“目前國(guó)內(nèi)只能定義為開(kāi)發(fā)商，而不是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商?！敝倭柯?lián)合戰(zhàn)略咨詢部高端經(jīng)理高世斌給國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商下了這樣的定義。
單一化的建樓、售樓，還是當(dāng)前眾多開(kāi)發(fā)商遵循的短期套現(xiàn)模式，但零售式的寫(xiě)字樓銷售，事實(shí)上令寫(xiě)字樓潛在的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)沒(méi)有被挖掘出來(lái)，而由于產(chǎn)業(yè)政策的滯后，由機(jī)構(gòu)投資長(zhǎng)期持有目前尚不能成為寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)的主流方式。
實(shí)際上，長(zhǎng)期持有大型公建產(chǎn)權(quán)，可以從整體上，系統(tǒng)地梳理每個(gè)環(huán)節(jié)，關(guān)鍵是租金的劃一調(diào)節(jié)上，優(yōu)勢(shì)明顯，但這些優(yōu)化的操作模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的資金壓力是巨大的。面對(duì)良好的市場(chǎng)預(yù)期，每一個(gè)嗅覺(jué)靈敏的市場(chǎng)開(kāi)拓者都在尋找新路。尋找適合投資的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及合適的金融工具無(wú)疑是較重要的兩方面。
機(jī)構(gòu)投資想要尋找的模型
“項(xiàng)目本身所處地段具有良好的，開(kāi)發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的預(yù)期十分有限，其對(duì)社會(huì)效益的要求比經(jīng)濟(jì)效益更為迫切”，這是中關(guān)村金融二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)于自身項(xiàng)目的整體評(píng)價(jià)。
作為的科技園建設(shè)股份有限公司，它不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它的主業(yè)是做中關(guān)村的土地開(kāi)發(fā)，而不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從其長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)上來(lái)看，它并不想持有這個(gè)物業(yè)，只需要完成政治上的建設(shè)任務(wù)，但是政治上沒(méi)有要求它長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)這個(gè)業(yè)務(wù)，因此必須在它建設(shè)完成后換成別人持有這個(gè)物業(yè)。
“我們有足夠的資金，現(xiàn)在的融資已經(jīng)做到了把項(xiàng)目完整地建設(shè)完，一直到竣工。因?yàn)殂y行也看好這塊地，所以已經(jīng)給足貸款，而且是長(zhǎng)期的(五年)，即使我們不賣(mài)，也能持有這個(gè)物業(yè)，只是從它的物業(yè)方向決策上不能持有?！北本┛萍紙@建設(shè)股份有限公司項(xiàng)目總監(jiān)曹邗說(shuō)出了作為開(kāi)發(fā)商的苦衷。
據(jù)曹邗介紹，中關(guān)村金融二期在整個(gè)西區(qū)里位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目緊鄰北京這兩年開(kāi)發(fā)的一塊綠化廣場(chǎng)，綠化廣場(chǎng)下是家樂(lè)福在亞洲的一個(gè)旗艦店，馬上就要開(kāi)業(yè)了。它的北邊是海龍、鼎好，它的西邊就是中關(guān)村的一期。
顯然，中關(guān)村金融二期項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)商的條件，是一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者正在尋找的操作平臺(tái)。
機(jī)構(gòu)投資環(huán)境不成熟
然而，國(guó)內(nèi)更多的寫(xiě)字樓項(xiàng)目顯然并不具備這樣的條件。惠澤中國(guó)控股主席高廣桓認(rèn)為：“目前國(guó)內(nèi)面對(duì)的兩個(gè)的問(wèn)題，一個(gè)是眾多的資金沒(méi)有進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，所以很難形成一個(gè)趨勢(shì)。就是沒(méi)有好的符合這種要求的物業(yè)。”
對(duì)于外資機(jī)構(gòu)難以進(jìn)入，高廣桓認(rèn)為，主要原因就是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的不確定，就是數(shù)據(jù)比較欠缺，不是很可靠。他舉例說(shuō)：“基金持有人可能要靠跟一些政府官員、銀行家，還有房地產(chǎn)商直接對(duì)話，才能拿到一份資料。但這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都不是很可靠，或者是有很大的出入，這時(shí)他們就覺(jué)得不很穩(wěn)妥。”
高廣桓說(shuō)：“其實(shí)，現(xiàn)在國(guó)外的房地產(chǎn)基金很希望進(jìn)入中國(guó)，他們采取兩種方式，一種是投資發(fā)展項(xiàng)目；一種是投資經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)他們現(xiàn)在主要針對(duì)的是寫(xiě)字樓。但是他們要求的是五，像國(guó)貿(mào)那一種。但這種業(yè)主他也不太可能把它出讓。在這個(gè)情況之下，我們聽(tīng)到的，是他們?cè)敢膺M(jìn)來(lái)，但是找不到對(duì)路的物業(yè)?！?
