別讓購(gòu)房成了購(gòu)空中樓閣

有產(chǎn)者方有恒心。

一旦越來(lái)越多購(gòu)置了房產(chǎn)的人發(fā)現(xiàn)，自己花費(fèi)巨資購(gòu)置的房產(chǎn)在70年后不再屬于自己，這種轉(zhuǎn)變一定是難以接受的。一改再改的《物權(quán)法》，的問(wèn)題就是要在住宅年限和繳費(fèi)這兩大方面給老百姓一個(gè)明確的說(shuō)法，給一顆定心丸。

其實(shí)，70年的困局并不遙遠(yuǎn)，深圳已經(jīng)遭遇“到期土地”波的沖擊。

媒體報(bào)道，進(jìn)入2000年后，深圳陸續(xù)有房地產(chǎn)的土地使用年限到期。主要是房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。到期土地的大量涌現(xiàn)使有關(guān)人士大感詫異，在很多人的意識(shí)中，“這應(yīng)該是十幾年后才應(yīng)該出現(xiàn)的問(wèn)題?！钡牵具b遠(yuǎn)的問(wèn)題已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。深圳市國(guó)土局的一位專家表示，到期土地在深圳的羅湖區(qū)比較普遍，“主要是一些商辦用地，但也有少量的住宅用地?！?

目前正在審議中的《物權(quán)法》，也許會(huì)成為從根本上解決問(wèn)題的契機(jī)。從物權(quán)法草案起草到近日的第五次審議，70年的困局都是焦點(diǎn)。第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步，規(guī)定區(qū)分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地，居住用地不需要申請(qǐng)，土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。參與立法的專家分析，修改后的規(guī)定意味著，到期后即使拖欠土地轉(zhuǎn)讓金，也不會(huì)導(dǎo)致自己的“物權(quán)”消滅，只不過(guò)是負(fù)有“債務(wù)”，這對(duì)房屋的居住使用者的意義完全不一樣。

但是，目前的草案對(duì)續(xù)期的期限、續(xù)交土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，這還是不能讓更多的普通購(gòu)房者完全滿意。

“但存方寸地，留于子孫耕?！敝袊?guó)人的傳統(tǒng)美夢(mèng)，希望不會(huì)難圓。

一部與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的《物權(quán)法》，輾轉(zhuǎn)8年，5次提交審議。它既是改革開放以來(lái)頭部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致較多議論的民法草案。我們關(guān)注它的立法進(jìn)程，因?yàn)樗c每一個(gè)人的腳下寸土、頭頂片瓦都息息相關(guān)。而它的較終面世，又會(huì)以何種程度解決當(dāng)前如此關(guān)注的房屋權(quán)屬問(wèn)題？

保護(hù)私權(quán)的進(jìn)步

主持人：頭先想請(qǐng)您談?wù)勎餀?quán)法對(duì)房地產(chǎn)法制化有何意義？

嘉賓:從2003年下半年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近三年的宏觀調(diào)控，政策特別多，效果卻不是很好。包括保障類住房體制的建立都不是十分完善。而法律調(diào)控手段缺席是造成這一局面的重要原因。

與西方國(guó)家完善的法制體系相比，我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)的大法只有一個(gè)土地管理法，其他都是規(guī)章或通知條例。同樣由于土地制度的問(wèn)題，物權(quán)法的出臺(tái)就更加困難。基本是1998年正式開始起草，到今天已歷經(jīng)八年。物權(quán)法其實(shí)是民法當(dāng)中的一個(gè)主干，如果出臺(tái)，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)法制的重要補(bǔ)充。

在我國(guó)，從公權(quán)大于私權(quán)，到公權(quán)私權(quán)平等，這的確經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)寫進(jìn)憲法，物權(quán)法是這一法制理念的體現(xiàn)。

　　核心內(nèi)容：年限與繳費(fèi)

主持人:具體來(lái)說(shuō)，目前居民的居住用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期？

嘉賓:《物權(quán)法》第四稿草案把居住使用權(quán)單獨(dú)列出，要求到期前一年須提出申請(qǐng)，這對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)是比較被動(dòng)的。因此第五稿草案規(guī)定，住宅用地到期以后自動(dòng)續(xù)約。

