在土地市場(chǎng)經(jīng)歷了半年近乎“煎熬”的低迷之后，近期，全國(guó)部分城市對(duì)外公布了2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃。與2006年及2007年土地市場(chǎng)的供應(yīng)高峰相比，多數(shù)城市的土地供應(yīng)均大幅度縮水。

但值得注意的是，土地供應(yīng)的匱乏將導(dǎo)致未來(lái)住房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌透露，在此前房協(xié)的一次內(nèi)部會(huì)議中，已經(jīng)針對(duì)土地成交量減少可能對(duì)未來(lái)住房有效供應(yīng)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了預(yù)警。

土地成交銳減

在2008年上半年，部分城市土地成交量的下降幅度就已驚人。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2007年上半年，武漢市土地成交量同比下降85.77%；而在今年1~4月，南京市土地出讓面積同比下降幅度也達(dá)56.3%；杭州和深圳在4月底前也僅完成一幅住宅用地的成交。而北京、上海等地也出現(xiàn)持續(xù)數(shù)月的經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)的空白。

上海佑威地產(chǎn)研究主任薛建雄表示，按照《2008年上海市住房建設(shè)計(jì)劃》，上海2008年住宅用地供應(yīng)800~1000公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房用地不低于20%。而現(xiàn)在推地量除去配套商品房，卻只有30萬(wàn)平方米。

盡管五六月間全國(guó)土地市場(chǎng)稍有回暖跡象，一些地方不同程度地出現(xiàn)供應(yīng)小高潮，但全國(guó)范圍內(nèi)2008年上半年土地成交量大幅下滑已不可逆轉(zhuǎn)。

而這種成交萎縮的狀況也將延續(xù)到2008年下半年。7月初，成都市國(guó)土資源局在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)就透露，預(yù)計(jì)成都市2008年全年土地供應(yīng)總量將減少至3000畝左右，而這個(gè)數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2007年的一半。

在6月初，杭州市也公布了2008年度的《讀地手冊(cè)》，其中透露今年的宅地供應(yīng)將在1804畝，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為2006年度的一半。

南京市國(guó)土資源局辦公室副主任楊閎煒在接受記者采訪時(shí)也承認(rèn)，南京市原本的土地供應(yīng)計(jì)劃順利完成的情況不容樂(lè)觀。

而今年土地市場(chǎng)成交量萎縮的現(xiàn)象已經(jīng)引起政府主管部門(mén)的高度重視，在記者獲得的一份國(guó)家部委內(nèi)部報(bào)告稱(chēng)，“如果不能對(duì)明后兩年的土地供應(yīng)做出合理安排，有可能影響未來(lái)住房供應(yīng)有效性和持續(xù)性，加大房?jī)r(jià)上漲壓力。”

“冷熱在金融，關(guān)鍵在土地?！鳖櫾撇蛴浾弑硎荆饲耙欢螘r(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控集中在金融領(lǐng)域，但從行業(yè)健康穩(wěn)定的角度來(lái)講，土地市場(chǎng)才是起決定性作用的因素。

房?jī)r(jià)影響成疑

“未來(lái)房?jī)r(jià)恐慌與救市論基本是一個(gè)調(diào)調(diào)?！北本┞?lián)達(dá)四方投資管理有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h卻對(duì)上述觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度?！澳阒灰ゲ椴樯鲜泄镜耐恋貎?chǔ)備，普遍都自稱(chēng)土地儲(chǔ)備可滿足三至五年的開(kāi)發(fā)需求，如果是這樣，即便今年土地零供應(yīng)，又能有什么影響？”

楊少鋒認(rèn)為，之所以出現(xiàn)對(duì)未來(lái)幾年住房供應(yīng)的恐慌，是因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)選擇錯(cuò)了參照對(duì)象?！皬娜珖?guó)范圍來(lái)講，2006和2007兩年的土地供應(yīng)完全屬于不正常，甚至瘋狂的，你以這兩年作為參照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)得出今年土地成交量不足的結(jié)論，肯定是有錯(cuò)誤的?！?

起始于2006年的房地產(chǎn)企業(yè)上市潮，將開(kāi)發(fā)商引入一個(gè)誤區(qū)，即土地儲(chǔ)備為王，每次土地儲(chǔ)備的增加，都會(huì)帶來(lái)股價(jià)的大漲，而這，實(shí)際上給當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)帶來(lái)一股不正常的需求。

北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上公布的一份房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，2007年中國(guó)招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元，而2006和2005年分別為7600億元和5800億元。

而從國(guó)務(wù)院的態(tài)度來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)土地成交量的下滑將是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。記者從國(guó)土部門(mén)了解到，在今年年初各地呈報(bào)的用地規(guī)劃中，建設(shè)用地指標(biāo)普遍被國(guó)務(wù)院砍掉30%左右的額度。嚴(yán)守18億元耕地紅線，是被放在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之前的政策。

即便如此，顧云昌則認(rèn)為，在相當(dāng)一部分城市土地成交量下滑幅度已超過(guò)50%的情況下，關(guān)于需求面和供應(yīng)面的平衡情況需重新估計(jì)。

“相比2007年的瘋狂，現(xiàn)在的樓市是一個(gè)被抑制的市場(chǎng)，而到2009年、2010年的需求狀況如何，不能簡(jiǎn)單依據(jù)目前的數(shù)據(jù)下一個(gè)判斷?！鳖櫾撇f(shuō)。

顧云昌表示，具體到一個(gè)城市，政府對(duì)土地供應(yīng)的控制往往可以直接左右特定時(shí)期的房?jī)r(jià)。他以2004年廣州樓市的狀況加以說(shuō)明。當(dāng)時(shí)，在上海房?jī)r(jià)發(fā)生暴漲時(shí)，廣州、深圳兩地卻幾乎沒(méi)有太明顯的增速，而這與2002年至2003年間珠三角區(qū)域土地市場(chǎng)活躍，供應(yīng)充足密不可分。 （宋堯 尹霄飛 陸彬杰）

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