改革開放的歷史，也是土地權(quán)利制度建設(shè)發(fā)展的歷史，經(jīng)過30年發(fā)展，具有中國特色的土地權(quán)利制度已初步建立，適應(yīng)并帶動了整個經(jīng)濟(jì)體制的改革，而且促進(jìn)了社會穩(wěn)定、和諧、全面發(fā)展。

包產(chǎn)到戶：拉開農(nóng)村權(quán)利制度改革的序幕

1978年底，安徽省鳳陽縣小崗村實(shí)行包產(chǎn)到戶，拉開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營和農(nóng)村土地權(quán)利制度改革的序幕。農(nóng)村土地承包經(jīng)營直接促進(jìn)了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立和完善。人民公社的廢除，實(shí)現(xiàn)了計劃經(jīng)濟(jì)模式的突破，初步構(gòu)筑了適應(yīng)發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的農(nóng)村新經(jīng)濟(jì)體制框架。同時，也促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)變革和小城鎮(zhèn)發(fā)展，開創(chuàng)了一條有中國特色的農(nóng)村現(xiàn)代化道路。

《中共關(guān)于一九八四年農(nóng)村工作的通知》明確“輪土地承包”期限一般應(yīng)在15年以上。1993年中共、國務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》提出“輪土地承包”在原定的承包期到期之后，再延長30年不變。2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會十九次會議通過的《農(nóng)村土地承包法》以法律的形式明確了廣大農(nóng)民長期、穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)，保障了億萬農(nóng)民的土地權(quán)利。2007年3月16日通過的《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營權(quán)明確規(guī)定為一種物權(quán)，使之成為具有排他性的財產(chǎn)性權(quán)利。

以土地承包經(jīng)營為主要特征的農(nóng)村家庭經(jīng)濟(jì)，將集體土地使用權(quán)賦予廣大農(nóng)戶，實(shí)現(xiàn)了耕者有其田，極大地解放和發(fā)展了農(nóng)村生產(chǎn)力，帶來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的歷史性巨變。糧食和其他農(nóng)產(chǎn)品大幅增長，由長期短缺到總量大體平衡、豐年有余，基本解決了全國人民的吃飯問題；農(nóng)民生活水平顯著提高，全國農(nóng)村總體上進(jìn)入由溫飽向小康邁進(jìn)的階段；農(nóng)民的思想觀念發(fā)生著深刻變化，農(nóng)村精神文明和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)步。農(nóng)村改革的成就，直接為國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

用地有償：土地權(quán)利制度的根本性變革

1979年，我國出臺了《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，1980年，國務(wù)院制定了《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》，開始對外資企業(yè)或中外合資企業(yè)收繳場地使用費(fèi)，使之取得場地使用權(quán)，拉開了城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度和土地產(chǎn)權(quán)制度改革的序幕。1987年 12月1日，深圳市頭次公開拍賣了一宗面積為8588平方米、期限為50年的土地使用權(quán)，敲響了新中國歷史上土地拍賣的“槌”，突破了國有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的法律禁區(qū)，對土地權(quán)利制度改革具有劃時代意義，也推動了我國土地有償使用制度的變革。國有土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，逐漸由無償、無限期、無流動向有償、有限期、有流動轉(zhuǎn)變。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的《憲法》(修正案)規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，標(biāo)志著我國的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，是我國土地權(quán)利制度的根本性變革。

1990年5月19日，國務(wù)院出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以行政法規(guī)的形式確立了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。企業(yè)和個人可以通過劃撥、出讓方式取得劃撥國有土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行抵押，促使土地抵押權(quán)等土地權(quán)利的確立。1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度，以法律的形式確定了出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)等土地權(quán)利。1998年修訂的《土地管理法》進(jìn)一步明確國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)有償使用包括出讓、租賃、作價出資(入股)等方式，土地權(quán)利類型日益多樣化。2007年3月16日通過的《物權(quán)法》以基本民事法律的形式確定了以土地所有權(quán)為核心的土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)權(quán)利體系。

