正如房地產(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)師章林曉的看法，玉竹園由于涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府的土地"出讓"問(wèn)題，仍然可納入小產(chǎn)權(quán)房范疇。他同時(shí)補(bǔ)充："如果納入小產(chǎn)權(quán)房，該案還有可能妥善解決；否則項(xiàng)目就是一個(gè)違法建筑，購(gòu)房者損失的利益將更大。"

我們不敢輕易斷言此間是否存在貓膩，但可以肯定的是，玉竹園小區(qū)至少涉及兩個(gè)問(wèn)題。一是違反土地總體規(guī)劃。作為一個(gè)危舊房改造項(xiàng)目，除去回遷房仍有大量商品房銷(xiāo)售，提高用地容積率未經(jīng)過(guò)合法審批。二是越權(quán)出讓土地，僅憑借鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府的一紙"建設(shè)管理委托協(xié)議"，開(kāi)發(fā)商便在未取得土地使用權(quán)證的情況下開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售項(xiàng)目。

可以見(jiàn)到，鎮(zhèn)政府之于開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商之于購(gòu)房者，都存在一個(gè)"先上車(chē)后補(bǔ)票"的越權(quán)行為，這也是導(dǎo)致玉竹園小區(qū)"無(wú)證"的根源。

不容忽視的背景是，原本北京市各區(qū)縣擁有部分土地審批權(quán)。離審批權(quán)力層級(jí)距離如此之短，原良鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自然敢拍胸脯作下保證。為順應(yīng)1998年修訂的《土地管理辦法》，2004年6月，北京市國(guó)土資源和房屋管理局一分為二，原國(guó)土資源管理權(quán)全部上收至市國(guó)土資源局，各區(qū)縣才不再擁有土地審批權(quán)。這恐怕是玉竹園小區(qū)部分產(chǎn)權(quán)辦理不下的原因之一。

那么，是否對(duì)土地審批收權(quán)就能解決類(lèi)似的問(wèn)題？仍然可以為玉竹園小區(qū)找到情理辯解。收權(quán)所帶來(lái)的審批時(shí)間長(zhǎng)、程序繁，特別對(duì)于這種"危房改造"項(xiàng)目而言，等待的成本較高。于是，"先斬后奏、待生米煮成熟飯"的開(kāi)發(fā)方式依然會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)大量存在，也為日后引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛埋下隱患。

在北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以"先上車(chē)后補(bǔ)票"方式開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不在少數(shù)。放眼至全國(guó)，玉竹園恐怕同樣是許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型寫(xiě)照。如何以堅(jiān)守耕地紅線為前提，在加強(qiáng)用地審核力度與降低行政成本之間取得平衡？這是在我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)被提到新高度的當(dāng)前所不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。(盧丹)

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