建設(shè)部將“嚴(yán)控大宗土地出讓”的消息引發(fā)東莞業(yè)內(nèi)人士爭議。近日，記者走訪了解到，東莞開發(fā)商均對這一正在上報審批的新規(guī)定能否取得效果表示懷疑。其中，東莞國土資源局土地交易相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這個報告的界限有些含糊，不好定義；而建工集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部總監(jiān)衛(wèi)銘成也表示，何為“大宗土地”，也存在概念模糊的地方。

新政 擬將嚴(yán)控大盤開發(fā)

據(jù)了解，早在今年7月，建設(shè)部就在上海、廣州、天津、重慶等全國7個城市進行調(diào)研，這份關(guān)于“土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系”的調(diào)研報告，目前正在上報審批。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，在土地市場上，大開發(fā)商都熱衷于大規(guī)模的地塊，因為零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，而規(guī)模較大的地塊抗跌性比較強。據(jù)了解，資金充裕的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以選擇大地塊，除了可以獲取地塊開發(fā)權(quán)外，還因為大盤的影響力可影響整個區(qū)域內(nèi)的房價。以星河傳說、森林湖、景天花園城(50萬平方米)為例，作為一個整體大盤，可分為幾期逐漸入市，開發(fā)商可不斷地增加入市價格；而如果被拆分成幾塊地塊，分屬于幾個開發(fā)商操盤的話，其影響力勢必會大大下降。

正因為大盤開發(fā)面積過大，如果集中在一個開發(fā)商手里進行開發(fā)，必然導(dǎo)致周期較長，市場供應(yīng)量需分批釋放，房價容易被逐漸拉高。所以，在建設(shè)部草擬的這份報告中，列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端：規(guī)模過大，使土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)的周期拉長，削弱土地供應(yīng)對調(diào)控市場供需的效果。據(jù)了解，建設(shè)部擬將嚴(yán)控大宗土地出讓，以限制大盤開發(fā)。

業(yè)界 “大宗”定義過于模糊

對于建設(shè)部的這一調(diào)研報告，國土資源局土地交易相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，其界限有些含糊，不好定義。

“‘大宗’一詞有理解的不同，如何才算是‘大宗’？這個概念其實模糊不清?！苯üぜ瘓F房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部總監(jiān)衛(wèi)銘成表示，不同區(qū)域不同省份的城市，土地的大小都有相對的概念，“在東莞，或許50萬平方米的地塊才能稱其為大。如華南MALL、星河傳說等，也許可以稱為大地塊。”

世博廣場銷售總監(jiān)曾鳴也表示，過去在珠三角一些城市如廣州，開發(fā)商在花都和番禺拿個20萬～30萬平方米的地塊，都是很普通的事情；而現(xiàn)在土地資源日漸緊張，數(shù)萬平方米的地塊就算不小了。

“如在前不久拍賣的鳳來地塊也才3萬平方米左右，但由于處在城市老城區(qū)的商業(yè)地帶，這塊限戶型地塊還是被賣出了好價錢，可見，對一個項目地塊大小的定義，還是有很多參考因素的?！?/P>

影響 有利城市規(guī)劃但欠個性美

衛(wèi)銘成認(rèn)為，若該政策出臺，將各有利弊?！氨热缯f有利于整個城市的規(guī)劃，當(dāng)?shù)貕K被切分得相對較公里，規(guī)劃部門在進行城市整體規(guī)劃布局時，就容易形成一個統(tǒng)一的風(fēng)格，或者是對城市有更好合理的規(guī)劃，而不是被無序的人為打破分割?！毙l(wèi)銘成表示，但同時也要看到弊端的一面，比如說沒有大盤項目的整體開發(fā)，開發(fā)商獨特的開發(fā)理念和創(chuàng)新則難以得到展現(xiàn)，城市的建筑也有可能會因城市整體的統(tǒng)一規(guī)劃而欠缺一種個性美。

業(yè)界爭議 嚴(yán)控大盤將增加開發(fā)成本？

據(jù)了解，在前些年地塊資源尚較為豐裕時，開發(fā)商拿地通常是幾十公里大片拿地，但現(xiàn)在土地資源日益緊張，政府對土地開發(fā)的量也逐漸有了更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，建設(shè)部的調(diào)研報告便是一個信號，其目的在于控制樓市過熱的局面。不過，其對開發(fā)商會造成什么影響，業(yè)界有不同的看法。

正方 將增加開發(fā)成本

瑞峰置業(yè)經(jīng)理逄臻認(rèn)為，嚴(yán)控大盤開發(fā)的新政若出臺，可能會增加開發(fā)商的規(guī)劃以及建筑設(shè)計成本，因為一般來說，在戶型設(shè)計上，小地塊難以有創(chuàng)新的空間，而且會有一定的設(shè)計難度。另外，這種地塊一般都會進行大小戶型搭配，因此或許會帶來銷售的壓力。

據(jù)了解，在以往，開發(fā)商可拿到一塊規(guī)模較大的地，報建審批后，分幾期開發(fā)，這個開發(fā)進程可由開發(fā)商對市場進行把握而定。而現(xiàn)在傳出將嚴(yán)控大塊拿地的消息，意味著政府將收緊對土地開發(fā)的調(diào)控。

反方 成本不增反會降

理想0769銷售部經(jīng)理黃偉表達了不同的看法。他認(rèn)為，嚴(yán)控大盤開發(fā)，不但不會增加開發(fā)商的成本，反而會降低成本。他認(rèn)為，禁止開發(fā)商大塊拿地，可能將導(dǎo)致市場的洗牌，一些規(guī)模實力較小的開發(fā)商，將可能在市場競爭中被淘汰。

黃偉表示，因為開發(fā)商在拿地以及開發(fā)進程中，都會有銀行資金貸款參與，拿地、開發(fā)、銷售，每一個環(huán)節(jié)都緊緊相扣，開發(fā)商對某一個環(huán)節(jié)的市場預(yù)算或定位不準(zhǔn)確，就會導(dǎo)致開發(fā)項目的停滯，并影響資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，小至導(dǎo)致項目失敗，大至影響到品牌，因此，黃偉認(rèn)為，開發(fā)商對于國家新政的出臺，會有較強的自行調(diào)節(jié)能力。

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