2007年國內(nèi)大地王資金從緊，土地出讓金待付重慶地王身陷退地漩渦來源

2008年地王生存危機(jī)現(xiàn)狀

2007年11月9日，中國海外集團(tuán)有限公司（0688.HK，下稱“中?！保┡c香港九龍倉集團(tuán)合資成立的重慶嘉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱嘉江房地產(chǎn)），在拍賣中以75億元競得重慶南岸區(qū)彈子石地塊。

8月初，中海集團(tuán)重慶地王突然爆出退地傳聞。中海重慶公司董事總經(jīng)理石波云8月13日回應(yīng)退地傳聞，聲稱重慶地王不退還政府。

截止到記者發(fā)稿時(shí)，中海已經(jīng)在彈子石地塊拿到可建筑148萬平方米房屋的國土證。

雖聲稱不會退地，但是高額的成本和走勢堪憂的中國樓市寒冬卻讓該地王的未來充滿了懸念。

6.3億銷售回款

據(jù)2007年12月中海集團(tuán)公開披露的數(shù)據(jù)顯示，2007年中海地產(chǎn)連連擴(kuò)張，土地儲備新增近900萬平方米，同時(shí)在中國香港、澳門和內(nèi)地的北京、上海等21個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市擁有土地儲備超過2000萬平方米，計(jì)劃總投資額超過1000億港元。

面對超過1000億港元的總投資額，“我們不缺錢！”石波云高調(diào)向記者表示。按照中海提供的資金數(shù)據(jù)，近期可動(dòng)用的資金大約為600億元。

600億資金在近期可動(dòng)用的可能性究竟有多大？600億元中僅有152億元是上半年中海在全國的市場銷售額，這部分是自己的錢，其中有一半還是借來的，中海和建設(shè)銀行簽下了200億元的授信額度，和中國銀行簽下了100億元的貸款授信額度，借來的錢使用起來自然不如自己的鈔票便利。較后，還有很不確定的1/4資金是由將來的IPO募集得來，據(jù)了解中建投資欲年底在國內(nèi)A股上市，欲募集420億元資金，其中1/3約142億元?dú)w中海地產(chǎn)使用，在國內(nèi)樓市、股市一片蕭條的情況下，能否募集預(yù)計(jì)資金還是個(gè)未知數(shù)。

有分析人士指出，在過去的2007年，根據(jù)中海已公布的土地儲備數(shù)量，其合計(jì)耗費(fèi)近150億元購地，其中9-11月這3個(gè)月內(nèi)就耗費(fèi)了130億元。如此龐大的購地行動(dòng)，在一定程度上會給中海的資金鏈帶來巨大壓力。顯然，和中海龐大的開銷相比，600億也不是什么大數(shù)目。

據(jù)重慶中海公開披露的數(shù)據(jù)，目前該公司在重慶僅是拿地的支出就高達(dá)104億元，而其在該市的總投資將高達(dá)200億元，但是重慶的銷售回款目前只有6.3億元。投入和銷售收入難以相提并論。如果中海在國內(nèi)布局的企業(yè)都如重慶一樣，則一旦市場突變，中海將面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)彈子石地塊拍賣后的公告，彈子石地塊的75億元交易款將分8期支付，在2009年5月30日前全部付清。在重慶的銷售回款杯水車薪的情況下，土地出讓金如何支付引起大家的關(guān)注。

冷市下的退地懸念

為了開發(fā)好彈子石地王，中海決心下血本擴(kuò)充中海在彈子石地塊的“國際社區(qū)”項(xiàng)目的內(nèi)涵， 的商業(yè)、 的教育配套、 的休閑公園，甚至 的國際大道都在開發(fā)公司的考慮中。

可按彈子石地塊的拿地成本計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米樓面地價(jià)就將超過3430元，而加上建筑費(fèi)用，每平方米成本保守估計(jì)也將超過5000元。如果再附上“國際社區(qū)”的 配置，成本就更難估算。

問題的另一方面還在于，和去年拿地時(shí)的瘋狂相比，目前的重慶樓市可謂一潭死水。從去年11月開始，重慶房地產(chǎn)陷入量價(jià)齊跌的市場漩渦。

面對難以控制的開發(fā)成本和價(jià)格不斷下行的重慶樓市，中海重慶地王將如何應(yīng)對市場突如其來的變化？在全國地王紛紛面臨退地疑云的形勢下，盡管其表示不退地，但事態(tài)的發(fā)展究竟如何？懸念由此產(chǎn)生。

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