土地的商品化直接推動了我國城鎮(zhèn)住房制度改革，改變了過去的福利分房制度，實(shí)現(xiàn)了住房商品化，改善了廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件。土地的資產(chǎn)化，使土地成為企業(yè)一項(xiàng)獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利，企業(yè)不僅可以通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收益，而且可以通過將土地作價出資或者入股進(jìn)行上市融資，可以將土地使用權(quán)抵押進(jìn)行直接融資等，推動了國有企業(yè)的改革，使企業(yè)健康快速發(fā)展。

土地可抵押促進(jìn)了我國金融制度的改革創(chuàng)新。土地使用權(quán)成為銀行發(fā)放貸款較主要也是較重要的擔(dān)保物，結(jié)束了銀行以前發(fā)放貸款沒有擔(dān)保物或由無財產(chǎn)可作擔(dān)保的局面，銀行的不良資產(chǎn)因此大量減少，金融風(fēng)險大大降低，促進(jìn)了銀行體制機(jī)制的改革。

土地權(quán)利制度的建立和逐步完善，極大地推動了各地“招商引資”事業(yè)的發(fā)展，全國吸引外資金額連年排在世界前列，“三資企業(yè)”已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的“領(lǐng)頭羊”。同時土地權(quán)利制度的建立和逐步完善，使城市土地由“資源”變成“資產(chǎn)”和“資本”，極大地顯化了土地的價值，也直接為國家創(chuàng)造了大量稅收。2007年全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入為385．6億元，契稅為 1208．7億元，耕地占用稅為184．9億元，土地增值稅為402．8億元。除此之外，全國2007年的土地出讓收入達(dá)到了11947億元。

土地權(quán)利制度的建立和完善，還促進(jìn)了城市化和工業(yè)化的過程。通過舊城區(qū)的改造，充分挖掘土地的價值，提高土地區(qū)位價格，增加政府土地出讓收入，積極促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過依法征收農(nóng)用地使之變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，不斷擴(kuò)大城市規(guī)模，同時也為工業(yè)化發(fā)展提供了更多空間。另外土地在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面也都發(fā)揮了積極作用。

權(quán)利體系：社會和諧發(fā)展的有力保障

經(jīng)過30年發(fā)展，中國的土地權(quán)利類型日益豐富，有中國特色的土地權(quán)利體系基本形成。目前，我國存在近30種土地權(quán)利：土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、自留地自留山使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、城鎮(zhèn)住房用地使用權(quán)、國有出讓土地使用權(quán)、國有劃撥土地使用權(quán)、國有租賃土地使用權(quán)、國有荒地使用權(quán)、集體荒地使用權(quán)、國有草地使用權(quán)、集體草地使用權(quán)、國有林地使用權(quán)、集體林地使用權(quán)、國有灘涂使用權(quán)、集體灘涂使用權(quán)、國有水面養(yǎng)殖權(quán)、國有農(nóng)場職工土地承包經(jīng)營權(quán)(與農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容不同)、國有農(nóng)場職工住房用地使用權(quán) (與城鎮(zhèn)居民的住房用地使用權(quán)的內(nèi)容不同)、國有農(nóng)林牧漁場所擁有的國有農(nóng)地使用權(quán)、國有農(nóng)林牧漁場所擁有的建設(shè)用地使用權(quán)、地上建設(shè)用地使用權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)、解放初期城鎮(zhèn)私房用地使用權(quán) (在解放初期人民政府給這些用地發(fā)放了土地房產(chǎn)所有權(quán)證書，1982年《憲法》規(guī)定城市土地國有后，這些私房業(yè)主就自然擁有國有土地使用權(quán))、城中村的農(nóng)戶所享有的國有土地使用權(quán)(《憲法》規(guī)定城市土地國有，城中村土地也就自動轉(zhuǎn)為國有，原農(nóng)民宅基地使用權(quán)自動轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán))、由承租房屋或直接承租土地所產(chǎn)生的土地承租權(quán)、地役權(quán)(如通行、采光、滴水、取水、排水、埋設(shè)管線等權(quán)利)、耕作權(quán)(指農(nóng)民在征而未用、鐵路公路留用地和河灘地上臨時種植農(nóng)作物的權(quán)利)，另外還有改革開發(fā)初期出現(xiàn)的外資或者中外合資企業(yè)取得的場地使用權(quán)等。

