目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然間火爆了起來，根本原因并不是民眾的剛性需求爆發(fā)或他們的錢太多了，而是由于各商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行或放開套住房的信貸政策限制，直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求及房價(jià)的快速飆升，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場正由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場向投資為主導(dǎo)的市場發(fā)生轉(zhuǎn)換。這可能會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫。有鑒于此，為了保證中國銀行體系的金融安全及房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我們必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策，以此促進(jìn)未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　近期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然間火了起來，土地交易市場也一片紅火，而深圳、北京等一線城市房價(jià)又開始瘋漲。對此，人們一定會感到十分詫異。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的瞬間轉(zhuǎn)好，是民眾的“剛性需求”（其實(shí)根本就沒有這種需求，只是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來的概念）釋放出來？是民眾購購住房的支付能力提高了？還是另有其他原因？

　　隨著國內(nèi)一線城市房價(jià)的快速飚升，監(jiān)管部門又開始收緊套住房的信貸政策，此前各商業(yè)銀行并嚴(yán)格不執(zhí)行套住房信貸政策。其實(shí)，筆者早就指出，嚴(yán)格執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策，是事關(guān)國內(nèi)銀行體系安全的基本底線。一旦這一政策放松，商業(yè)銀行就會借此無限擴(kuò)張信貸規(guī)模，國內(nèi)銀行體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就會增大，就可能面臨類似美國次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，盡管監(jiān)管部門知道套住房貸款的信貸政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，對商業(yè)銀行全面突破套住房信貸政策的舉動，也只好“睜一眼，閉一眼”。2008年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始快速萎縮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)協(xié)會就千方百計(jì)地想突破這一限制，呼吁放開套住房按揭貸款的信貸政策，去年提出所謂“改善性住房”概念試圖突破套住房的信貸政策限制，就是一個(gè)很好的例子。較近幾個(gè)月，國內(nèi)房地產(chǎn)市場更是炒作這一概念。

　　較近有人說，近期國內(nèi)房價(jià)的快速上升，主要是源自于購購住房的民眾的錢太多了，顯示出住房的供不應(yīng)求，較終導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場真是這樣的，就太好了，就不用擔(dān)心出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫及引發(fā)金融危機(jī)了。因?yàn)?，民眾有錢意味著其有購購住房的支付能力，這樣的房地產(chǎn)市場可以持續(xù)保持繁榮。

　　但是，上述言論并不符合市場的真實(shí)情況。不是因?yàn)槊癖姷腻X太多，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的根本原因。較為簡單的常識告訴我們，如果民眾購房真的很有錢，就可以直接用自己的積蓄購購住房，不必再申請商業(yè)銀行的房貸了。同樣，套住房的信貸政策放寬不放寬，對民眾而言也就根本沒有意義了。

　　不過，當(dāng)前的實(shí)際情況是，絕大多數(shù)國內(nèi)居民從根本上講是沒有支付能力來承擔(dān)高房價(jià)的。即便購購套住房，他們也是要通過銀行的住房按揭貸款完成的。如果沒有住房按揭貸款的話，估計(jì)許多居民根本就沒有能力進(jìn)入眼下房價(jià)高企的房地產(chǎn)市場，更不要說購購套住房了。

　　住房既是投資品，也是消費(fèi)品。對于投資品與消費(fèi)品來說，兩者的定價(jià)方式及需求變化存在著本質(zhì)的區(qū)別。其中，投資品的價(jià)格是由投資者的市場預(yù)期決定的。例如，當(dāng)投資者預(yù)期住房的價(jià)格會上漲時(shí)，而便利的融資工具及相應(yīng)的金融杠桿（如住房貸款的信貸政策），不僅會促使他們購購套住房，而且還會購購套甚至第三套住房。此時(shí)，投資者的住房需求是無限的。

　　但是，當(dāng)住房作為一種消費(fèi)品時(shí)，情況則會發(fā)生完全的變化。如果住房是一種消費(fèi)品，民眾購購住房的消費(fèi)需求是有限的，受制于他們購購住房的實(shí)際支付能力的影響。在這種情況下，住房價(jià)格是由市場的供求決定的。

　　對國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)前房價(jià)之所以會出現(xiàn)快速上漲，是因?yàn)樽越衲?月河4月份開始，國內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)發(fā)生了轉(zhuǎn)換。以較近深圳房地產(chǎn)市場情況為例來看，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換的根本原因是，各商業(yè)銀行都以各種方式突破套住房的信貸政策限制，讓住房投資者享受住房消費(fèi)者的各種信貸優(yōu)惠政策。在這種情況下，大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場，較終推高了國內(nèi)一些城市的房價(jià)。

　　由此可見，當(dāng)前國內(nèi)一些城市房價(jià)之所以會快速飚升，根本原因不是由于民眾的錢太多購房所致，而是由于地方商業(yè)銀行放開套住房政策限制而引發(fā)的，并引起了房地產(chǎn)市場由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場向投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)換。

　　現(xiàn)在的問題是，如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房價(jià)格，房地產(chǎn)市場能否持續(xù)與繁榮？從美國金融危機(jī)爆發(fā)的原因分析，房地產(chǎn)泡沫的破滅是催生美國金融危機(jī)發(fā)生的導(dǎo)火線。

　　但是，美國房地產(chǎn)泡沫是由僅具備次級信用的居民購房所引起的，并沒有出現(xiàn)目前投資者利用房貸放大的金融杠桿大力炒作國內(nèi)房價(jià)的那種市場情況?？梢?，當(dāng)投資者蜂擁而入國內(nèi)房地產(chǎn)市場時(shí)，其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)是否會更大，這個(gè)問題值得關(guān)注。也就是說，大量房地產(chǎn)投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時(shí)，勢必會吹大國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。而吹大的房地產(chǎn)泡沫必然會破滅，就意味著銀行的危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生將不可避免。

　　在美國金融危機(jī)發(fā)生后，中國相繼推出了359號（2007年9月）和推131號（2008年12月）文件，其根本目的就是要區(qū)分開房地產(chǎn)需求中的投資需求與消費(fèi)需求，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作與泡沫。其中，套住房信貸限制政策，是這些文件的核心之一。

　　針對房地產(chǎn)投資需求，規(guī)定投資購房者不能享受商業(yè)銀行的信貸優(yōu)惠政策，以此來遏制房地產(chǎn)的投資需求，避免房地產(chǎn)市場因過度炒作而滋生泡沫。針對房地產(chǎn)消費(fèi)需求，政府則采取了各種優(yōu)惠的信貸政策，鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi)。這樣，既可增加獲改善居民的住房福利水平，又可讓房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的動力。但是，當(dāng)前一些城市中房價(jià)快速飚升，是與這些政策的基本精神相悖的。

　　上述分析顯示，要想扭轉(zhuǎn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)的投資主導(dǎo)傾向，回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，我們就必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策，不僅要堅(jiān)持套住房按揭貸款的頭付比例不低于40%，而且還要運(yùn)用利率的市場定價(jià)機(jī)制調(diào)整投資者行為，提高住房投資者房貸資信的市場準(zhǔn)入要求。

　　鑒于執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策限制，既對保證中國銀行體系的金融安全又對保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展意義重大，所以，認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策的宏觀意義也尤為明顯。只有這樣，我們才能做到既要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，又要促使房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α?/P>

　?。ㄗ髡呦抵袊鐣茖W(xué)院金融研究所研究員）

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