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家中遭竊 物業(yè)超終被判賠償

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 579 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
希望自己住得舒心、住得安寧,是眾多購房者在挑選并購購住宅時較起碼的愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn),需要依靠物業(yè)公司提供 的、專業(yè)的、規(guī)范的物管服務(wù)來實現(xiàn)。但是,一旦業(yè)主遭遇財產(chǎn)損失,是否應(yīng)向物業(yè)公司要求賠償?物業(yè)公司的賠償責(zé)任該如何界定?本期拍案說法為您解開疑惑。

原告:張慶,稱已依約向物業(yè)公司按時交納管理費,物業(yè)公司存在管理上的疏漏,要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共59560元

被告:某物業(yè)公司,稱已盡到保安責(zé)任,拒絕賠償

案由:張慶家中遭竊

審判結(jié)果:物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的20%

8月22日晚,家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶,一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況不妙:只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞,整個門都損毀變形。入房一看,箱柜、衣物一片狼藉,張慶遂報案。

據(jù)統(tǒng)計,張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機1臺、金飾1批、紀(jì)念幣2套,共計損失價值59560元,該案至今未偵破。

在張慶看來,每月交納物業(yè)管理費,把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管,如今小偷破門而入,物業(yè)公司竟毫無知覺,不管怎么說都存在管理上的疏忽,應(yīng)賠償自己的全部損失。

事發(fā)后,張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜,但該公司不予理會。張慶遂把物業(yè)公司告到法院,要求該公司賠償損失59560元。

據(jù)物業(yè)公司辯稱,它的管理服務(wù)已達到國家ISO9001管理質(zhì)量認(rèn)證,認(rèn)真落實了保安員職責(zé)制度、交接班制度,對車輛的進出做好登記,無奈小偷厲害,是小偷偷走業(yè)主的東西,業(yè)主應(yīng)通過公安機關(guān)向小偷索賠。

物業(yè)公司表示,業(yè)主所交納的物業(yè)管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險,該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù),對原告被盜案件的發(fā)生并無過錯,故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間,其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。

據(jù)查,2003年5月21日,張慶入住該住宅后,與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)管理公約》,約定:物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū),張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納綜合管理服務(wù)費。協(xié)議簽訂后,張慶依約按時交納了管理費。

一審:物業(yè)公司無需賠償

一審法院認(rèn)為,物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時,制定了對出入小區(qū)的車輛及人員以登記等方式進行適當(dāng)管理的制度,對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到了合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。

張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同,物業(yè)公司無從知曉張慶私人物品的種類及價值,對此也就不負(fù)有法律上的責(zé)任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破,其財物損失的數(shù)額無法確認(rèn)。

一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱?。一審宣判后,張慶不服,向北京市中級人民法院提起上訴稱;物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保護,作為業(yè)主,屋內(nèi)財產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護之下,在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴(yán)重違約和失職所致。

二審:物業(yè)公司應(yīng)賠20%

市中院經(jīng)審理后認(rèn)為,物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小區(qū)物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。從本案證據(jù)可知,失竊案件發(fā)生時,犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門),進入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去。

由此可見,物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏,對罪案未能及時發(fā)現(xiàn)、制止,對由此造成的損失負(fù)有一定過錯,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

因案件發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度,而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任,故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。又因上訴人張慶向公安機關(guān)報案時出示了可信證據(jù),而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進行反駁,故法院認(rèn)定張慶的損失為59560元,即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為11912元。

法官:物管未盡安全保障義務(wù)

法院法官說,該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視,在日常管理中要盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。

安全保障義務(wù)是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔(dān)的對他人的人身、財產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù),因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中,由于物業(yè)公司的工作疏漏,沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜,存在過錯。因此,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當(dāng)?shù)难a充賠償責(zé)任。物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后,有權(quán)在公安機關(guān)抓獲盜竊者以后進行追償。

近些年來,社會上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂等公共場所受到意外傷害的事件,還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴(yán)重侵害他人人身、財產(chǎn)安全的侵害行為,但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承擔(dān)賠償責(zé)任時,受害人因此所遭受的人身、財產(chǎn)損害如何得到及時、全面的權(quán)利保護時,較高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國目前社會發(fā)展程度出發(fā),及時地出臺了《人身損害賠償司法解釋》等規(guī)范性文件,規(guī)定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其他社會活動的安全保障義務(wù)。

此案中,從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看,法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20%的補充賠償責(zé)任,依托的實體法也是《人身損害賠償司法解釋》第六條規(guī)定的安全保障義務(wù)。這種安全保障義務(wù)有三項重要內(nèi)容:(一)從事相關(guān)社會活動的人如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為,導(dǎo)致受害人的人身、財產(chǎn)損害的,其應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任;(二)如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為(包含犯罪行為)所致,安全保障義務(wù)人有過錯的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。該補償賠償責(zé)任的范圍,與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng); (三)安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相應(yīng)的補償責(zé)任以后,可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。

物業(yè)公司提供的服務(wù)也是一種安全保障義務(wù)嗎?

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務(wù)做好安全防范工作,做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務(wù),對其中的治安工作,也有人認(rèn)為是一項保安安全義務(wù),這種義務(wù)有些是法律、法規(guī)等規(guī)定的法定義務(wù),但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務(wù)。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保護”等承諾,也是一種合同安全保障義務(wù),其保障的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

物業(yè)公司提供的保安安全義務(wù)的主要內(nèi)容是,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、消防等制度,日常管理中要做好門衛(wèi)、巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門的可疑物品、車輛,對來訪人員進行來客登記、對小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入,對拾遺物品建檔管理等小區(qū)綜合的、全方位的安全防范制度。對物業(yè)公司的管理人員,有些地方政府還出臺硬性的管理規(guī)定,實行資格考試制度,要求持證上崗。

因此,物業(yè)公司對業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù),其安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、公司或組織要高得多,是一種職業(yè)上的注意義務(wù),有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務(wù)一樣,如有條件,有能力防范外來的危害時,卻因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范,給業(yè)主造成人身、財產(chǎn)損害的,應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

此案中,二審法院對物業(yè)公司保安安全的注意義務(wù)的要求,也是從職業(yè)上的較高注意義務(wù)出發(fā),認(rèn)為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門),進入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去事實,從普通人的日常生活經(jīng)驗法則,推定物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏,有過錯,按照民法的過錯原理,依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利,在較基本的安全保障義務(wù)之上,合理地分配了公平、正義,判決物業(yè)公司承擔(dān)補償賠償責(zé)任。

業(yè)主遇到這種情況,應(yīng)該怎么做才能保護好自己的權(quán)益?

目前,在房價居高不下的年代,購房者承受了各種壓力。購購房屋的目的,是希望自己住得舒心、住得安寧,這是眾多購房者在挑選并購購住宅時較起碼的愿望。購房者此種愿望的實現(xiàn),需要依靠物業(yè)公司提供 的、專業(yè)的、規(guī)范的物管服務(wù)來實現(xiàn)。

但是,現(xiàn)今的物業(yè)管理服務(wù)存在的問題很多,有些制度形同虛設(shè),不能很好地保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。因此,業(yè)主需要有同張慶一樣的維權(quán)意識,積極行使在物業(yè)管理中的權(quán)利,參加業(yè)主大會,行使選舉權(quán)被選舉權(quán),表決通過業(yè)主公約和業(yè)委會章程,決定業(yè)主有關(guān)的重大事項,監(jiān)督各種制度的實施與執(zhí)行,以此體現(xiàn)業(yè)主還是自己房屋的主人,從而保護好自己的權(quán)益。

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