12月4日，籌劃已久的重慶農村土地交易所終于掛牌。政治局委員、重慶市委書記薄熙來，國土資源部副部長鹿心社，國家土地督察成都局有關官員悉數(shù)到會。

本報記者獲悉，作為家農村土地交易所，即以“地票”也就是“農村建設用地指標”作為主要交易標的，以此實現(xiàn)遠距離、大范圍的農村建設用地減少與城鎮(zhèn)建設用地增加相掛鉤。

“農村土地交易所意在探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場?！敝貞c市常務副市長黃奇帆表示，“一方面可緩解城市建設用地緊張，另一方面，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)極差地租的價值化，這個價值并轉化為大城市反哺大農村的資金來源，為重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改的重要突破?！?p>在當天的掛牌儀式上，鹿心社代表國土資源部對重慶此舉表示支持，他希望重慶方面繼續(xù)積極探索。

“地票”如何交易

作為全國家農村土地交易所，重慶農村土地交易所是一家注冊資金5000萬元，由市政府全額出資，為市國土管房局直屬的副局級事業(yè)單位。

交易所總裁由市國土局副局長董建國擔任。董建國表示，交易所將按現(xiàn)代企業(yè)管理模式運營，其職能是建立農村土地交易信息庫，發(fā)布交易信息，提供交易場所，辦理交易事務。該交易所與重慶市國土交易所共用信息平臺。

重慶市還專門成立了一個農村土地交易所監(jiān)督管理委員會，交易所在這個委員會專業(yè)下開展工作，并接受國土、農業(yè)、林業(yè)、水利、財政、稅務、審計部機構的監(jiān)督和指導。

交易所主要開展地票交易。所謂地票交易，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格審核產生的指標。所購得的地票可以納入新增加建設用地計劃，增加等量城鎮(zhèn)建設用地。除地票交易外，交易所也對農村土地承包經營權流轉提供服務。

主導這個改革的常務副市長黃奇帆表示，交易所的成立，一方面使農村閑置土地資源依法有序退出，解決農村建設用地浪費問題，另一方面，城市建設用地有比例有節(jié)奏地增加，解決了城市建設用地緊張的矛盾，但城鄉(xiāng)建設用地總量不增加，耕地總量不減少。

三大創(chuàng)新

本報記者獲悉，重慶土交所的整個操作模式，主要貢獻了三大創(chuàng)新。

獲得地票，并不等同于通常意義的用地指標。黃奇帆稱，這個交易所實際是解決了這樣一個問題，即按原本的程序，項目占用每一畝耕地，都需向政府申請，經批準后獲得征地指標，地方政府再進行征地，通過土交所招拍掛出讓。

在具體操作上，就是使農村建設用地減少，與城市建設用地增加，形成一個統(tǒng)一市場。即農村建設用地復為耕地，得到地票，成為產權市場的商品。這是大創(chuàng)新。

針對其他城市也在推行類似改革，黃奇帆表示，這些地區(qū)的嘗試，只在一個區(qū)或縣里的范疇，是項目與項目的置換，沒有形成遠距離交換，更像一個集市貿易的概念。而重慶的突破，在于此舉在全市范圍內開展，具備市場的要素。

另一個創(chuàng)新就是新的占補平衡模式。這主要是改變過去20多年土地占補平衡模式?！斑^去是國家批準項目，通過征地，將農田變成城市建設用地，幾年后再在農村造地，現(xiàn)在，則是先補后占，保持了耕地總量的不變。”黃奇帆稱。

重慶每年從國家獲得10到12萬畝指標。明年開始，國家報批會繼續(xù)進行，另有1萬多畝，即年度用地總量的10%左右，主要是房地產開發(fā)，在計劃指標之外，可通過這個交易所的市場渠道獲得。

再一個就是土地交易資金的流向。重慶土交所激活了城鄉(xiāng)土地市場，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)級差地租的價值。黃奇帆稱，地票交易的收入，將全部返到農村，這為重慶大城市反哺大農村，找到了一個新的資金渠道。

“現(xiàn)在，不用向政府申請，而通過在交易所取得地票，項目業(yè)主就可以直接去征地。但是征了以后，如用于房產、工業(yè)等非農用途，仍要通過土地招拍掛，那時如果有競購者比你出價高，這塊地，就要在扣除成本后，過戶給更高的出價者?！秉S奇帆說。

“這多出的10%城市建設用地指標額增加的部分，就是我們反哺農村的部分?！秉S奇帆稱。

全國農村土地交易大市場？

在當天的掛牌儀式上，鹿心社代表國土資源部希望重慶方面將交易所建設成為立足西南，輻射西部，面向全國的農村土地交易大市場。

但從重慶的試驗來看，這還有更多問題需要厘清和解決。

建立農村土地交易所較早是重慶市委書記薄熙來在今年3月底，在對全市農村土地進行了全面調查的基礎上提出的構思。

隨后重慶市市政府組織專門人員，經兩個月調研，形成初步方案，并作為重慶向申請的12項政策之一，報國務院有關部委。

重慶市政協(xié)常委、西南大學教授邱道持表示，“通過產權和用益權的轉讓，可為帶動兩冀，促進農村勞動力轉移，增加農業(yè)投入的資金?！?p>另一方面，重慶和其他地區(qū)一樣，農村建設用地閑置嚴重。據(jù)市國土局統(tǒng)計，重慶農村人均建設用地為250平方米，而城市人均為80平方米，一個農村人口轉化為城市人口便可節(jié)約170平方米建設用地。

重慶市國土局官員表示，土地交易所可實現(xiàn)耕地保護目標，及土地的節(jié)約利用，重慶現(xiàn)有農村戶籍人口2300萬，如果有1000萬轉移進城，就可節(jié)約17億平方米建設用地，等于增加250多萬畝耕地。

6月下旬，國家調研組到渝調研，對重慶的方案表示了初步肯定。8月上旬，國土資源部與重慶訂立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略合作備忘錄，提出支持設立重慶農村土地交易所，探索開展地宗交易和指標交易，逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場。

但交易所的成立，仍經歷了艱難的過程。

重慶市相關操作人士告訴本報記者，農村土地交易所的標牌，實際在10月下旬左右就已做好，但由于土地制度為國家基本制度，改革的風險都很難預測，重慶方面希望獲得國家層面的認可和支持，因而遲遲未能掛牌。

邱道持表示，農村土地產權交易的風險，就承包地而言，它關系耕地紅線及國家糧食安全，進一步而言，就是農民土地權益如何保障，國家土地用途的管制如何落實，土地規(guī)模經營的風險如何控制等問題。

農村建設這一塊，涉及的風險，則是農民的安居，與土地收益的分享問題。“由于土地產權制度的不明晰，可能成為今后收益的分享帶來隱患?！鼻竦莱直硎?。

鹿心社在當日的會上也強調，重慶要對針對不同的土地產權交易，建立起合理的分配體度，并使農村土地交易所日趨規(guī)范化，制度化。

重慶市在11月底制定的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》，對收益分配環(huán)節(jié)作了規(guī)定，辦法規(guī)定，不同形式的農村土地交易，其收益將按不同比例在農民和農村集體經濟組織之間分配。

“單是農村集體經濟組織的主體是誰，就存在很多爭議?！鼻竦莱终f，但重慶作為綜改區(qū)，國家應支持其進行相關的探索。

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