相關法規(guī)的修改，為土地批租試點提供了依據(jù)

在當時，進行土地批租試點不僅是上海的問題，也是全國的問題。為何要搞土地批租?原因在于上世紀80年代初，國家要搞改革開放，城市基礎設施建設面臨巨大的資金難題。很多外國朋友建議，說城市的土地非常值錢，說我們搞建設不是利用土地而是借債，這是“捧著金飯碗討飯”。

在這種情況下提出要把城市土地利用起來。當時國務院副總理田紀云轉(zhuǎn)告上海市委書記芮杏文，要上海試點。1986年6月11日市委常委頭次聽取房屋、土地兩局匯報，討論了這個問題。我當時匯報的題目是“關于土地開發(fā)經(jīng)營問題”，還沒有用批租的概念。

1986年9月，上海市政府組織房地產(chǎn)考察團赴香港考察，曾慶紅任顧問，夏克強任團長，成員來自規(guī)劃、土地、計委、社科院等部門，以學術團體的名義出去考察?？疾旎貋砗?，頭先是起草辦法，并經(jīng)新華社香港分社在香港征集各方意見。同時聘請了七名香港顧問，包括測量師、律師、建筑師、企業(yè)家等。其中較主要的是香港仲量行的梁振英先生，他幫我們具體策劃、研究辦法、翻譯標書等等。這個辦法前后經(jīng)過八次大的修改，成稿前，市有關部門專業(yè)坐鎮(zhèn)深圳，把香港各方面代表人士逐一請過來聽取意見，真是凝聚了大量心血。經(jīng)過一年認真細致的研究，1987年11月29日出臺了《上海市土地使用權有償轉(zhuǎn)讓辦法》及其配套的六個“實施細則”。這個政策影響極大，是經(jīng)過了國務院四位副總理的圈閱和上海市市長江澤民的批準才發(fā)布的，是一個法規(guī)層面的突破。

進行土地批租試點時遇到的困難是有違《憲法》。當時《憲法》規(guī)定，國家的土地是不準購賣和出租的。因此，1988年4月，全國人大通過了《憲法》修正案，在《憲法》第十條第四款“任何組織或者個人不得侵占、購賣，或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的后面，加上了“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這就是適應批租的需要進行修改的，也使我們的改革試點有了合法依據(jù)。

話說回來，上海在試行土地批租前，從 1986年11月起就已經(jīng)開始部分實施土地有償使用了，這就是向中外合資企業(yè)收取土地使用費。當時經(jīng)貿(mào)部門有文件規(guī)定，對外資企業(yè)提供土地要收取場地使用費，不能無償給他們用。但是收取場地使用費要負責土地的開發(fā)，要做到“七通一平”，如果這樣做的話我們是要虧本的。因此，上?？紤]讓使用人自己進行土地的開發(fā)，政府只收地租。于是按照國家有關法律法規(guī)，于1986年10月頒布了《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》，對外商投資企業(yè)收取土地使用費。這是次對土地進行有償使用。

但是，地租特別是級差地租的標準怎么定呢?我們會同上海市城市經(jīng)濟學會、市稅務局開展課題調(diào)研究，從上海的實際出發(fā)，在全市選了不同的點，例如五角場、南京路、徐家匯等地區(qū)，通過稅務部門將每個地方每平方米一年能提供多少利潤畫一個表，使土地級差地租顯現(xiàn)出來。這個課題成功后，便產(chǎn)生了企業(yè)土地使用費的標準，國家有關部門對此很重視，專門作了介紹。

