這一令實(shí)力開(kāi)發(fā)商不顧土地市場(chǎng)寒流而趨之若鶩的上海衡山路城區(qū)黃金地塊，此前因其“邀請(qǐng)招標(biāo)，以綜合條件確定中標(biāo)人”的出讓方式備受關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，比之所謂的“內(nèi)定”結(jié)果究竟花落誰(shuí)家，更令人關(guān)注的焦點(diǎn)在于，在全國(guó)土地市場(chǎng)頻遭流拍、大多土地多以底價(jià)成交的低谷寒冬，經(jīng)營(yíng)性用地中早已明令禁止多年的“邀標(biāo)”出讓方式竟又不顧爭(zhēng)議重現(xiàn)或許是上海市政府審時(shí)度勢(shì)為改善土地大量流拍現(xiàn)狀在土地出讓方式上所作的試探性調(diào)整。

土地違規(guī)再現(xiàn)？

12月15日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局悄然發(fā)布第58號(hào)土地出讓公告，出讓地處徐匯區(qū)市核心地段的衡山路12號(hào)地塊。但僅僅半天后，這一公告更因?yàn)椤靶枳饔嘘P(guān)投標(biāo)技術(shù)條件的調(diào)整”而被突然撤下。

短短兩天后，這一公告悄無(wú)聲息再度出現(xiàn)，然而公告中“招標(biāo)出讓采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式”的文字卻將磨刀霍霍的一眾開(kāi)發(fā)商拒之于“非請(qǐng)勿入”的狹小門外。

一夜間輿論嘩然，內(nèi)定傳言四起。更具爭(zhēng)議的是，此前上海絕大部分地塊均以掛牌拍賣的方式進(jìn)行出讓，僅有的土地采用了招投標(biāo)方式，而“邀請(qǐng)招標(biāo)”則更是由于國(guó)家嚴(yán)令禁止后在經(jīng)營(yíng)性用地中銷聲匿跡。

出讓文件顯示，衡山路12號(hào)地塊出讓面積約1.08萬(wàn)平方米，容積率要求不大于2.5，總建筑面積約為2.7萬(wàn)平方米；投標(biāo)保證金金額為人民幣4000萬(wàn)元，據(jù)此推算土地預(yù)計(jì)底價(jià)4億元左右，每平方米樓板價(jià)約為14815元。盡管仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“對(duì)比該區(qū)域周邊樓價(jià)估算稱，這一地價(jià)在合理區(qū)間”。然而，衡山路不過(guò)15000元／平方米的樓面單價(jià)，再加上“邀標(biāo)”下以“綜合條件”評(píng)分確定中標(biāo)人的原則，卻仍不免令人頓生“定向”出讓之疑。

不同于招拍掛通常的“價(jià)高者得”，以“綜合條件較佳者得”的原則確定中標(biāo)人的招投標(biāo)的方式中，價(jià)格只是其中一項(xiàng)決定因素，土地受讓方還必須符合出讓者涉及經(jīng)營(yíng)狀況、總體設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等一系列其他投標(biāo)條件。

“‘邀標(biāo)’和綜合評(píng)分在以前是個(gè)較常見(jiàn)的玩法，受讓方必須是被邀請(qǐng)的對(duì)象，這樣在價(jià)格各方面都很好控制。如果公開(kāi)招標(biāo)，這塊地怎么可能這么便宜？”一位業(yè)內(nèi)人士言語(yǔ)激烈。

“這塊地之前是上海申通的**沿線項(xiàng)目之一，規(guī)劃設(shè)計(jì)為高端特色酒店，不知何故今年又被市發(fā)改委批了進(jìn)入土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在‘邀標(biāo)’則很可能已經(jīng)定下有意向的下家。”一位略知內(nèi)情的本土開(kāi)發(fā)商向記者透露。

