筆者認(rèn)為，物權(quán)法則會(huì)扮演“穩(wěn)定器”的角色

盡管要到10月1日才正式實(shí)施，但自通過(guò)那一刻起，物權(quán)法已悄然改變了人們的認(rèn)識(shí)和行為，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為明顯。如果說(shuō)“住宅土地使用權(quán)期滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期”是對(duì)樓市較直觀影響的話，那么從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，筆者認(rèn)為，物權(quán)法則會(huì)扮演“穩(wěn)定器”的角色。

房地產(chǎn)物權(quán)體系成形

從土地到房屋的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展的法律根基?？v觀物權(quán)法247條的規(guī)定，房地產(chǎn)物權(quán)正是重中之重。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的縱向進(jìn)程來(lái)看，頭先，物權(quán)法規(guī)定了國(guó)家和集體的土地所有制，劃清了各自享有的土地范圍；在此基礎(chǔ)上，明確了建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的條件、途徑、流程及使用期限；待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完工之后，又有一套完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)明確房屋的歸屬。

從房地產(chǎn)物權(quán)誕生、變動(dòng)到消亡的橫向過(guò)程來(lái)看，物權(quán)法在規(guī)定土地、房屋權(quán)屬初始登記的同時(shí)，隨之對(duì)房地產(chǎn)在流通中產(chǎn)生的交易結(jié)果在權(quán)屬確認(rèn)方面作出了具體規(guī)定，如商品房預(yù)售要預(yù)告登記，二手房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變更登記等。

法律既是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上層建筑，更是市場(chǎng)活動(dòng)的制度安排。有了物權(quán)法規(guī)定的一套房地產(chǎn)物權(quán)體系，應(yīng)能確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的歸屬清晰，而這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵制度“地基”。

還有一點(diǎn)需要提及的是，相較以前法規(guī)中的有關(guān)物權(quán)條款，物權(quán)法不僅僅是這些條款法典化的過(guò)程，增加了很多新內(nèi)容，更在于其法律地位的提高。從法理上說(shuō)，下位法從屬于上位法。物權(quán)法的法律地位是僅低于憲法的由全國(guó)人大通過(guò)的“法律”，而以前不少物權(quán)條款在法律地位上屬于低于“法律”的行政法規(guī)、部委規(guī)章甚至地方性規(guī)定。法律地位的提高保證了物權(quán)體系的穩(wěn)定性和今后遵守、執(zhí)行的力度。

私有房地產(chǎn)保護(hù)的“定心丸”

物權(quán)法對(duì)私有房地產(chǎn)明確的、平等的保護(hù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”?；仡櫄v史可見(jiàn)，物權(quán)在我國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)從否定到肯定的過(guò)程。在上世紀(jì)80年代以前是不提倡“私人財(cái)產(chǎn)”的，而商品房在出現(xiàn)之初也曾經(jīng)引起過(guò)激烈的爭(zhēng)論。隨著2004年“私產(chǎn)保護(hù)”寫(xiě)入憲法開(kāi)始，人們對(duì)私有財(cái)產(chǎn)合法性的擔(dān)憂(yōu)煙消云散，而物權(quán)法則對(duì)私有房地產(chǎn)如何保護(hù)作出了具體、可行的規(guī)定。

筆者認(rèn)為，物權(quán)法通過(guò)后，在拆遷條件、拆遷程序和拆遷補(bǔ)償三個(gè)方面都將發(fā)生更有利于廣大民眾的變化。

更為直接的是，物權(quán)法明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，不需要申報(bào)審批，不需要繳稅付費(fèi)。此前，很多擁有房產(chǎn)的人對(duì)70年后房屋權(quán)屬心存疑問(wèn)，不少消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)此也有過(guò)顧慮，而如今物權(quán)法給這些人都吃了顆“定心丸”。不僅如此，這對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的完善、住宅制度的建立也將發(fā)生有效的規(guī)范作用。

上述三個(gè)層面的保護(hù)，不僅消除了國(guó)內(nèi)購(gòu)房者對(duì)持有房屋的擔(dān)憂(yōu)，也同時(shí)打消了境外購(gòu)房者的疑慮。更進(jìn)一步說(shuō)，在明確了私有房地產(chǎn)的保護(hù)后，或許會(huì)促使更多的國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者放心地持有物業(yè)，進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展大有裨益。

區(qū)分所有權(quán)減少物業(yè)紛爭(zhēng)

針對(duì)廣大業(yè)主較為關(guān)心的小區(qū)物業(yè)權(quán)利行使問(wèn)題，物權(quán)法專(zhuān)章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這也是物權(quán)法的一大突破。

物權(quán)法在明確小區(qū)業(yè)主個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，規(guī)定了小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、設(shè)施，如電梯、道路、花園等全體業(yè)主共有，同時(shí)對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬、使用作出了明確規(guī)定。有了這些規(guī)定，開(kāi)發(fā)商以前在銷(xiāo)售中耍的“購(gòu)頂樓露臺(tái)，購(gòu)底層花園”等伎倆就無(wú)處遁形，而曾引起很多紛爭(zhēng)的車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售、使用問(wèn)題也將更加規(guī)范。因此，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)有利于減少開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的糾紛。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾者之間關(guān)系的理順有利于業(yè)主的安居生活。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)業(yè)主的共同委托來(lái)管理小區(qū)的房屋和附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。此外，物權(quán)法還明確了業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，有利于解決此前普遍存在的業(yè)主大會(huì)的工作效率和機(jī)制問(wèn)題。

物權(quán)法歷經(jīng)13年的討論、8次的審議才得以通過(guò)，這一未有的立法經(jīng)過(guò)足以反映出各方利益的平衡是極度不易?；蛟S正因?yàn)槿绱?，在我們?duì)物權(quán)法實(shí)施充滿(mǎn)期待的同時(shí)，也不能過(guò)于樂(lè)觀。

物權(quán)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中“穩(wěn)定器”作用的發(fā)揮將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。物權(quán)法并非已無(wú)瑕，如在動(dòng)拆遷或提前收回建設(shè)用地使用權(quán)過(guò)程中，“公共利益”這一法定理由的具體界定；對(duì)住宅與非住宅土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期問(wèn)題的是否該平等對(duì)待等。無(wú)論是解答這些問(wèn)題，還是要貫徹實(shí)施好物權(quán)法，都需要抓緊制定或修改配套的法律法規(guī)，并通過(guò)司法解釋對(duì)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)一步具體化。

通過(guò)只是個(gè)開(kāi)始，如何執(zhí)行并根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而完善才是物權(quán)法這幅畫(huà)卷的真正展開(kāi)。

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