他山之石，可以攻玉——借鑒香港經(jīng)驗

我們?nèi)ハ愀劭疾欤瑢W習香港的土地管理模式，這是因為香港的模式，我們?nèi)菀撞捎?。當時港英政府的土地制度是所有權歸英王，而使用權可以有年限地出讓，并且土地的使用受到明確的限制和嚴格的管理。而我們的土地所有權也是歸國家所有，不能轉(zhuǎn)讓、不能出賣的。參照香港的模式，就是所有權仍歸國家所有，使用權可以按不同年期和具體用地條件，實行有償使用或有償出讓。這是一個基本的體制上的參考。另外，當時香港是世界上比較活躍的城市，全世界的投資者對香港的制度很熟悉，參照香港的制度，不用做過多的宣傳與解釋，就能吸引全世界的投資者。

個成功拍賣土地的案例出現(xiàn)在深圳， 1987年9月9日它以直接拍賣的形式出售了塊地。上海起步比深圳早，為什么會晚于深圳?曾有一名記者問我為什么上海搞得這么慢?我跟他說，我們看重的并不是搶時間的早晚，而是要把制度建立起來。制度建設好了，有了模版，接下去才能大批量生產(chǎn)。

另外，我們一開始實行土地批租就是完全規(guī)范的中英文國際招標，同國際接軌。標書是在梁振英先生的幫助下，按照國際慣例，不斷切磋修改而成，而且制定了標準的英文文本。外國的投資者一看標書就明白了，各方面都很詳細，不需要口頭作什么解釋。我們還在上海市土地管理局和香港上海實業(yè)公司設立兩個投標點，設置專用投標箱；香港的標箱1988年 6月30日截止后馬上空運到上海，在公證處監(jiān)督下開標、評標。這一套模式很完備，也是出于吸引世界上一些大集團的考慮。國際招標的目的是考驗我們的機制能不能得到世界的承認，較終我們成功了。

虹橋26號地塊國際招投標的臺前幕后

當時，境外投資者對上海土地市場并不熟悉，因此搞土地批租的試點一定要是熟地。當時拿虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的26號地塊作為試點，因為這塊地已經(jīng)開發(fā)成熟，地面拆遷全部完成，基礎設施能保證接通，達到了“七通一平”的要求，誰得到這塊地，馬上就可以進場建設，而且一旦建成，即可使用。另外為了方便投資者，還把這塊地分為兩小塊，投整塊和投一小塊都可以。

當時，兩箱共收到六份標書，分別來自美國、日本、香港、上海等地。較后，日本孫氏企業(yè)有限公司以總價2805萬美元，合每平方米 2170美元，獲得1．29公頃的土地50年的土地使用權。這個公司的法人是孫忠利。孫忠利是愛國華僑，自己一直持中國護照。他在日本搞房地產(chǎn)很成功，以后在美國、加拿大、香港都有投資開發(fā)。他在香港購樓，很痛快，人稱“孫旋風”，影響很大。為什么來投標?他是想報效祖國。孫忠利的助手幫他測算虹橋這塊地應該投多少，在投標截止前的兩個公里，他通知他的代表在原有投標金額的基礎上加碼投入標箱，志在必得。中標后，孫忠利向倪天增副市長表示他不要賺錢，要替上海作貢獻。倪副市長對他說：“你不賺錢不能起帶頭作用，后面就沒有人來。希望你一定能賺錢?！睂O忠利理解和接受了這個意見。購了這塊地，他要求的簽約日期是1988年的8月 8日，我們滿足了他這個愿望。

孫忠利的美好初衷也得到了回報。簽約后，他向日本銀行貸款，銀團指定建筑商承包工程，建造太陽廣場。過了一年多，日本的房地產(chǎn)泡沫造成金融危機，孫忠利的貸款出現(xiàn)困難，工程無法繼續(xù)下去。市委專業(yè)十分重視，指示上海國際投資信托公司籌出3000萬美元借給他。工程拖了兩年，到1992年才建成。這時恰逢鄧小平南巡講話發(fā)表，上海房地產(chǎn)市場大發(fā)展。孫忠利賺大了，他的房一平方米賣3000美元，比市區(qū)還要高，因為外國人說虹橋那個地方好，離虹橋機場很近。