法律的限制也是一個(gè)方面，高廣桓認(rèn)為，外國(guó)的房地產(chǎn)基金想進(jìn)入中國(guó)，但是他們覺(jué)得沒(méi)有法律去保護(hù)他們，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)基金法，在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基金法的情況下，美國(guó)的房地產(chǎn)基金，是不敢進(jìn)來(lái)，也是進(jìn)不來(lái)的。
國(guó)內(nèi)的情況有諸多的限制，回頭國(guó)外曾經(jīng)走過(guò)的道路，或許能從中得到些許啟發(fā)。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理張曉晉就認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商是混為一體的局面。包括管理、包括經(jīng)營(yíng)，都是由開(kāi)發(fā)商主要承擔(dān)。這樣一個(gè)房地產(chǎn)的循環(huán)過(guò)程就造成了開(kāi)發(fā)商實(shí)力的有限，給銀行造成了風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)這個(gè)循環(huán)過(guò)程在中國(guó)尚不完善。
他概括了目前美國(guó)的三個(gè)發(fā)展階段：“個(gè)階段是以發(fā)展商為核心的；個(gè)階段是以基金跟基金管理公司為核心的；第三個(gè)階段是現(xiàn)在美國(guó)較高端的階段，它實(shí)際上是完全實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的證券化，包括了收益率物業(yè)的證券化和按揭的證券化。在這三個(gè)過(guò)程中，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了二十年的時(shí)間，走過(guò)了初級(jí)階段。而美國(guó)這個(gè)房地產(chǎn)鏈中，發(fā)展商很小，發(fā)展商在美國(guó)不會(huì)發(fā)展成很大的企業(yè)，他也是經(jīng)營(yíng)者，他主動(dòng)的收購(gòu)這些物業(yè)來(lái)，就能發(fā)展成融資，他購(gòu)來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，就體現(xiàn)出專業(yè)的經(jīng)營(yíng)。由于是集中的管理，效率高成本低，市場(chǎng)化程度也比較高。”
投資工具多元化剛剛開(kāi)始
北國(guó)投和歐尚的合作揭開(kāi)了信托開(kāi)拓持有型物業(yè)的大幕，在目前海外基金難以進(jìn)入、國(guó)內(nèi)頭只精瑞基金運(yùn)行不暢的情況下，信托無(wú)疑是占據(jù)了一個(gè)相當(dāng)有利的局面。
“在目前基金法尚未出臺(tái)的情況下，我們有了信托法，有了五十幾家重整過(guò)以后的信托公司，我覺(jué)得可以利用這個(gè)平臺(tái)來(lái)做一些房地產(chǎn)的基金。這種形式的基金，能以信托計(jì)劃的方式，募集五個(gè)億、十個(gè)億以后，投在房地產(chǎn)的項(xiàng)目上面，整個(gè)的運(yùn)營(yíng)方式實(shí)際是和房地產(chǎn)基金一模一樣的?！备邚V桓這樣認(rèn)為。
但同時(shí)他也擔(dān)心，國(guó)內(nèi)的投資者敢不敢相信信托公司在房地產(chǎn)投資方面的經(jīng)營(yíng)能力，這是個(gè)疑問(wèn)。確實(shí)，經(jīng)營(yíng)能力的強(qiáng)弱，是決定信托能否在這樣一個(gè)巨大的市場(chǎng)中立足的重要因素。
為了解決信托公司專業(yè)性不強(qiáng)的難題，他給出了這樣的建議：“信托公司發(fā)放信托計(jì)劃，然后基金的管理應(yīng)該是跟一個(gè)海外的房地產(chǎn)基金經(jīng)理人來(lái)進(jìn)行合作。因?yàn)楹Ｍ獾幕鸾?jīng)理人對(duì)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)基本了解，也是感興趣敢做的。問(wèn)題是他們?nèi)狈@個(gè)渠道進(jìn)來(lái)，所以信托公司可以利用自己的平臺(tái)來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)基金，然后結(jié)合國(guó)外的經(jīng)營(yíng)管理，這是其中的一個(gè)方法。這個(gè)方法募集進(jìn)來(lái)的基金，期限可以在八年到十年。在這個(gè)情況之下，長(zhǎng)期資金就可以進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！奔螌?shí)基金研究部經(jīng)理王勇鴻提出了不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：“銀行對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，至少在短期之內(nèi)，仍然是一個(gè)主力。因?yàn)橐环矫驺y行資金實(shí)力大；另一方面，它有多年的這種房地產(chǎn)信貸的經(jīng)驗(yàn)，也許它沒(méi)有培養(yǎng)起房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，但是它對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，還多少有一定的判斷能力。”看來(lái)，在發(fā)育不足的金融市場(chǎng)中，銀行的作用仍不可小覷。
面對(duì)各種尚未健全的金融工具，理智的分析市場(chǎng)狀況，對(duì)癥下藥才是目前真正所需要的。很多人認(rèn)為我們國(guó)家的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)的傾斜實(shí)際上是不夠的，只有政策的刺激才能造就市場(chǎng)的繁榮。然而，“公開(kāi)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)基金實(shí)際上是在培養(yǎng)一個(gè)量，沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，較后大家都難以成熟，過(guò)早開(kāi)放市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)的傷害也是非常大的?！敝忻盒磐醒邪l(fā)部副總李振蓬這樣給人們提了個(gè)醒。

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