引子

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快，人口資源環(huán)境壓力加大，廣州的綜合承載力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。土地的利用問題也頭當(dāng)其沖地成為廣州發(fā)展的瓶頸。省委常委、廣州市委書記朱小丹在年初召開的市人大全會(huì)中指出，城市發(fā)展不能光考慮經(jīng)濟(jì)收益，而應(yīng)該全面考慮對(duì)人和環(huán)境的影響，"土地單位面積產(chǎn)出"要成為各級(jí)專業(yè)干部重要的政績(jī)導(dǎo)向。他強(qiáng)調(diào)，要化解土地問題的制約，必須解放思想，路子有兩條，一是集約土地增量，另一個(gè)更重要的是優(yōu)化存量。

廣州在面對(duì)土地瓶頸問題時(shí)，出狠招對(duì)閑置用地"開刀"，走出一條解放思想的"破土"之路。

核心數(shù)據(jù)

1.廣州有7000多平方公里的土地，但現(xiàn)在土地的開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到了21%，超過倫敦和紐約。

2.廣州累計(jì)處置閑置土地1887宗、用地面積33.8平方公里，相當(dāng)于一個(gè)新越秀!其中，采取收回土地使用權(quán)方式處置閑置土地1387宗、用地面積26.5平方公里，是全國(guó)開展閑置土地清理處置工作較早，處置和收回力度的城市之一。

3.2007年8月一次性收回閑置土地80宗、用地面積1.39平方公里，創(chuàng)造了歷年來單次收地會(huì)收回閑置土地?cái)?shù)量和面積之較。

4.歷年供應(yīng)的78平方公里的商品住宅用地中，72%已完成開發(fā)建設(shè)和銷售。只有3.73平方公里的商品住宅用地超期未動(dòng)工建設(shè)或動(dòng)工建設(shè)進(jìn)度低于1/3，涉嫌構(gòu)成閑置，占供應(yīng)總量的4.2%。

2007年收地記錄

7月23日:收回37宗閑置土地，用地面積約84萬(wàn)平方米。

8月1日:收回80宗閑置土地，用地面積達(dá)139萬(wàn)平方米。

11月6日:收回74宗閑置土地，用地面積達(dá)99.62萬(wàn)平方米。

困境篇

"閑置土地"幾宗罪?

根據(jù)較新的統(tǒng)計(jì)，廣州歷年來已經(jīng)累計(jì)處置閑置土地面積33.8平方公里，甚至追趕上一個(gè)新越秀區(qū)的面積。這些閑置土地是如何形成的，它們的存在，給土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展又帶來怎樣的負(fù)面影響?

"閑置地"形成既有開發(fā)商原因也有政府原因

市國(guó)土房管局局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人謝曉丹介紹，廣州閑置土地產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有政府的原因。

就開發(fā)商方面，用地單位資金實(shí)力不足，無法及時(shí)完成開發(fā)建設(shè)；上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)熱，導(dǎo)致部分用地單位盲目投資，受市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)"爛尾"，形成爛尾地；部分用地單位利用法律法規(guī)和政策漏洞，拖延開發(fā)建設(shè)時(shí)間，達(dá)到通過囤地獲得土地增值利益的目的，這些都有可能促成閑置爛尾。

此外，受城市規(guī)劃控制或調(diào)整、市政建設(shè)占用、用地規(guī)則變化等影響，不能及時(shí)開發(fā)建設(shè)，這一類則屬于政府的原因。

"土地閑置"扭曲土地市場(chǎng)需求真相

謝曉丹指出，閑置土地不僅是一種浪費(fèi)土地資源、破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，而且其中存在嚴(yán)重拆遷補(bǔ)償問題的"爛尾地"，還牽涉到被拆遷群眾的合法權(quán)益。

有專家指出，土地是稀缺資源，其閑置而造成的損失具有社會(huì)性、宏觀性特點(diǎn)。其主要負(fù)面效應(yīng)表現(xiàn)為造成耕地銳減、減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益以及誘發(fā)投機(jī)炒作。而"土地閑置"虛假需求的本質(zhì)扭曲了土地市場(chǎng)需求真相，使土地市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。

