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北京12月起開發(fā)商禁收預(yù)售款 房價下降可能增大

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 644 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
昨天,北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。今年12月1日起,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

商品房預(yù)售資金是指,購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、頭付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。

市住建委日前與人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局報經(jīng)市政府批準(zhǔn),出臺了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。其目的是為了落實調(diào)控措施,加強(qiáng)北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理,完善商品房預(yù)售制度,防范市場風(fēng)險,保障購房人合法權(quán)益。

《辦法》明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則,在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶,并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

為了保證購房款進(jìn)入專戶,在商品房預(yù)售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金,必須在預(yù)售處公示這個專用賬戶,購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時,區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督,并可對工程進(jìn)度進(jìn)行實地核查。

昨天,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志受市住建委委托,對該《辦法》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他認(rèn)為在國務(wù)院兩次出臺的調(diào)控政策中都提出要對市場進(jìn)行監(jiān)管。這個《辦法》的出臺,就是對此的回應(yīng)和落實。他認(rèn)為,該《辦法》將會長期執(zhí)行。

保障房預(yù)售資金也受監(jiān)管。陳志說,這意味著目前預(yù)售監(jiān)管 于住宅市場,商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售還未被納入。

 

 -市場影響

四季度降價可能增大

>>房價

“12月1日實施前,北京有可能出現(xiàn)一個供應(yīng)潮。”陳志說,按照北京的相關(guān)規(guī)定,申請預(yù)售的周期為10天左右,因此從昨天算起,到12月1日正式實施本《辦法》,只有一個月左右的時間。因此,不排除開發(fā)企業(yè)“躲避”監(jiān)管,而集中辦理預(yù)售許可,那么就有可能出現(xiàn)一個小的供應(yīng)潮。

另外,他分析說,預(yù)售資金被監(jiān)管的好處就是能保證每一個開發(fā)項目完工。否則,有的開發(fā)商還未開發(fā)完一個項目就拿預(yù)售款開發(fā)另一個項目,一旦市場變冷,房屋銷售停滯,兩個項目都不能完工,就導(dǎo)致購房人得不到房產(chǎn)。即便能退回購房款,還是購房人受損失。

對于預(yù)售資金被監(jiān)管的影響,陳志表示,《辦法》規(guī)定必須達(dá)到購房人可以辦理房產(chǎn)證的時候,資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金,開發(fā)企業(yè)必須積極賣房,從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候,開發(fā)企業(yè)很有可能調(diào)整價格,今年四季度北京房價下降的可能越來越大。

中小企業(yè)可能會出局

>>開發(fā)商

北京某大型國企負(fù)責(zé)人表示,此舉將規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場,一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

這位負(fù)責(zé)人表示,對他們來說,部分預(yù)售款被監(jiān)管后,對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企,肯定會影響他們的購地和繼續(xù)開發(fā)。這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場的門檻,達(dá)不到要求的就會自動被淘汰。政府部門從而將能更集中地對剩下的房企進(jìn)行監(jiān)督和管理。同時,購房人會更放心,因為他們能夠知道自己的預(yù)付款用在了哪里。

而對于市場的影響,另外一位開發(fā)商代表認(rèn)為,北京的市場很特別,外來需求壓力很大。而土地又非常稀缺,預(yù)售資金被監(jiān)管后,開發(fā)周期和成本可能會變長變大。對未來長期房價的影響將是趨漲的,不過不會像2009年那樣瘋漲。

“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為,《辦法》12月1日即將開始實施,由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較為固定,開發(fā)商近期實現(xiàn)在建工程完工可能性很低,這樣有在建工程的開發(fā)商的預(yù)售款理應(yīng)將在12月以后進(jìn)入暫時的凍結(jié)狀態(tài)。因此,面對11月北京供地的增速,開發(fā)商的拿地積極性可能很高,以求趕上“自由資金”末班車。

由于以上市場動向,開發(fā)商在面臨資源大量入市、價格平抑契機(jī)的同時,又面臨著資金緊張、調(diào)控深入、監(jiān)管加速落實的挑戰(zhàn),處境越發(fā)尷尬。開發(fā)商行業(yè)內(nèi)博弈加重。

