近日，有知情人士向記者透露，監(jiān)管商品房預(yù)售款的文件正由北京市建委房屋市場(chǎng)管理處加緊制定。4月19日，記者向北京市建委新聞查證，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前確實(shí)在對(duì)商品房預(yù)售資金管理方面做一些政策探討，但在政策尚未成熟時(shí)期，不太方便向記者透露相關(guān)細(xì)節(jié)。

據(jù)悉，此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的，較快將于一個(gè)月內(nèi)推出。至此，央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部將對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行專項(xiàng)管理，已成為京城房地產(chǎn)行業(yè)既定共識(shí)。

在之前的一次公開訪談中，北京市建委房屋市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)沈潔也透露，為了防止金融風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)爛尾樓等問題，市建委將討論在預(yù)售資金的管理方面出臺(tái)新的措施。

樓盤間調(diào)度預(yù)售資金可能被禁

近期，央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部三方一直在就商品房預(yù)售資金管理文件的具體條文表述和行文進(jìn)行磋商。雖然北京市期房預(yù)售款監(jiān)管文件的具體細(xì)則現(xiàn)在還不能完全獲悉，但目前已經(jīng)確定的框架是，開發(fā)商需要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專用賬戶”，要?jiǎng)潛茉撡~戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請(qǐng)和證明文件。

消息人士進(jìn)一步透露，在不同預(yù)售樓盤之間調(diào)度預(yù)售資金的行為也有可能被禁止。這意味著，每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目都必須進(jìn)行封閉資金運(yùn)作，即使是一個(gè)開發(fā)企業(yè)名下的項(xiàng)目，也不能將A樓盤的預(yù)售資金，調(diào)動(dòng)至B樓盤支付建設(shè)費(fèi)用。

記者了解到，以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤上形成的預(yù)售回款，通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配通過預(yù)售回籠的資金，這個(gè)過程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進(jìn)行日常劃賬操作，并保留相應(yīng)備案記錄即可。

“預(yù)售款監(jiān)管仍然是當(dāng)前商品房預(yù)售管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究教授董藩指出，“必須引入具有公信力的第三方，對(duì)預(yù)售款實(shí)施有效監(jiān)管，保證預(yù)售款專項(xiàng)用于項(xiàng)目開發(fā)?！?

此前，德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿在一份報(bào)告中指出，“鑒于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施加越來越大的壓力，我們預(yù)計(jì)地方政府將會(huì)采取強(qiáng)硬的措施來穩(wěn)定或降低房屋價(jià)格”。房產(chǎn)部門有關(guān)人士表示，醞釀中對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行的專戶管理，可能會(huì)加快推進(jìn)速度。而這一辦法一旦實(shí)施，將給中小開發(fā)商造成致命影響。甚至有開發(fā)商表示，“如此密集地出臺(tái)政策，部分開發(fā)資金結(jié)構(gòu)更多依賴銀行的開發(fā)商一旦銷售遇到問題，超過3個(gè)月以上就會(huì)很困難。”

“對(duì)于我們這種有項(xiàng)目在手、又沒有強(qiáng)大資金后盾的開發(fā)商，面對(duì)未知因素和集中放量的情況，只有兩種選擇：一是提前開發(fā)，其次是等待市場(chǎng)格局明朗。實(shí)行快速開發(fā)模式，也許是一種策略。”北京一家開發(fā)商在接受采訪時(shí)告訴記者。

目前，廣州市已經(jīng)實(shí)行了商品房預(yù)售款全額全程監(jiān)控。在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預(yù)售款專戶”設(shè)在商業(yè)銀行，其原則為“在哪個(gè)商業(yè)銀行申領(lǐng)了開發(fā)貸款，專戶就設(shè)在哪個(gè)商業(yè)銀行”。此后，開發(fā)商只能從專戶中提取用于當(dāng)期項(xiàng)目建設(shè)的資金。此間，商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商審的相關(guān)材料，由當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局進(jìn)行定期檢查，銀監(jiān)會(huì)也將不定期對(duì)地方相關(guān)情況進(jìn)行抽查。

規(guī)避預(yù)售弊端

央行上海總部4月18日發(fā)布報(bào)告稱，今年一季度，上海中外資金融機(jī)構(gòu)新增本外幣各項(xiàng)貸款872.3億元，創(chuàng)下歷史新高，其中個(gè)人住房貸款增加9.4億元。截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%，逼近1%。央行要求商業(yè)銀行高度警惕信貸運(yùn)行中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，特別是貸款增加較多的中小商業(yè)銀行，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)信貸運(yùn)行的影響。

此前，對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控，央行、銀監(jiān)會(huì)主要通過對(duì)開發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進(jìn)行監(jiān)管。此次，對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行專戶監(jiān)管，其重要意圖在于防控銀行系統(tǒng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。但記者從商業(yè)銀行內(nèi)部人士獲得的情況表明，目前對(duì)于自有資本金的監(jiān)管和控制，仍存在著不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。某外資銀行風(fēng)險(xiǎn)控制負(fù)責(zé)人表示：“由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度不健全，長(zhǎng)期以來缺乏個(gè)人征信系統(tǒng)。多數(shù)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制都存在很多問題，雖有對(duì)地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)、繳納一定保證金等手段防范風(fēng)險(xiǎn)，不斷上漲的房?jī)r(jià)會(huì)掩蓋個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行還是存在或多或少的放貸沖動(dòng)?！?

“取消預(yù)售制度”一度曾引發(fā)激烈討論，但董藩認(rèn)為其已經(jīng)被政府公開否認(rèn)，預(yù)售款專戶管理是另一種變通規(guī)避預(yù)售制弊端的做法。同時(shí)，董藩指出：“實(shí)行預(yù)售款專戶管理并不容易。賬戶如何設(shè)置，如何界定資金是否是正常劃轉(zhuǎn)，如何追蹤該資金的流向，收取的費(fèi)用會(huì)增加開發(fā)商多少成本等，這都是需要細(xì)則解決的問題?！?

日前，北京市銀監(jiān)局召集16家商業(yè)銀行的個(gè)人金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見書》，其中包括較受關(guān)注的“未封頂樓盤不能辦個(gè)人住房貸款”規(guī)定。但該意見書并未明文設(shè)定具體的執(zhí)行時(shí)間。

“土地增值稅是早就提過的，‘未封頂不能貸款’也早在2003年的121號(hào)文中就有要求。只是此次政策均強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行對(duì)商品房預(yù)售款專戶管理，估計(jì)只是時(shí)間上的問題了?！币环康禺a(chǎn)開發(fā)商向記者表示。

“總理的政府工作報(bào)告已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了未來幾年的基調(diào)，在滿足剛性需求、體現(xiàn)樓市和諧的前提下，各種違規(guī)投資行為將被更加嚴(yán)格地抑制。這包括購(gòu)房人，也包括開發(fā)商。預(yù)售款如果實(shí)現(xiàn)專戶管理，就是延續(xù)此前對(duì)二手房中介市場(chǎng)資金挪用的規(guī)范，將一手房預(yù)售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)資金進(jìn)一步規(guī)范?！鄙虾Ｎ搴现菐?kù)投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。

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