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房地產(chǎn)稅改革要“破冰” 必打破地價雙向壟斷體制
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:海口房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 466 次
房地產(chǎn)稅全面開征還差什么
訪湖南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院財稅系副教授唐明
我國房地產(chǎn)市場的要素市場——土地一級市場,征地和出讓均由政府雙重壟斷。房地產(chǎn)稅改革要“破冰”,首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場體制障礙,打破這種“雙壟斷”體制
住建部副部長陸克華在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上透露,有關(guān)部門正在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備工作,房地產(chǎn)稅再次進(jìn)入公眾視線。房地產(chǎn)稅何時收,如何收、有何作用,成為輿論熱議的話題。
湖南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院財稅系副教授唐明,跟蹤研究房地產(chǎn)稅多年,深知其復(fù)雜性和艱巨性。由于房地產(chǎn)稅改革牽一發(fā)而動全身,涉及到多方面利益協(xié)調(diào),多項(xiàng)體制機(jī)制的完善。因此,政府層面對于房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)稅法的出臺的謹(jǐn)慎態(tài)度是可以理解的,過程雖難,但改革已在路上。
法治周末記者就房地產(chǎn)稅的作用、開征后可能會遇到的阻礙以及房地產(chǎn)稅立法面臨的困境等問題,采訪了唐明。
法治周末:輿論認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收的作用在于,打擊炒房控制房價、理順財富分配、完善地方稅以及土地有效利用等。你認(rèn)為房地產(chǎn)稅究竟能夠帶來哪些改變?對于上述問題的改善能有多大幫助?
唐明:房地產(chǎn)稅改革并不能完全限定為上述公眾所期寄的幾種作用,它的改革是綜合性的,因此產(chǎn)生的效果也可能是多重的。
另外,房地產(chǎn)稅改革是具有戰(zhàn)略意義的。在我國房地產(chǎn)稅改革長達(dá)十幾年時間難以實(shí)質(zhì)性推動,映射出種種體制障礙,即經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)軌階段(社會由鄉(xiāng)村型農(nóng)業(yè)社會向城市型工業(yè)社會轉(zhuǎn)型,經(jīng)濟(jì)從指令性計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型)基礎(chǔ)制度環(huán)境缺失和配套制度政策的不完善是根本原因。因此,相比房地產(chǎn)稅自身的稅制改革(財產(chǎn)稅制的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型)的意義,其更大的功能和作用是可以極大地助推我國經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)軌改革進(jìn)程。
我認(rèn)為,房地產(chǎn)稅改革的意義和作用有四個方面:
一、房地產(chǎn)稅作為*有潛力擔(dān)當(dāng)未來地方主體稅種,將打破現(xiàn)行財政分權(quán)體制瓶頸。促使地方政府由“土地財政”(“短租”)向房地產(chǎn)稅(“長租”)轉(zhuǎn)型,將從多個維度促進(jìn)地方公共財政轉(zhuǎn)型和改善地方治理。
二、有利于打破現(xiàn)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律制度的瓶頸。房地產(chǎn)稅是對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征稅,但我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變遷,情況復(fù)雜,導(dǎo)致現(xiàn)行房地產(chǎn)稅改革缺失“法律基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)稅改革想要“破冰”,務(wù)必需從根本上解決產(chǎn)權(quán)體制障礙。
三、有利于打破現(xiàn)行房地產(chǎn)市場體制機(jī)制瓶頸。轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場的要素市場和產(chǎn)品市場均被高度壟斷,地價和房價呈現(xiàn)不正常剛性,以此作為房地產(chǎn)稅評估計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)肯定是不合理的。因此,房地產(chǎn)稅改革務(wù)必要解決房地產(chǎn)市場體制障礙。
四、建立適合我國國情的現(xiàn)代民主財政機(jī)制。目前,在關(guān)乎百姓切身利益的房地產(chǎn)稅改革決策過程中,公眾話語權(quán)竟然是完全缺失的。房地產(chǎn)稅改革實(shí)行民主財政機(jī)制,構(gòu)建“政府——納稅人”服務(wù)機(jī)制,或?qū)⒗_我國基層政府民主財政制度的序幕。
法治周末:就目前來看,你認(rèn)為是否具備房地產(chǎn)稅開征的條件?
唐明:我個人認(rèn)為,目前我國尚不具備房地產(chǎn)稅開征所需要的房地產(chǎn)市場,也還不具備房地產(chǎn)稅收調(diào)控,發(fā)揮其房價“穩(wěn)定器”功能的市場基礎(chǔ)。
首先,我國房地產(chǎn)市場的要素市場——土地一級市場,征地和出讓均由政府雙重壟斷。在征地市場上,地方政府集管地者、用地者和裁判者于一身,形成“買方”壟斷,極力壓低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和無限擴(kuò)大征地范圍。在出讓市場上,地方政府集的出讓者、管理者和監(jiān)管者于一身,形成“賣方”壟斷。
地價被地方政府雙向壟斷后,在“土地財政”和“招商引資”策略下實(shí)施“低價工業(yè)化和高價城市化”的供地政策,通過“饑渴營銷”和利用“招拍掛”制度,不斷推高商住用地的地價和房價。
其次,產(chǎn)品市場——房地產(chǎn)市場又實(shí)行的是開發(fā)公司制度和商品房預(yù)售制,直接導(dǎo)致了住房市場寡頭壟斷。
房地產(chǎn)稅改革要“破冰”,首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場體制障礙,打破這種“雙壟斷”體制。
法治周末:房地產(chǎn)稅應(yīng)該屬于地方稅,地方政府理應(yīng)對其充滿期待,但實(shí)際情況來看,反映卻較為平淡,原因如何?
