活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕

主持/整理：李和裕

嘉賓：中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng) 陳晟

盡管今年土地市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)“風(fēng)光不再”，但在局部城市仍不時(shí)出現(xiàn)多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪土地的場(chǎng)面。如上周北京推出的3

幅順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊受到了開(kāi)發(fā)商追捧，較后由中糧地產(chǎn)以25.94億元的總價(jià)“包攬”，其間每幅地塊的平均競(jìng)價(jià)次數(shù)高達(dá)121輪，爭(zhēng)奪之激烈可見(jiàn)一斑。與之形成對(duì)比的是，不少大量囤地的開(kāi)發(fā)商對(duì)于手中土地的態(tài)度卻開(kāi)始發(fā)生微妙變化，如前不久萬(wàn)科著手對(duì)去年拍下的東莞“地王”進(jìn)行處理，將該項(xiàng)目公司50%股權(quán)賣(mài)出，而后又有報(bào)道稱(chēng)，萬(wàn)科正在私下為旗下3個(gè)地塊尚未開(kāi)發(fā)的上海項(xiàng)目尋找合作伙伴，調(diào)整之舉十分明顯。土地出讓有冷有熱、行情分化，開(kāi)發(fā)商其意何在？本周我們請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士就此與大家交流。

主持人：您如何看待目前土地出讓行情分化的局面？

陳晟：是的，目前土地市場(chǎng)的分化情況很明顯。如上面提到的北京，數(shù)據(jù)顯示，雖然今年以來(lái)北京土地成交萎縮，但土地招拍掛并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的冷場(chǎng)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析組的一季度報(bào)告表明，主要城市地價(jià)漲幅比去年四季度有所回落，部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)，但居住用地需求仍相對(duì)較大，且在一些住房?jī)r(jià)格上漲較快的城市更為明顯，北京便位列其中。我較近在杭州調(diào)研，也感受到那里開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的熱度仍在。不過(guò)，在珠三角不少城市，土地市場(chǎng)卻明顯降溫，流拍的情況已屢見(jiàn)不鮮。

而我想指出的是，不光是土地市場(chǎng)兩極分化，現(xiàn)在房?jī)r(jià)體系也是這樣。我們可以看到，在保障性住房集中建設(shè)的區(qū)域，其旁邊的商品住宅樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)回落，但在城市土地資源稀缺的區(qū)域，無(wú)論是市還是往往較偏的別墅區(qū)，價(jià)格依然上行。于是，這種情況也影響到了開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的選擇，開(kāi)發(fā)商自然更愿意拿價(jià)格有支撐力的區(qū)域的土地。

此外還有消費(fèi)需求的變化。開(kāi)發(fā)商往往有其關(guān)注的客戶(hù)群，現(xiàn)在樓市內(nèi)的需求是兩頭大而腰細(xì)，較普通購(gòu)房者的持續(xù)觀望造成了交易銳減。對(duì)于這一變化，恐怕只有小部分企業(yè)能適應(yīng)，所以，客戶(hù)群受調(diào)控影響小的開(kāi)發(fā)商目前更愿意拿地。

主持人：在您看來(lái)，目前在開(kāi)發(fā)商中比較吃香的土地有哪些特點(diǎn)？

陳晟：在資源稀缺區(qū)域有一些“特別之處”的土地還是廣受開(kāi)發(fā)商歡迎的，比如位置好，交通較方便，離環(huán)線(xiàn)近；適合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合企業(yè)長(zhǎng)期針對(duì)的客戶(hù)群需求；政府在那塊地周?chē)隽舜罅抗ぷ?，良好的基礎(chǔ)建設(shè)使得整個(gè)區(qū)域被看好；又或存在被外資收購(gòu)等資金運(yùn)作機(jī)會(huì)，特別是一些商業(yè)地塊。

主持人：那您覺(jué)得今后開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地抱有怎樣的態(tài)度？

陳晟：整體上開(kāi)發(fā)商對(duì)高價(jià)拿地是抱擔(dān)憂(yōu)態(tài)度的。不過(guò)，業(yè)內(nèi)也有這樣的建議：形勢(shì)好的時(shí)候賣(mài)房，形勢(shì)差的時(shí)候購(gòu)地。所以，在今年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，樓市再次出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)希望不大的情況下，想趁低儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)商仍在，當(dāng)然，具備實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商比中小開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)仍多得多。

不過(guò)，今年政府出臺(tái)的一系列土地政策中，已經(jīng)考慮到大宗土地出讓不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)調(diào)控，要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止形成“壟斷”。同時(shí)，對(duì)于土地開(kāi)發(fā)周期、閑置土地處理等問(wèn)題，政府的動(dòng)作幅度也開(kāi)始加大?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商圈地的行為有望得到遏制，去年高價(jià)囤地的開(kāi)發(fā)商如今則壓力和風(fēng)險(xiǎn)增大。總之，土地在開(kāi)發(fā)商心里變得又愛(ài)又恨。

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