土地權(quán)利制度的合理與否直接關(guān)系到社會是否和諧，土地權(quán)利制度是解決就業(yè)問題的較后保障。古今中外的歷史發(fā)展實(shí)踐證明，土地權(quán)利制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居樂業(yè)，社會就和諧；反之，人民不能安居樂業(yè)，社會也不可能和諧。盡管改革開放以來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)關(guān)關(guān)停停，數(shù)以千萬計的打工者遇到經(jīng)濟(jì)波動時也大量失業(yè)，但未發(fā)生過社會動蕩。原因在于，農(nóng)民在家鄉(xiāng)所使用的土地是他們就業(yè)的較后保障；國家在城市實(shí)行安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房計劃，解決中低收入家庭住房問題，實(shí)現(xiàn)了居者有其屋。

美國《國際先驅(qū)論壇報》在2006年2月1日刊載了一篇文章，題目是《經(jīng)濟(jì)在迅速增長，就業(yè)機(jī)會卻在減少》。文中特別提到，無就業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長趨勢在中國尤為突出。據(jù)亞洲開發(fā)銀行估計，20世紀(jì)80年代，中國每增加1％的就業(yè)崗位需要經(jīng)濟(jì)增長3％，到了90年代，達(dá)到同樣效果，經(jīng)濟(jì)則需要增長7．8％。未來20年，中國人口的完全數(shù)還要大量增加，大量新增勞動力會相應(yīng)進(jìn)入市場，大批農(nóng)村剩余勞動力也會陸續(xù)轉(zhuǎn)入城市，而經(jīng)濟(jì)增長很難吸納如此眾多的勞動力，再考慮到資源環(huán)境的約束，更是難上加難。因此，保證廣大農(nóng)民群眾的土地承包經(jīng)營權(quán)，盡量將農(nóng)村人口留在農(nóng)村顯得格外重要。

土地登記：有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益

1982年5月，農(nóng)業(yè)部設(shè)立土地管理局，開始開展土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計工作試點(diǎn)工作。1986年6月25日通過的《土地管理法》對土地登記作出明確規(guī)定。1986年8月1日，國家土地管理局成立后，專門設(shè)立地籍管理司，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作。土地登記成為地籍管理的內(nèi)容，而且長期被認(rèn)為是“地籍管理的核心”。 1989年11月18日，原國家土地管理局制定頒布了《土地登記規(guī)則》。1995年12月 28日，原國家土地管理局根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)建立的需要，對《土地登記規(guī)則》進(jìn)行了修改完善。1998年《土地管理法實(shí)施條例》明確規(guī)定國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。 2002年11月22日，國土資源部制定下發(fā)了《土地登記資料公開查詢辦法》，各地陸續(xù)開展了土地登記信息查詢服務(wù)。2002年12月 18日，人事部、國土資源部印發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，在土地登記代理行業(yè)建立土地登記代理人職業(yè)資格制度，提高了登記工作效率和登記社會化服務(wù)水平，受到土地權(quán)利人特別是用地企業(yè)的歡迎。 2007年11月28日，國土資源部根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定，在對《土地登記規(guī)則》進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善的基礎(chǔ)上，出臺了《土地登記辦法》，使土地登記制度不斷得到健全和完善。

30年來，我國土地登記工作取得了明顯進(jìn)展。土地主管部門在長期的登記工作過程中，建立了完整的規(guī)章、制度和技術(shù)規(guī)程，健全了各級登記機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)了一大批訓(xùn)練有素的測繪、登記人才，積累了豐富的登記經(jīng)驗(yàn)和登記資料，土地登記效率不斷提高，覆蓋面不斷擴(kuò)大。到

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