唐明:根據(jù)我接觸到的一些案例,房地產(chǎn)稅改革始終是“上熱下冷”,積極,地方遲疑。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn),房地產(chǎn)稅改革的主要成本包括稅制的設(shè)計(jì)成本和征管成本,征管成本是*大的制度建設(shè)成本。從以往實(shí)踐情況來看,政府可能只負(fù)責(zé)制度的設(shè)計(jì)成本,具體的開征和管理成本將由地方政府負(fù)責(zé)。
就目前情況來看,除了房產(chǎn)、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和登記制度不健全,相關(guān)職能部門尚未信息聯(lián)網(wǎng),缺乏權(quán)威公信力的評估體系外,由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中相關(guān)制度轉(zhuǎn)型也給房地產(chǎn)稅的開證增設(shè)了較高的“門檻”。
例如,復(fù)雜的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)市場、土地市場和住房制度改革等制度環(huán)境,都從根本上深刻地制約著房地產(chǎn)稅開征和改革。
然而,目前并沒有對房地產(chǎn)稅前期制度建設(shè)采取任何實(shí)際性行動,也沒有對地方政府進(jìn)行試點(diǎn)改革的成本予以補(bǔ)助等。房地產(chǎn)稅的開征成本和管理成本將很有可能是地方政府自行承擔(dān),給地方造成了一定的壓力。
即便房地產(chǎn)稅開征,在地方政府看來,其帶來的收益未必足夠大,而成本卻不小,且伴隨較大的社會風(fēng)險。因此造成現(xiàn)行的財政體制下,體制內(nèi)的制度安排是政府極力推行“以稅代租”,而體制外地方政府利用“逆向軟預(yù)算約束”機(jī)制堅(jiān)持“以租代稅”,兩者難以形成改革合力,導(dǎo)致房地產(chǎn)稅“難產(chǎn)”。
另外,在現(xiàn)行政績考核體制中,對于房地產(chǎn)稅能夠帶來的間接性收益,例如地方政府隱形或不良債務(wù)風(fēng)險的化解、地方財政收入的可持續(xù)性以及地方政府的職能優(yōu)化等并不是考核的或者未考核,難以進(jìn)入地方官員聚焦的工作。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對于任期不超過五年的某一屆地方政府官員而言,理性的選擇是不會為后任官員做“嫁衣裳“。
法治周末:十八屆三中全會后明確,房地產(chǎn)稅立法先行,從房地產(chǎn)稅法的制定來看,還有哪些需要理順的問題?
唐明:從2003年房地產(chǎn)稅納入改革議事議程起,對于土地使用權(quán)是否應(yīng)該被征稅以及以房價為課稅對象是否導(dǎo)致土地價款重復(fù)征稅等問題的爭論就不絕于耳。
輿論集中的焦點(diǎn)在于,對個人擁有的土地使用權(quán)征稅是否合理合法。房地產(chǎn)稅課稅對象包括房產(chǎn)和地產(chǎn),房產(chǎn)屬于私人財產(chǎn)沒有問題,但是我國的土地并不屬于個人,個人僅有土地的使用權(quán),對使用權(quán)征稅并不合法。
直到2007年物權(quán)法頒布,將土地使用權(quán)明確為用益物權(quán),明確了作為他物權(quán)的典型代表——土地使用權(quán)屬于私人財產(chǎn)權(quán),對土地使用權(quán)征稅才具備了法理基礎(chǔ)。
但“成也蕭何敗蕭何”,問題仍出在物權(quán)法百四十九條款的規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,自動續(xù)期,續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由國務(wù)院規(guī)定?!?/span>
物權(quán)法雖然將土地使用權(quán)明確定為他物權(quán),但是期滿后如果要求再次以高價購買,那么該項(xiàng)權(quán)利對于百姓來說顯得并不安全和穩(wěn)定,房屋的無限期與土地的有限性矛盾已經(jīng)成為了公眾*大的隱憂,如果無法進(jìn)一步明確土地使用權(quán)的財產(chǎn)完整權(quán)益,則將會直接影響到民眾對于房地產(chǎn)稅的支持度。
名詞解釋
他物權(quán)
在他人所有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利,源于羅馬法,是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定,對他人之物享有的進(jìn)行有限支配的物權(quán),如承包經(jīng)營權(quán)。
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