而另一原房地局人士則對(duì)記者表態(tài)，“上海實(shí)施公開(kāi)招拍掛幾年了，人們往往容易把邀請(qǐng)招標(biāo)和內(nèi)定聯(lián)系在一起。但事實(shí)上，政府出于城市或區(qū)域用地規(guī)劃以及土地利用效益化的原因，對(duì)于企業(yè)參與招標(biāo)的范疇做出相應(yīng)限制，也是情有可原。”

審時(shí)度勢(shì)的舉措？

易居中國(guó)分析師薛建雄表示，“衡山路12號(hào)地塊以邀請(qǐng)招標(biāo)方式實(shí)施出讓，實(shí)際上政府又重新回到了土地招商的過(guò)程，而不是通過(guò)以前拍賣的形式?！?p> 一位上海本土開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，“在當(dāng)前大環(huán)境下，此番‘邀標(biāo)’或許不會(huì)是個(gè)案，更可能是當(dāng)前土地頻頻流拍勢(shì)態(tài)下，上海市政府對(duì)于土地出讓方式求變的試探之舉?！边@位開(kāi)發(fā)商直言，“全球金融危機(jī)形勢(shì)下，上海土地市場(chǎng)大多底價(jià)成交甚至大批流拍的情況很難改善，開(kāi)發(fā)商們對(duì)拿地異常小心，一些拍下的土地為了延遲開(kāi)工，甚至臨時(shí)改造成了停車場(chǎng)。甚至一些優(yōu)質(zhì)地塊都難逃流拍噩運(yùn)。這種情況下，‘邀請(qǐng)招標(biāo)’等于是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資格預(yù)審，從某種程度上而言，這也是為了保障優(yōu)質(zhì)土地不致流拍并且避免爛尾樓的“審時(shí)度勢(shì)”。

而上述原房地局業(yè)內(nèi)人士亦指出，“不同于掛牌拍賣的連連競(jìng)價(jià)，招投標(biāo)方式一次性開(kāi)標(biāo)，這樣優(yōu)質(zhì)土地的出讓價(jià)格相對(duì)能夠控制在更為理性的范疇，從而減少在開(kāi)發(fā)商大出血本拍地后又后悔退地的情況?！?

上述上海本土開(kāi)發(fā)商坦率表態(tài)，“比之看似公平、價(jià)高者得的招拍掛，個(gè)人更喜歡綜合考評(píng)的招標(biāo)制。因?yàn)榫C合考評(píng)體現(xiàn)的是實(shí)力，而不是一味靠瘋狂加價(jià)盲目奪取土地。這就避免了一些資金實(shí)力不雄厚或者雖然有錢但操作能力不強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入。 “如果采取招投標(biāo)方式，蘇寧天價(jià)地王退地、志成退地又拿地這類好戲，大概就沒(méi)機(jī)會(huì)上演了?！边@位開(kāi)發(fā)商玩笑道。

“此番嘗試后，假如上海土地出讓順勢(shì)采取根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的綜合實(shí)力來(lái)決定較終中標(biāo)者，而不是只憑價(jià)高者得的拍賣來(lái)出讓，或許對(duì)于現(xiàn)今土地的流拍乃至今后土地價(jià)格的上揚(yáng)都能夠有所抑制，但一方面這在國(guó)家規(guī)定中尚屬違規(guī)，另一方面，如何在這其中避免‘內(nèi)定’‘協(xié)議’的漏洞，保障公開(kāi)公平的原則，亦是一大難題?！碧璺慨a(chǎn)工作室分析師何凌飛說(shuō)。鏈接

根據(jù)國(guó)土資源部于2002年7月1日起開(kāi)始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。而新《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》和《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》兩個(gè)文件亦規(guī)定，六類經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓（商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等）都應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行。

2003年7月，有鑒于當(dāng)時(shí)土地出讓中仍未禁絕“邀標(biāo)”、“協(xié)議”出讓，上海市市長(zhǎng) 再次強(qiáng)調(diào)：“經(jīng)營(yíng)性土地出讓要全部實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，凡涉及商業(yè)、商品房等六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，都必須全部納入公開(kāi)招標(biāo)范圍，嚴(yán)禁采用協(xié)議或邀請(qǐng)招標(biāo)方式。”

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