但是至于70年是不是太短，還在討論中。我個(gè)人認(rèn)為這就涉及私權(quán)和公權(quán)的關(guān)系。70年后房子老化貶值了，國(guó)家需要?jiǎng)佑梦锪ω?cái)力改造或拆遷，不能因?yàn)樗接卸璧K了城市更新的進(jìn)程。但一定要注意給原居住人合理的補(bǔ)償。

主持人:按目前的法律，土地是國(guó)有財(cái)產(chǎn)，繳納土地使用費(fèi)無(wú)可非議，但是大家關(guān)心到底土地使用費(fèi)應(yīng)該怎么繳，繳多少，以怎樣的程序繳納？

嘉賓:這種預(yù)期性的規(guī)定是比較難定的，例如時(shí)間因素：地塊的未來(lái)價(jià)值、國(guó)民的未來(lái)收入水平現(xiàn)在是無(wú)法估計(jì)的。另外各區(qū)域和地方的情況也有所不同，一刀切的繳納標(biāo)準(zhǔn)并不實(shí)際。我們可以隨著時(shí)間和情況的發(fā)展對(duì)法律本身進(jìn)行補(bǔ)充和完善，但這個(gè)法不能因?yàn)轭A(yù)期性的要求不確定而遲遲不立。要及時(shí)盡快立法，不能總以時(shí)機(jī)不成熟、某些條文還沒法設(shè)定為理由，導(dǎo)致整個(gè)法律無(wú)法出臺(tái)。我們?cè)试S有這樣的一個(gè)過(guò)程。

而執(zhí)行中避免一刀切的責(zé)任落在地方身上，如何把好房地產(chǎn)評(píng)估等環(huán)節(jié)的管理十分重要。地方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要做到透明統(tǒng)一。

主持人:在土地使用費(fèi)的收費(fèi)方式方面，有人提出可以采用逐年遞減的方式，您覺得可行嗎？

嘉賓:頭先是個(gè)人土地使用費(fèi)肯定是要繳的。但是否因私權(quán)一點(diǎn)點(diǎn)減少而遞減式繳費(fèi)，還有待討論。其實(shí)，目前很多國(guó)家是通過(guò)物業(yè)稅的形式實(shí)現(xiàn)土地使用收費(fèi)的。

物業(yè)稅也就是國(guó)外所謂的財(cái)產(chǎn)稅，里面已經(jīng)包含了土地出讓費(fèi)。而物業(yè)稅的征收又必須以物權(quán)法出臺(tái)為前提。另外，物業(yè)稅是綜合性的收費(fèi)，它是按照平均每年房子的損耗，以及年的土地出讓費(fèi)綜合起來(lái)，由地方相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估后收稅的。大多數(shù)情況，反而因?yàn)橥恋厣递^快，這個(gè)數(shù)字比例是逐年提升的。

私權(quán)前提下兼顧公共利益

主持人:專家在談到《物權(quán)法》的可操作性時(shí)會(huì)提到公共利益的確定，我們應(yīng)該如何理解它對(duì)物權(quán)法的意義？

嘉賓:在物權(quán)法中就是公權(quán)和私權(quán)的平衡，兩者發(fā)生矛盾的時(shí)候，究竟應(yīng)該哪個(gè)優(yōu)先。這是一個(gè)大問(wèn)題，我比較主張?jiān)谀壳暗膬?nèi)容中暫時(shí)擱置比較好。

比如美國(guó)等西方國(guó)家，在上世紀(jì)七八十年代的時(shí)候出現(xiàn)了城市空心化現(xiàn)象。就是因?yàn)楹芏嘤绣X人到郊區(qū)去住了，而市的舊房子因?yàn)槭撬綑?quán)，國(guó)家很難也不愿意去動(dòng)拆遷。但是大多數(shù)老百姓并不會(huì)全盤考慮，其實(shí)大環(huán)境的改變才會(huì)較終提升物業(yè)價(jià)值

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