2004年"8·31"大限之后，地產(chǎn)商的"地荒論"聲勢(shì)日漸浩大。但同當(dāng)時(shí)土地供應(yīng)減少相對(duì)應(yīng)的，卻是"8·31"前后開發(fā)商的大規(guī)模儲(chǔ)備土地。來自合富輝煌市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，自90年代起到去年上半年，發(fā)展商所獲得的開發(fā)項(xiàng)目，包括未建和待建的，十區(qū)加兩市約有42平方公里，其中有部分涉嫌閑置。

合富輝煌市場(chǎng)研究部頭席分析師黎文江指出，開發(fā)商囤地給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響其實(shí)體現(xiàn)在政府與開發(fā)商預(yù)期不同的矛盾上。政府出讓土地總是希望開發(fā)商能按照規(guī)劃及時(shí)供應(yīng)住房，但開發(fā)商往往會(huì)考慮自身利益而導(dǎo)致在土地開發(fā)建設(shè)方面與政府的預(yù)期相左。要緩除這方面的負(fù)面影響，一方面需要政府摒棄過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維，充分應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變動(dòng)；而作為開發(fā)商也應(yīng)該量力而行，把握好對(duì)土地納入和開發(fā)的度。

開發(fā)強(qiáng)度超過倫敦紐約，廣州土地資源嚴(yán)重告急

一方面是社會(huì)上存在著大量的閑置用地未投入開發(fā)，另一方面，廣州歷年來的城市建設(shè)用地規(guī)模不斷擴(kuò)張，人地矛盾尖銳，整體的開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)超過倫敦和紐約，達(dá)到21%。廣州土地資源嚴(yán)重告急。

廣東省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、中山大學(xué)教授魏清泉教授研究發(fā)現(xiàn)，近30年來，隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城鎮(zhèn)擴(kuò)張的現(xiàn)象非常普遍，速度之快十分驚人。

以廣州市為例，1954年，220萬(wàn)人口，城市建設(shè)用地177平方公里，以后的三四十年間，廣州城市用地空間擴(kuò)展速度非常緩慢。然而從改革開放以來，城市用地空間擴(kuò)展非常迅速。從衛(wèi)星影像圖分析所得，1990年廣州市城市建設(shè)用地已有216.58平方公里，到2000年更高達(dá)619.78平方公里。從1954到2000年，約半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間，廣州市的人口從220萬(wàn)人增加到618萬(wàn)人，增加了1.8倍，城市建設(shè)用地卻增加了2.5倍。城市用地空間擴(kuò)展速度遠(yuǎn)比城市人口規(guī)模增長(zhǎng)速度快。這種現(xiàn)象決不是廣州獨(dú)有，因此很值得深思。

據(jù)衛(wèi)星影像圖分析的結(jié)果，廣州市從1990至1995年城市建設(shè)用地增加了183.05平方公里，年均增長(zhǎng)速度為16.91%；從1996至2000年，廣州市城市建設(shè)用地又增加了220.12平方公里，年均增長(zhǎng)速度為11.02%。這些數(shù)據(jù)說明，20世紀(jì)90年代里，廣州市5年內(nèi)增加的城市建設(shè)用地比過去2000年時(shí)間增加的城市建設(shè)總用地的規(guī)模還要多。由此，魏清泉提出對(duì)于土地市場(chǎng)要進(jìn)行節(jié)流。

國(guó)家給廣東省每年新增建設(shè)用地所下的指標(biāo)，也使得用地同經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾緊張。據(jù)悉，按廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求測(cè)算，今后幾年我省每年需新增建設(shè)用地40萬(wàn)畝以上，而國(guó)家每年給廣東的指標(biāo)只有24萬(wàn)畝。分配到廣州市的頭上，這個(gè)指標(biāo)就更。一方面要加快發(fā)展，一方面土地資源告急!廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)招玉芳說過，"盤活閑置土地就是一篇大文章。"廣州市顯然要在全省樹立標(biāo)桿兒。

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