五種情況

專戶凍結(jié)

出現(xiàn)五種情況后,區(qū)縣住房城鄉(xiāng)主管部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金,并啟動應(yīng)急措施,協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶的使用。五種情況包括:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工;

2.預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題;

3.預(yù)售項目未按期交付使用;

4.市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形;

5.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

新規(guī)實施

如何退房

《辦法》中明確,在房屋開始預(yù)售后,預(yù)售資金未達(dá)到監(jiān)管額度前,購房人提出退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的證明文件,向監(jiān)管銀行申請退回購房款,監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個工作日內(nèi)撥付。入賬資金超過監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

-政策解讀

1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管

“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉(zhuǎn)出,優(yōu)先用于工程建設(shè)?!?p>“其實預(yù)售款并不是全部會被監(jiān)管。”陳志仔細(xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說,《辦法》中所說的監(jiān)管資金是一個項目的建設(shè)費(fèi)用,包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。

例如,一個10萬平米的項目,建安成本(建設(shè)費(fèi)用)為3000元/平米,預(yù)售價格為1萬元/平米。那么,這個項目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元,而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解,專用賬戶中的10億元收益中,政府只監(jiān)管其中的3億元,從而保證這個項目保質(zhì)保量地完工,杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐,其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請支取。因此,他認(rèn)為,“被控制”的預(yù)售款其實只是一個項目建設(shè)的成本。

今年1月至9月,北京房地產(chǎn)市場開發(fā)資金總量為3900億元左右,而預(yù)售款只有1020億元左右,在整個預(yù)收款中的占比并不大,而更多的資金來自融資??梢哉f,這個《辦法》是要管好預(yù)售款,而并非管死。

2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃?!?p>陳志說,開發(fā)商在申請預(yù)售許可之前,應(yīng)當(dāng)制定和核定用款計劃和數(shù)額。相關(guān)部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)所報的計劃和施工情況,對用款數(shù)額進(jìn)行審核。確實達(dá)到節(jié)點時間,且用款額度符合實際,銀行才會從專用賬戶劃轉(zhuǎn)資金。

《辦法》規(guī)定,用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點,并合理確定每個節(jié)點的用款額度。對于第四個節(jié)點,陳志說,房產(chǎn)交用后,購房人可持有開發(fā)商提供的相關(guān)手續(xù),委托或自己辦理房產(chǎn)證,證明房產(chǎn)已經(jīng)歸業(yè)主所有。

在此之前,專用賬戶資金不得低于項目工程建設(shè)費(fèi)用的5%?!按饲?,部分開發(fā)商出現(xiàn)房屋交用后,不交稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,導(dǎo)致業(yè)主入住但不能辦理房產(chǎn)證?!边@一做法將杜絕類似情況。

3.監(jiān)管銀行不得隨意變更

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項目的監(jiān)管銀行,分期建設(shè)的,每一期內(nèi)的項目只能委托一家監(jiān)管銀行,并且開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則,在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶,并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議?!?p>陳志說,目前開發(fā)商借貸建房的同時,允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購房,這是正常的市場行為。因此,開發(fā)商有權(quán)力自己選擇監(jiān)管銀行。

“雖然銀行是開發(fā)商自己確定的,但中國人民銀行會適時監(jiān)控?!蓖瑫r,開發(fā)商支取資金必須憑借備案工程建設(shè)合同,也不能超過節(jié)點用款額度。因此會避免開發(fā)商與銀行打默契球。

4.購房人可查購房款去向

“商品房預(yù)售時,購房人無論是全款購房,還是貸款購房,都應(yīng)當(dāng)將購房款及貸款直接存入專用賬戶?!?p>《辦法》規(guī)定,主管部門會公示已批準(zhǔn)預(yù)售項目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購房人可通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門網(wǎng)站查詢。

陳志透露,市住建委正在建立網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。購房人根據(jù)網(wǎng)簽的合同號,就能通過房地產(chǎn)交易網(wǎng),追蹤自己購房款的去向??纯词遣皇莿澣肓碎_發(fā)商專用賬戶。這樣,將形成社會更多范圍的監(jiān)督機(jī)制。

(作者:翟烜)

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