這里面還有很多細節(jié)，前期的準備工作非常重要，包括宣傳，國內(nèi)外報紙都登報宣傳我們要進行國際招標。當時有一個很重要的問題是中標后土地使用權能不能向銀行抵押貸款?外商對這個很重視。因為做房地產(chǎn)不能向銀行貸款，就沒有人肯購地。為了立即解決這個問題，上海市政府讓中國人民銀行上海市分行起草辦法，一周內(nèi)，人民幣抵押辦法和外幣抵押辦法就批準出臺了。我與虹橋公司的董事長、總經(jīng)理謝武元先生還專門到香港開記者招待會進行宣傳，同時也拜訪了一些大的地產(chǎn)商，推動他們的投標，這造成了轟動。

當時，上海還沒有土地市場，海外的投資者要想投標，對上海的地價心中完全無數(shù)。為了解決這個難題，梁振英先生就派仲量行專業(yè)人員，以中外合資經(jīng)營的聯(lián)誼大廈、瑞金大廈的租金作為依據(jù)，評估出26號地塊的地價，作為仲量行的市場調(diào)查報告刊登在香港報紙上。有了這個風向標，就讓有意參與競投的海外投資者眼睛一亮。

土地批租試點是一個重大的新鮮事，幾乎每走一步都有報道宣傳，因為這在中國是很新鮮的事情，中國要賣地了，國內(nèi)外輿論十分關注。個對此進行報道的是《解放日報》。我們在準備醞釀土地批租改革時，徐匯區(qū)很積極，讓我去做個內(nèi)部報告，講一下土地使用制度怎樣進行改革?！督夥湃請蟆返挠浾咭宦牐@個題目非常新鮮，馬上寫了篇稿子，要天頭版見報。我非常緊張，向倪天增副市長匯報，他很民主，同意刊登，但必須將稿子里所有的細節(jié)都刪掉，只報道了“有償轉(zhuǎn)讓土地使用權，上海確定塊地皮”。這是個信號，從這一步開始，我們步步為營，將土地使用制度改革宣傳到世界上去。

1992年鄧小平南巡以后，上海的房地產(chǎn)市場從不到一百家一下子發(fā)展到幾千家，這其中也要歸功于土地批租這個試點的成功。當時擠進上海的大部分是香港的幾個大的地產(chǎn)集團。他們在香港發(fā)展的余地不大，而中國內(nèi)地政治比較穩(wěn)定、風險較小、利潤很高，于是，他們看好上海的房地產(chǎn)市場，并把這個市場逐漸沖高。上海通過土地批租獲得土地出讓金，市政府有錢了，收來的資金可以搞高架橋、**、公園等城市基礎設施建設，也是“九五”、“十五”上海發(fā)展的本錢。

當然，進行土地批租畢竟是個新鮮事物，也引起了爭議，主要問題集中在土地批租和解放前的“租界”有什么不同?是否會出現(xiàn)新的“治外法權”?怎樣分清這些界限等等。這主要還是一個思想認識的問題，我們對于部群眾作解釋：“租界”是把中國的主權出賣了，而土地批租是要投資者接受我們國家的法律和管理，只享有使用權，到期土地仍由國家收回。為了做好社會宣傳，我們還組織了一整版的文章在《解放日報》上宣傳。我們當時還請梁振英先生給上海的干部講課，就這樣，大家一點點地了解和熟悉土地批租，通過二三十年來的普及推廣，上海的土地市場更加規(guī)范、健康、有序!

蔣如高1926年生于上海。1946年起在上海新華銀行工作，1953年任公私合營銀行上海分行房地產(chǎn)業(yè)務部副主任。1955年入上海市房地產(chǎn)管理局工作，1983年任上海市房地局局長。1985年1月，受上海市政府委派，組建上海市土地管理局并任任局長， 1986年兼任上海市土地批租專業(yè)小組辦公室主任，親身參與和經(jīng)歷了上海市土地有償使用的決策以及塊土地出讓試點的

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！