賣，但宅基地不可以。這無(wú)疑又成為法律的死角。《物權(quán)法》第180條規(guī)定，債務(wù)人有權(quán)抵押建筑物和其他土地附著物，而第184條規(guī)定，宅基地不可以抵押。如果說(shuō)房子可以抵押，但無(wú)償劃撥的土地不可以，把土地賣了，可以判合同無(wú)效，但這二者如何界定？有專家曾建議在宅基地使用權(quán)上做出嚴(yán)格禁止的規(guī)定，各方仍然對(duì)此有爭(zhēng)議。較后在專門(mén)針對(duì)此的表述中去掉了“農(nóng)村宅基地不可流轉(zhuǎn)”這句話，變成了第153條，“適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”

實(shí)際上，“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”也包含地方的法律法規(guī)，可以說(shuō)，這種表述是比較含糊和留有余地的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：據(jù)了解，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式在重慶出現(xiàn)新突破。重慶市工商局宣布允許該市農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)直接入股，您認(rèn)為農(nóng)村宅基地的出路到底在哪里？

江平：我個(gè)人認(rèn)為，宅基地有兩條出路，是市場(chǎng)化，實(shí)行有償取得，但這非常難，如果有錢(qián)就去購(gòu)宅基地，耕地就更難保障，市場(chǎng)更亂。則是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)一體化，加上戶籍改革，允許重慶、廣東等地區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式?！掇r(nóng)村土地承包法》特別規(guī)定，承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。重慶的做法并不是拿土地入股完全從事農(nóng)業(yè)，同時(shí)也從事工業(yè)和商業(yè)，這樣的情況是否允許呢？土地入股應(yīng)該開(kāi)放到多大范圍，同樣是一個(gè)爭(zhēng)議不小的問(wèn)題。較近修改的《公司法》規(guī)定，可以用來(lái)出資的資產(chǎn)的三個(gè)要件，是可用貨幣評(píng)估、可轉(zhuǎn)讓以及法律法規(guī)不禁止。那么，是否可以以農(nóng)村的承包經(jīng)營(yíng)地入股？它可以用貨幣衡量，可以轉(zhuǎn)讓，但究竟法律法規(guī)允許不允許？這其中存在著一些漏洞。此前，《物權(quán)法》曾針對(duì)宅基地問(wèn)題考慮“轉(zhuǎn)讓后不得再申請(qǐng)宅基地”，但后來(lái)考慮到現(xiàn)實(shí)狀況，無(wú)法通用。

以上情況都說(shuō)明，土地問(wèn)題需要保持現(xiàn)狀，保持穩(wěn)定，因地制宜，必須要區(qū)別對(duì)待，留有余地。

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